Прямая речь

В текущих условиях заградительных ипотечных ставок вторичный рынок становится спасением для тех, кому важно решить жилищный вопрос здесь и сейчас – ведь цены здесь ниже, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. При этом особый интерес для покупателей квартир приобретают сделки по переуступке прав. Об этом эксперт рассказал в эфире программы «Частная собственность» на канале «РБК Инвестиции».

Сегодня рынок недвижимости входит в новую реальность высокой ключевой ставки и отсутствия поддержки спроса, на которой «просидел» последние четыре года, заявил во время онлайн-конференции «Эпоха высоких ставок на рынке недвижимости: как выжить и адаптироваться?» на www.irn.ru руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Если период заградительных кредитных ставок в экономике затянется, может оказаться, что квартиры, проданные застройщиками по очень популярной в последние полтора года схеме «купи сейчас – плати потом», на самом деле не проданы. А учитывая огромный объем такого жилья, ценовой и ипотечный пузырь, надувшийся на рынке недвижимости, может не просто сдуться, а лопнуть быстро и болезненно, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

На рынке недвижимости идеальный шторм – впервые такое количество негативных факторов сошлось в одной точке одновременно: заградительные ставки по рыночной ипотеке, почти полное отсутствие льготной, ипотечный стандарт, запрещающий любимые застройщиками ипотечные «схематозы» и, в качестве вишенки на торте, запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на форуме «Московского Бизнес Клуба» «Девелопмент будущего».

После отмены массовой льготной ипотеки семейная ипотека стала одним из основных инструментов продаж новостроек. Однако выделенные на нее средства заканчиваются и упираются в выделенный государством лимит. В следующем году его, скорее всего, расширят, но до конца 2024 новогодние скидки и акции могут быть особенно щедрыми, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Новые условия IT-ипотеки, вступившие в силу с 1 августа 2024 года, не сильно отличаются от ее полной отмены. Примечательно, что IT-ипотека относится к узкопрофильным адресным программам, которые, казалось бы, должны были прийти на смену общедоступной льготной ипотеке. Это обстоятельство показывает, что власти, похоже, окончательно разочаровались в льготных ипотечных программах и ждать новых теперь вряд ли приходится, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Власти стремятся снять с себя риски резкого роста бюджетных расходов на льготные ипотечные программы в случае повышения ключевой ставки. Желание вполне понятное в нынешних условиях, однако предложенные меры приведут к остановке выдачи льготных кредитов, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Повышение ключевой ставки Центробанка не окажет существенного влияния на отечественный рынок недвижимости, так как стоимость ипотеки уже давно достигла заградительных высот. Но чем дольше ЦБ не снижает ключевую ставку, тем больше она давит на спрос и стоимость жилья, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Завершение ипотеки с господдержкой под 8% и ужесточение условий семейной ипотеки, которая в московском регионе теперь распространяется только на семьи с детьми не старше 6 лет и детьми-инвалидами, конечно, приведет к существенному сокращению объема льготных выдач, что будет давить на спрос и на цены - прежде всего в новых проектах. Однако глубина их снижения во многом будет зависеть от жесткости борьбы ЦБ с ипотечными «схематозами», которые используют застройщики для поддержания продаж, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Власти Москвы озаботились измельчанием квартир в новостройках и ввели запрет на строительство жилья площадью менее 28 кв. м. В перспективе это не только повысит качество новых проектов, но и будет давить на цены, так как в условиях дорогой ипотеки и высокой инфляции покупатели не смогут нарастить бюджеты пропорционально увеличению площади квартир. То есть в итоге застройщикам придется продавать однушки площадью 28 кв. м по цене, которую они сейчас просят за студии 20 кв. м, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Справедливое налогообложение - это когда больше платят те, у кого уже все есть, а не те, кто только пытается заработать на свою первую квартиру. Поэтому правильнее будет доработать прогрессивный налог на недвижимость вместо того, чтобы вводить прогрессивный налог на зарплаты, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Банк России повысил прогноз ключевой ставки в среднесрочной перспективе – она останется двузначной не только в этом, но и в следующем году. А это значит, что о доступной ипотеке придется забыть еще по крайней мере на полтора года. Причем не только на вторичном, но и на первичном рынке, так как власти взяли курс на сворачивание или существенное ужесточение условий всех льготных программ - при высокой ключевой ставке они слишком дорого обходятся бюджету. В таких условиях снижение цен становится практически неизбежной перспективой рынка недвижимости, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Стремление Минфина сократить долю льготной ипотеки можно только приветствовать, но доля IT-ипотеки слишком мала, чтобы отказ от программы оказал сколько-нибудь существенное влияние на ипотечный рынок. При этом программа позволяет сохранить IT-специалистов, которые так ценны для страны, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Увеличение числа малогабаритного жилья на фоне высоких цен и рост плотности застройки в перспективе могут привести к тому, что часть предложения «зависнет» на рынке, считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» IRN.RU Олег Репченко. Об этом он заявил на ежегодной конференции «Московского бизнес клуба» «Рынок недвижимости helicopter view: векторы развития, потенциальные возможности и ключевые показатели».

Семейная ипотека должна помогать семьям с детьми улучшать жилищные условия, а не разгонять цены и способствовать спекуляциям. При этом в настоящее время более 40% спроса по этой программе приходится на малогабаритные инвестиционные квартиры. Купить нормальное семейное жилье по семейной ипотеке уже невозможно, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко 29 марта на ХХII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», организованной информационным агентством AK&M.