Прямая речь за 2022 г.

Власти все-таки решили продлить льготную ипотеку, но повысили ставку до 8% и одновременно либерализовали условия семейной ипотеки. То есть в целом государство будет поддерживать рынок недвижимости примерно в прежних объемах по крайней мере до середины 2024 г. Это лучше в плане поддержки спроса, чем отмена льготной программы, на чем настаивали ЦБ и Минфин, но проблем застройщиков все равно не решит – они уже более полугода субсидируют ипотечные ставки почти до нуля, но продажи все равно оставляют желать лучшего, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

На фоне снижения ключевой ставки ЦБ ипотечные ставки по базовым банковским программам возвращаются к докризисным уровням, но при нынешних ценах объемы продаж новостроек и вторичного жилья все равно будут существенно меньше, чем до начала событий на Украине. Если восстановить спрос не может даже ипотека со ставкой, близкой к нулю, – такие кредиты застройщики массово предлагают покупателям с начала лета, то рассчитывать на «волшебную» силу ипотеки под 9-10% тем более не стоит, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Предложение Счетной палаты запретить выдачу льготной ипотеки на покупку студий и однокомнатных квартир выглядит революционно и даже шокирующе, потому что сейчас такое жилье формирует до половины рынка новостроек. С другой стороны, государству действительно давно пора было обратить внимание на засилье малогабаритных квартир: студии по 15-20 кв. м – это даже хуже, чем в свое время строил Хрущев.

Доступность ипотеки в России достигла максимума – застройщики предлагают клиентам кредиты под 0,1% годовых на весь срок. Сделать ипотеку еще более доступной невозможно, разве что ввести отрицательные ставки по кредитам, как по валютным вкладам. Так что сама идея субсидирования ипотечных ставок себя исчерпала, и в дальнейшем стимулировать спрос придется снижением цен на жилье, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

На фоне сокращения ключевой ставки Центробанка до 11% годовых ипотека возвращается к уровням до начала спецоперации. Скорее всего, к концу года рыночная ипотека будет стоить примерно столько же, сколько и льготная. Но к взрыву спроса это все равно не придет, так как цены на жилье слишком завышены. Что в очередной раз ставит вопрос о целесообразности дальнейшей накачки рынка бюджетными деньгами, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Вместо снижения цен на квартиры застройщики увеличивают субсидии банкам, чтобы те сократили ставки по ипотеке. Как следствие, покупатели вынуждены сильно переплачивать, чтобы потом вернуть часть средств за счет уменьшения ипотечного платежа, а на рынке продолжает надуваться ценовой и ипотечный пузырь, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

На рынке недвижимости формируются две разные реальности. В одной живут застройщики, которые считают, что жилье должно только дорожать, потому что растет себестоимость строительства. В другой – покупатели, чьи падающие доходы не соответствуют даже нынешнему уровню цен, подскочивших на 40-60% только за последние два года.

Оживить продажи на вторичном рынке можно и нужно с помощью снижения цен, которые только за последние два года выросли в московском регионе на 45-65%. Субсидирование ипотечных ставок в этом сегменте только обогатит спекулянтов, стремящихся максимизировать свою выгоду, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Судя по динамике доходности ОФЗ, рынок ожидает снижения ключевой ставки до 11% в среднесрочной перспективе. А это значит, что уже через год ставки по обычной ипотеке могут приблизиться к ставке по программе ипотеки с господдержкой, то есть к 12% годовых, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Предложение депутатов Госдумы ввести запрет на выселение должников из ипотечных квартир в течение как минимум двух лет может похоронить ипотеку еще вернее, чем ключевая ставка в 20% годовых. В таких условиях банки просто перестанут выдавать ипотечные кредиты. Поддержать заемщиков в период кризиса целесообразнее за счет предоставления ипотечных каникул, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

На фоне повышения ключевой ставки Центробанка до 9,5% годовых ставки по ипотечным кредитам, вероятно, достигнут заградительного уровня в 12% годовых и даже превысят его. Это может привести к существенному сокращению объемов ипотечного кредитования и, как следствие, к снижению цен на рынке недвижимости. В первую очередь – на вторичном, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.