Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам октября 2026 года

Рынок готового жилья московского региона продолжает оставаться бенефициаром сокращения ипотечных льгот. Спрос продолжает перетекать из новостроек на вторичку, в результате чего цены на готовые квартиры умеренно ползут вверх примерно в равной мере во всех макролокациях – старой и новой Москве, а также в Подмосковье, которое догоняет столицу. При этом люди приходят на вторичку за большими квартирами, которых почти нет в современных новостройках, но обо всем по порядку.

Так по данным аналитического центра www.irn.ru, средняя стоимость готовых квартир в старой Москве и в Подмосковье подросла за минувший октябрь 2026 года одинаково на 0,8% и составила 307,5 тысяч рублей за квадратный метр (без учета элитного жилья) и 165,8 тысяч соответственно. Новая Москва отстала от них совсем немного с приростом 0,7% до 225,7 тысяч рублей за «квадрат».

В разрезе сегментов, как и ранее в сентябре, наиболее интересным является смещение спроса на трехкомнатные квартиры. Они вышли в лидеры по приросту цен во всех макролокациях, как раз и отражая переток спроса из новостроек, в которых трехкомнатных квартир почти нет, по крайней мере, в разумную цену. И если раньше льготные ставки все-таки привлекали людей к новостройкам и побуждали приобрести пусть и небольшую квартиру, но в новом доме, то с существенным ограничением льгот люди пошли на вторичку за квартирами нормальных площадей и комнатности.

При этом следует отметить, что как в Москве, так и в Подмосковье, современные монолитно-кирпичные дома отстают по темпам прироста от более старого жилья. Это означает, что хотя спрос и перетекает на вторичку и предпочитает трешки, но он все равно остается ограниченным по платежеспособности и нацелен на бюджетные варианты.

Эта же тенденция видна и в разрезе географии. Если долгое время спрос притягивало в основном ближнее Подмосковье, дорожая быстрее более удаленных локаций, то в октябре не только среднее, но и дальнее Подмосковье наверстали упущенное. Также последние месяцы Троицк подтягивается по ценам ближе к Новомосковскому округу.

• Индексы цен на квартиры в Москве, Новой Москве и Подмосковью вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Банк России 23 октября 2026 года вновь не стал снижать ключевую ставку, сохранив ее на уровне 14% годовых. Более того, был существенно ухудшен прогноз по ставке на последующие годы, в частности в 2027 году вряд ли следует ожидать ставку ниже 13% и то в лучшем случае. Это решение ожидаемо расстроило рынок недвижимости, который громче всех ждет низких ставок и дешевой ипотеки.

Примечательно, что причины нежелания регулятора смягчать свою политику помимо прочего кроются также в поведении самого рынка жилья! Настойчивые пугалки о неизбежном подорожании квартир подстегивают спрос и цены, разогревая инфляционные ожидания населения, — и тем самым лишь укрепляют ЦБ в намерении держать ставку высокой. Это обстоятельство подробно рассмотрено в статье «Рынок недвижимости сам мешает снижению ключевой ставки».

На пресс-конференции после октябрьского заседания ЦБ было затронуто немало тем, непосредственно касающихся рынка недвижимости. Поэтому редакция IRN.RU собрала воедино основные тезисы с пресс-конференции председателя ЦБ Эльвиры Набиуллиной от 23.10.2026.