Рынок недвижимости мешает снижению ключевой ставки
В минувшую пятницу 23 октября 2026 года Центробанк уже во второй раз подряд решил не снижать ключевую ставку, сохранив ее на уровне 14% годовых. Более того, был существенно ухудшен прогноз по ставке на последующие годы, в частности в 2027 году вряд ли следует ожидать ставку ниже 13% и то в лучшем случае. Это решение ожидаемо расстроило рынок недвижимости, который громче всех ждет низких ставок и дешевой ипотеки. Однако причины нежелания регулятора смягчать свою политику помимо прочего кроются также в поведении самого рынка жилья! Настойчивые пугалки о неизбежном подорожании квартир подстегивают спрос и цены, разогревая инфляционные ожидания населения, — и тем самым лишь укрепляют ЦБ в намерении держать ставку высокой.
Как раз об этом во время пресс-конференции по итогам заседания по ключевой ставке и заявила председатель Центробанка Эльвира Набиуллина:
«Высокие инфляционные ожидания препятствуют замедлению инфляции. Несмотря на некоторое снижение ожиданий населения и бизнеса в октябре, в целом в последние месяцы они находятся вблизи максимальных уровней за два года», — сказала она.
Глава ЦБ, отвечая на один из вопросов, также подчеркнула, что повышенные инфляционные ожидания напрямую связаны, в том числе, с рынком недвижимости и подорожанием жилья:
«Когда высокие инфляционные ожидания, люди чаще склонны делать крупные покупки, в том числе покупки недвижимости. И это разгоняет в том числе инвестиционный спрос. Инвестиционный спрос влияет на ускорение темпов роста цен на жилье, и тогда повышение цен отражается на тех, кто покупает квартиры для того, чтобы в них жить, а не как предмет инвестиций», — объяснила глава ЦБ,
То есть логика здесь простая: когда люди верят в скорый рост цен, они начинают действовать активнее — совершать крупные покупки, чтобы успеть «спасти» деньги. Это подстегивает потребительский спрос, который, в свою очередь, разгоняет инфляцию. Замкнутый круг: чтобы снизить ставку, нужна низкая инфляция, но для низкой инфляции нужны низкие инфляционные ожидания, а они, вопреки усилиям ЦБ, продолжают расти. И растут они не только в отношении цен на еду и товары повседневного спроса, но в отношении стоимости жилья.
Так, согласно результатам регулярного исследования IRN.RU, доля тех, кто верит в рост цен на жилье в ближайшие три месяца, выросла с 31% летом этого года до 46,9% осенью (+15,9 п.п.). Более того, 13,2% ждут существенного роста цен (более чем на 5%), хотя еще три месяца назад в такой рост верили лишь 7,9% (+5,3 п.п.).
А вот на снижение стоимости жилья теперь надеются лишь 27%, хотя раньше ранее таких оптимистов было больше — 43,4% летом 2026-го (-16,4 п.п.). Причем если три месяца назад большинство оптимистов верили в снижении цен боле чем на 5% (таковых было 26,5%), то теперь из доля снизилась практически вдвое, до 13,8% (-12,7 п.п.). Еще 13,2% ожидают скромного снижения в пределах 5%.
Еще четверть респондентов (26,1%) занимают выжидательную позицию, полагая, что цены застынут на текущих отметках (+0,5 п.п.).
То есть, как неоднократно подчеркивали эксперты IRN.RU, застройщики и покупатели сами препятствуют снижению ключевой ставки. Ни на одном потребительском рынке его профессиональные участники не внушают так настойчиво потребителю идею неизбежного подорожания своего товара, как в недвижимости. Продавцы продуктов питания или бензина если и повышают цены, то стараются делать это тихо, маскируя рост маркетинговыми приемами. А риелторы и застройщики сделали тезис о неизбежном подорожании жилья практически навязчивой идеей и основным аргументом для покупки, раздувая инфляционные ожидания. И пока вся отрасль недвижимости и строительства настойчиво формирует завышенные инфляционные ожидания через идею роста цен на жилье, эпоха высоких ставок обеспечена.
Что еще интересно — завышенные инфляционные ожидания на рынке недвижимости нередко формируются вообще обманом. Цены на новостройки постоянно растут — такие данные льются широким потоком из всех без исключения источников: от аналитических отделов застройщиков и риэлторов до банков и госструктур. Но в реальности здесь немало лукавства. Нередко растет только средняя цена новостроек, потому что еще несколько лет назад продавалось немало бюджетных домов эконом- и комфорт-класса, а теперь в основном дорогой бизнес- и премиум-класс. И если средняя цена выросла на 50 или 100%, то это вовсе не означает, что в такой же пропорции подорожали все квартиры, нет, конечно!
Во многом рост средней цены происходит за счет изменения структуры предложения на рынке, а сами квартиры если и дорожают, то куда скромнее. Но когда люди читают, что новостройки снова сильно подорожали, это формирует у них неверные представления о реальном положении дел. Нередко люди, купившие квартиру в новостройке, вообще сталкиваются с тем, что не могут перепродать ее не то чтобы с прибылью, а хотя бы за вложенные деньги! Потому что на рынке новостроек рост цен часто связан не с удорожанием самой квартиры, а с удорожанием комбо-продукта = квартира + фин.схема за счет роста затрат застройщика на «улучшение» условий покупки, т.е. за счет слагаемого «фин.схема». Подробнее об этих манипуляциях мы рассказывали в статье аналитика цен на новостройки потеряла смысл.
«Это замкнутый круг. Рынок недвижимости ждет снижения ключевой ставки больше многих, но своими же действиями — искусственным разогревом инфляционных ожиданий и постоянными страшилками о подорожании жилья — сам же блокирует это снижение. Пока вся отрасль недвижимости и строительства настойчиво тиражирует идею стремительного роста цен на жилье, эпоха высоких ставок нам гарантирована — прокомментировал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.