По итогам заседания Совета директоров Банка России по ключевой ставке 23 октября 2026 г., когда было решено сохранить «ключ» на уровне 14% годовых, глава ЦБ Эльвира Набиуллина провела пресс-конференцию. Главные тезисы: инфляционные ожидания населения находятся вблизи двухлетних максимумов, что влияет на решения по ключевой ставке, пространство для снижения становится меньше, а массовые льготные ипотечные программы разгоняют цены и снижают эффективность денежно-кредитной политики. Подробности — в нашем разборе.
Как заявила во время пресс-конференции Эльвира Набиуллина, при более адресной льготной ипотеке будет расти доля рыночного кредитования. Это значит, что будет выше эффективность денежно-кредитной политики, что поможет быстрее снижать инфляцию.
«Что касается ипотеки, семейная ипотека становится еще более адресной. Но к чему это, на наш взгляд, приведет, помимо всего прочего, к тому, что будет выше доля рыночной ипотеки. И если говорить с точки зрения денежно-кредитной политики, то будет выше эффективность денежно-кредитной политики, это поможет быстрее снижать инфляцию, нежели при массовых безадресных льготных программах», — пояснила глава ЦБ.
Кроме того, по мнению Набиуллиной, переход к более адресному субсидированию ипотеки приведет к тому, что рост цен на жилье будет меньше опережать общий темп инфляции.
«В целом спрос, мы считаем, будет более умеренным. Мы не прогнозируем, как изменение параметров семейной ипотеки отразится на ценах на недвижимость. Но напомню, что предыдущее изменение параметров семейной ипотеки, которое было в начале этого года, не оказало, как мы видим, существенного влияния на цены на новостройки. Очень много всего влияет на спрос и, соответственно, на цены. Не только условия госпрограмм, хотя это тоже фактор.
Но для того, чтобы поддержать цены, застройщики могут, например, задерживать предлагаемое жилье, снизить объемы предложения, мы это тоже видим в уже строящихся домах, пересматривать планы по запуску новых проектов и так далее. В целом, политика по тому, чтобы делать программы более адресными, приведет к тому, что цены на жилье не будут так опережать общий темп инфляции и должны быть соизмеримы с темпами роста доходов в среднем», — сказала она.
В том числе поэтому льготная ипотека должна быть ограничена, сказала Эльвира Набиуллина. На это она обратила внимание, комментируя вопрос о возможной отмене IT-ипотеки, который сейчас активно обсуждается.
«Что касается льготной IT-ипотеки, изменение ее параметров — это полностью прерогатива правительства. Мы всегда говорили, что ипотека должна быть более адресной, и сейчас правительство переходит к более адресной ипотеке, но льготная ипотека должна быть ограниченной. Потому что даже если будет адресная ипотека, здесь IT-шникам, здесь семьи молодые, здесь по региональному принципу, здесь еще профессии, и покрывать 90% ипотеки, то рыночная ипотека станет недоступной практически. Поэтому если мы хотим, чтобы ипотека была доступна для всех, и для всех были более умеренные ставки, скажем так, то объемы не должна расти, — объяснила она.
— Но надо сказать, что все-таки IT-ипотека, она не очень большая в объемах. Поэтому это, скорее, вопрос правительства. Мы этот фактор не учитывали. Во всяком случае, при принятии решения (по ключевой ставке – ред.) он никак не обсуждался», — заключила Набиуллина.
В ЦБ рассчитывают, что со временем необходимость в льготной ипотеке вообще отпадет, а рыночные ставки станут доступны всем заемщикам. Однако, как подчеркнула Эльвира Набиуллина, это возможно только при устойчиво низкой инфляции и низких инфляционных ожиданиях, которые обеспечивают приток длинных денег в экономику.
«В целом, если говорить о нашей желаемые цели, желаемые задачи. Мы хотим сделать так, чтобы надобность в льготной ипотеке в принципе отпала, чтобы рыночные ставки были доступны всем, но это возможно только в условиях устойчивой низкой инфляции. Не один раз, когда на 4% коснулось, а именно устойчивой низкой инфляции, когда низкие инфляционные ожидания и появляются длинные деньги, и ипотечный кредит — это длинный кредит. Это наша цель», — сказала она, отвечая на один из вопросов.
Но пока инфляционные ожидания населения находятся вблизи максимальных значений за два года, что препятствует снижению ключевой ставки.
«Текущие темпы роста цен в сентябре немного снизились, хотя и оставались высокими. Существенное влияние на них оказывало временное выбытие мощностей в отдельных отраслях, которые имеют как прямое влияние на инфляцию, так и непрямое, включая реакцию инфляционных ожиданий. Все это привело к тому, что оценки показателей устойчивой инфляции в последние месяцы выросли до 5–6% и пока не снижаются. Размеры индексации коммунальных тарифов с 1 октября, по предварительным данным, несколько превысил наш прогноз. Рост тарифов уже отразился в недельной статистике по ценам, но еще мало повлиял на инфляционные ожидания населения, поскольку новые платежки граждане в основном получат позже. Но и без этого эффекта инфляционные ожидания населения, несмотря на октябрьскую коррекцию, в последние месяцы находятся вблизи максимальных значений за два года», — отметила она.
При этом в том числе и высокие инфляционные ожидания влияют на ситуацию на рынке жилья.
«Когда высокие инфляционные ожидания, люди чаще склонны делать крупные покупки, в том числе покупки недвижимости. И это разгоняет в том числе инвестиционный спрос. Инвестиционный спрос влияет на ускорение темпов роста (цен – ред.) на жилье, и тогда повышение цен отражается на тех, кто покупает квартиры для того, чтобы в них жить, а не как предмет инвестиций. Поэтому этот эффект тоже нужно учитывать. Но при прочих равных, при низкой инфляции и низких инфляционных ожиданиях, цены на недвижимость, как я уже сказала, должны расти более умеренно», — подчеркнула глава ЦБ.
Ранее эксперты IRN.RU отмечали, что рынок недвижимости сам мешает снижению ключевой ставки: страшилки о неизбежном росте цен на жилье разогревают инфляционные ожидания. И пока вся отрасль недвижимости и строительства настойчиво формирует завышенные инфляционные ожидания через идею роста цен на жилье, эпоха высоких ставок обеспечена.
Говоря о будущих решениях по ключевой ставке, глава ЦБ отметила :
«Инфляция в устойчивой части остается на повышенном уровне. Инфляционные ожидания в экономике вблизи максимум в последних лет. И, к сожалению, такая ситуация может продлиться дольше, чем мы оценивали в июле. А значит, для возвращения инфляции к 4% нам потребуется более продолжительный период умеренно жестких денежно-кредитных условий. С учетом этого мы повысили прогноз средней ключевой ставки на следующие годы от 12,5-13,5%».
Позже, отвечая на один из вопросов, Набиуллина отметила, что пространство для снижения ключевой ставки сохраняется на 2027 год, но его стало меньше.
«Мы видим, что на следующий год сохраняется пространство для снижения ставки, но мы повысили траекторию. Это означает, что этого пространства стало меньше», — сказала она.
Сберегательные настроения пошли на спад, но удерживаются на высокой отметке. Одновременно фиксируется постепенный рост внимания к альтернативным инструментам сбережений, отметила, отвечая на один из вопросов, глава ЦБ.
«Склонность к сбережению немного снизилась, но пока сохраняется на высоком уровне. Продолжает умеренно расти интерес к альтернативным источникам сбережений», — подчеркнула Набиуллина.
Напомним, банки начали усиливать конкуренцию за сбережения россиян. На фоне замедления снижения ключевой ставки банки начали повышать ставки по вкладам, предлагая все более привлекательные условия для владельцев свободных средств. В результате рынок недвижимости, традиционно рассматривавшийся как альтернативный инструмент вложения, начинает все больше уступать депозитам по доходности и привлекательности для населения.
Также глава ЦБ обратила внимание на активизацию кредитования, что было вызвано ужесточением условий по семейной ипотеке.
«Активизация розницы в сентябре была связана с ожидавшимся изменением условий по семейной ипотеке. Учитывая фактическую динамику, мы несколько повысили прогноз кредитования на этот год до 8–11%. Более высокие темпы роста кредита нашли отражение и в повышении оценки роста денежной массы на этот год до 10–13%», — сказала она.
Впрочем, в Москве, например, по совокупности факторов всплеска спроса перед ужесточением семейной ипотеки с 1 октября практически не было. Как и не случилось ажиотажа в июне – тогда пересмотреть условия семейной ипотеки должны были с 1 июля, но позже отложили до октября. Это говорит о том, что властям удалось сделать семейную ипотеку адресной — перейти от широких программ к узким целевым, поддерживающим только тех, кому действительно нужна помощь, и сократить спекулятивные и инвестиционные схемы, расплодившиеся на фоне широких льготных ипотечных программ.
Банк России последовательно ужесточает регулирование ипотечного кредитования, чтобы ограничить рост закредитованности населения. Именно эти меры позволяют удерживать долю проблемных кредитов на стабильно низком уровне — около 2%.
«Кто-то действительно возьмет рыночную ипотеку сейчас, кто-то решит подождать, пока ставки по рыночной ипотеке снизятся. У всех свои жизненные обстоятельства. Но наши меры, которые мы предпринимаем, в том числе по регулированию, по макропруденциальным надбавкам, они как раз направлены на то, чтобы люди не брали непосильную долговую нагрузку. Чтобы они не попадали в сложную ситуацию.
И поэтому хотя, например, рыночная ипотека сейчас растет, доля проблемных кредитов у нас стабильно низкая, 2%. Это достаточно низкая доля. И еще раз, все наши меры направлены на то, чтобы и банки оценивали возможность человека обслуживать кредиты по тем или иным ставкам, для того, чтобы они не попали в сложную ситуацию», — сказала она.
Банк России регулярно проводит стресс-тесты банков на двухлетнем горизонте, оценивая в том числе финансовое положение крупнейших заемщиков, включая застройщиков. В базовом сценарии регулятор не видит серьезных системных рисков: подавляющее большинство компаний сохраняют финансовую устойчивость, а качество портфеля проектных кредитов остается высоким.
«Мы регулярно проводим стресс-тесты банков на двухлетнем горизонте, используем разные сценарии, в том числе достаточно жесткие. Они не ограничиваются только эффектами денежно-кредитной политики. И в том числе мы там оцениваем, как будут меняться финансовые положения крупнейших заемщиков. А если брать застройщиков, как класс – это крупнейшие заемщики у банков – в базовом сценарии мы не видим серьезных рисков, я уже об этом говорила. Подавляющее большинство компаний там сохраняют финансовую устойчивость. У отдельных компаний, оговорюсь, могут быть сложности, но это все не системного характера.
Мы анализируем состояние застройщиков. Оно тоже очень разное по разным компаниям. Но в целом состояние хорошее, качество портфеля проектных кредитов по-прежнему высокое. Мы не видим проблем с финансированием начатых проектов (…) Средства на эскроу-счетах, они покрывают значительную часть проектного долга. Это позволяет давать кредиты по проектному финансированию застройщикам ниже ставок, чем по остальному корпоративному портфелю. Если мне память не изменяет, это около 10% сейчас», — сказала Эльвира Набиуллина.
Она обратила внимание, что банки не меньше застройщиков заинтересованы в том, чтобы «дом был быстрее достроен, быстрее продан, и, соответственно, ему вернули долг».
«И мы не ожидаем, что банкам придется как-то массово признавать убытки, кредитовать проекты за счет своего капитала. БОльшая часть проектов финансово устойчива. Еще раз, есть отдельные случаи, но в целом финансово устойчивые застройщики могут расплатиться по кредитам, продав жилье. Мы за всеми параметрами смотрим», — заключила глава ЦБ.