Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2019 года

Снижение ставок по ипотечным кредитам и банковским депозитам все-таки сумело оживить спрос на вторичном рынке жилья. Или, во всяком случае, надежды продавцов на оживление спроса.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в ноябре столичный квадратный метр подорожал на 0,6% и теперь стоит 178 000 руб. Долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, увеличился на 0,9% до $2 790.

При этом индекс дешевого жилья (20% самых доступных по цене квартир) остался на октябрьском уровне, а индекс дорогого (20% самых дорогих) увеличился на символические 0,1%. Основной рост цен пришелся на середину рынка и то, что немного дороже: квартиры в кирпичных домах советской постройки и в сталинках выросли в цене на 1-1,1%, а современный монолит-кирпич прибавил столько же, сколько и типовая панель – 0,6%. В минус ушел только самый дешевый сегмент – квартиры в панельных пятиэтажках.

В разрезе комнатности похожая картина: больше всего подорожали двушки – это самый популярный среди покупателей формат – и многокомнатные квартиры, которых немало в сталинках и монолитно-кирпичных домах. Стоимость однушек при этом не изменилась.

В топе рейтинга по географии наряду с дорогими западными округами, где сосредоточен монолит-кирпич и сталинки, демократичные Юго-Восточный, Южный и Северный округа, застроенные не только панелью, но и старыми кирпичными домами. В аутсайдерах рынка в ноябре – только недорогие локации: Восточный округ, Северо-Восточный и районы за МКАД.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Росту цен на жилье в ноябре рынок обязан главным образом снижению ипотечных ставок. В конце октября ЦБ РФ сократил ключевую ставку на 0,5 п.п., причем банки заранее закладывали это снижение в свои ипотечные программы. По данным агентств недвижимости, ставки выдачи кредитов на покупку «вторички» уже в октябре опустились ниже 10% годовых. Удешевление ипотеки привело к росту спроса на кредиты и, соответственно, жилье. По статистике управления Росреестра по Москве, число ипотечных сделок на первичном и вторичном рынке увеличилось в октябре на 21% по сравнению с сентябрем, а спрос на «вторичку» - на 26%. Мгновенно на такие вещи рынок не реагирует, поэтому активизация покупателей в октябре вылилась в рост цен только в ноябре. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в октябре-ноябре 2019 года: высокий сезон оказался низким».)

Скорее всего, рынку недвижимости помог и переток средств с депозитов. Планомерное снижение ключевой ставки – с июня по октябрь она уменьшилась на 1,25 п.п. - заставляет банки сокращать ставки не только по кредитам, но и по вкладам, что повышает инвестиционную привлекательность жилья – см. «Рынок недвижимости оживят инвестиционные покупатели».

Спецификой ипотечного и инвестиционного спроса объясняется и некоторая чересполосица на рынке: ипотечники, как правило люди семейные, в основном покупают недорогое, но достаточно комфортное жилье, а инвесторы предпочитают бизнес-класс.

При этом надо отметить, что, несмотря на удешевление ипотеки и инвесторов, уровень спроса этой осенью существенно ниже, чем в прошлом году. И далеко не факт, что нынешняя активизация рынка продлится долго. Напомним, эффекта от летнего снижения ставок хватило лишь на месяц-полтора.