Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам октября 2023 года

По итогам октября квартиры в Москве вновь подорожали, но только внутри МКАД. За Московской кольцевой дорогой ценовая динамика находилась в пределах статистической погрешности. Темпы роста цен в среднем по локации снизились в два раза, что также свидетельствует об остывании рынка.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в октябре вторичное жилье в Москве подорожало в среднем на 0,8% до 267 000 руб. за кв. м. По сравнению с сентябрем темпы роста цен снизились в два раза – напомним, за сентябрь старомосковский метр прибавил 1,6%.

В октябре в основном дорожали квартиры в старом советском фонде, за исключением панельных пятиэтажек, где более-менее подходящие варианты были раскуплены во время ажиотажа в июле-сентябре. Темпы роста цен на современный монолит-кирпич тоже оказались ниже рынка в среднем, как, впрочем, и в предыдущие месяцы – в дорогих сегментах длиннее сроки экспозиции и покупатели меньше подвержены ажиотажу.

Что касается географии, то рынок тянули вверх локации, расположенные внутри МКАД – в районах за МКАД средняя стоимость метра увеличилась только на 0,2%, то есть рост цен был близок к нулевому.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Выраженный рост цен на вторичном рынке начался в середине лета на фоне ослабления рубля и повышения ключевой ставки Центробанка. Ужесточение денежно-кредитной политики стало определяющим фактором для рынка недвижимости в последние месяцы: каждый этап повышения ставки с июля по сентябрь приводил к всплеску спроса на ожиданиях дальнейшего подорожания ипотеки и, соответственно, к росту цен. С июля по октябрь средняя стоимость метра на вторичном рынке «старой» Москвы увеличилась в среднем на 5%, по данным IRN.RU. В июле квартиры подорожали на 1,1%, за август метр прибавил еще 1,4%, а в сентябре темпы роста цен достигли максимума – 1,6%. При этом уже в сентябре наметились признаки охлаждения спроса, из-за чего в октябре скорость подорожания метра упала в два раза по сравнению с предыдущим месяцем.

27 октября Банк России вновь увеличил ключевую ставку – на 2 п.п., до 15% годовых. Однако вряд ли это вызовет существенное повышение покупательской активности, так как еще до последнего повышения стартовые ипотечные ставки даже в крупнейших госбанках превысили 14% годовых, при том что заградительной для большинства ипотечников является ставка 12%. Некоторые банки планировали продолжать выдачу ипотеки по «старым» ставкам вплоть до середины ноября, но велика вероятность, что при ключевой ставке 15% они досрочно свернут этот процесс.

Как бы там ни было, при нынешней стоимости ипотеки спрос на вторичное жилье будет падать. Цены, скорее всего, в ближайшие месяцы не изменятся – рынок недвижимости по своей природе инертен, - однако в начале 2024 г. продавцы, скорее всего, поймут, что покупатели ушли всерьез и надолго, и начнут корректировать цены.