Обзор рынка недвижимости по итогам января 2019 года

Как и в прошлом году, основной спрос на жилье в январе 2019 года был сосредоточен в недорогих сегментах. Однако из-за традиционного для начала года обновления предложения тенденции оказались несколько смазаны: часть собственников снимают квартиры с продажи, другие – наоборот, выводят новые объекты или пересматривают цены.

По данным аналитического центра www.irn.ru, долларовый индекс стоимости жилья за январь прибавил 0,7%, немного превысив отметку $2 600 за квадратный метр. Рублевые цены за тот же период выросли на 0,5% - до 173 200 руб. за метр в среднем.

Как и в предыдущие месяцы, главными драйверами роста рынка были демократичные сегменты. Лучше всего это видно при рассмотрении динамики цен по комнатности: одно- и двухкомнатные квартиры по итогам месяца оказались в очевидном плюсе, стоимость трехкомнатных квартиры увеличилась только на 0,2%, а многокомнатные вообще ушли в минус. То есть люди в основном покупают небольшое по площади и, следовательно, недорогое жилье.

Среди типов жилья хуже всего показали себя квартиры в современных монолитно-кирпичных домах - это самый дорогой сегмент. При этом в лидеры рынка вышли старая панель, то есть квартиры в хрущобах, и, одновременно, – сталинки и типовые кирпичные дома – не самый дорогой, но и не дешевый сегмент.

Несколько смазанной оказалась и динамика цен по географии. С одной стороны, в топе рейтинга – сплошь недорогие локации: районы за МКАД, Северо-Восточный и Южный округа. С другой стороны, главным аутсайдером оказался самый дешевый округ внутри МКАД - Юго-Восточный. А дорогие и престижные Центральный, Западный и Юго-Западный округа расположились в середине рейтинга.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

В целом, активизация вторичного рынка, начавшаяся в прошлом году, пока сохраняется. Однако январь с точки зрения глобальных тенденций непоказательный месяц. И не только из-за длинных новогодних каникул и обычного для начала года обновления структуры предложения. В конце 2018 – начале 2019 г. банки весьма существенно – на 0,6 – 1 п.п. подняли ипотечные ставки. Но рынок еще не успел это почувствовать, потому что пока люди продолжают получать кредиты по одобренным ранее заявкам (на вторичном рынке выход на сделку занимает два-три месяца). Однако уже весной банкиры ожидают падения спроса на ипотеку на 20% - даже если ипотека больше не будет дорожать. При этом новая волна роста ставок вполне возможна в случае усиления нестабильности на финансовых рынках (например, в связи с усилением санкционного давления на Россию), на которое Центробанк отреагирует очередным повышением ключевой ставки ЦБ. Учитывая, что именно ипотека в 2018 году была главным драйвером роста спроса на жилье, столь резкое охлаждение ипотечного рынка вряд ли пойдет на пользу рынку недвижимости.