Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам 2021 года

В 2021 г. продолжился аномальный рост цен на квартиры в Москве. В целом за два пандемийных года жилье подорожало в среднем на 30-40% (в зависимости от сегмента) благодаря дешевой ипотеке, низким ставкам по банковским вкладам и увеличению фундаментальной потребности в кв. м из-за изменения образа жизни.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2021 г. средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья «старой» Москвы увеличилась на 18,5% до 245 750 руб. При этом в отличие от прошлого года, когда на фоне ослабления рубля долларовый индекс стоимости жилья топтался на месте, в 2021 г. цены на недвижимость в твердой валюте выросли на 19,3%. По итогам 2021 г. метр стоит в среднем $3 334.

Дорогие квартиры подорожали меньше тех, которые принято называть «бюджетными». Лучше всего это видно по индексам дорогого и дешевого жилья: если 20% самых дорогих квартир прибавили за год 6,6%, то 20% самых дешевых – 22%.

Однако если рассматривать рынок комплексно, то разница в темпах роста цен между дорогим и дешевым окажется не слишком большой. Современный монолит-кирпич – аутсайдер среди типов жилья, рост цен в сегменте составил только 16,9%. Но самый дешевый тип – панельные пятиэтажки – подорожали лишь немногим меньше, на 17,7%. Разница в темпах подорожания остальных типов жилья тоже невелика.

В разрезе комнатности и географии – аналогичная картина. Однушки вновь, как и в 2020 г., стали лидерами рынка по скорости подорожания, однако многокомнатные квартиры – самые дорогие по общему бюджету сделки – уступили им менее 1 п.п. Центральный округ подорожал меньше остальных локаций, но возглавляет географический рейтинг тоже дорогой и престижный Северо-Западный округ. А на второе место в топе вышла самая дешевая локация – районы «старой» Москвы за МКАД.

В целом, ценовая динамика свидетельствует о том, что, во-первых, жилье дорожает фундаментально, а во-вторых, спрос достаточно равномерно распределен по всему рынку: люди покупают относительно адекватные по соотношению цены и качества предложения во всех сегментах и географиях.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

С начала 2020 г. цены на жилье в «старой» Москве выросли на 37,7% в среднем по рынку. При этом в некоторых сегментах рост цен почти достиг 50%: например, старые кирпичные дома подорожали на 48,4%. О причинах такой динамики IRN.RU писал неоднократно. Напомним, ставки по вкладам и кредитам почти два года оставались на очень низком для России уровне, поэтому покупатели вместо того, чтобы копить на жилье, старались побыстрее купить его в ипотеку, пусть и с небольшим первоначальным взносом. Высокая инвестиционная привлекательность недвижимости при низкой доходности банковских вкладов также стимулировала спрос и цены. Кроме того, пандемия и связанные с ней ограничения – карантин, удаленная работа и учеба – увеличили потребность населения в улучшении жилищных условий. Одно дело, когда семья в полном составе собирается в квартире только по вечерам, но если люди вынуждены сосуществовать друг с другом круглосуточно, необходимое для нормальной жизни число квадратных метров сразу резко увеличивается.

С весны 2021 г. Центробанк поэтапно повышает ключевую ставку, однако эффект от ужесточения монетарной политики рынок почувствовал далеко не сразу: еще в ноябре средневзвешенные ставки предложения по ипотеке в крупнейших банках страны были ниже 9% годовых (по данным «Дом.рф»). К середине декабря средние ставки превысили 9,5%, а в 2022 г. они, скорее всего, станут двузначными. Существенное подорожание ипотеки усугубляет последствия роста цен на жилье и увеличивает вероятность наступления стагнации в 2022 г. – рынок перегрет, и очень существенно.