Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам мая 2021 года

Ужесточение монетарной политики ЦБ – мегарегулятор уже два раза поднял ключевую ставку – простимулировало спрос на недвижимость: покупатели поспешили за квартирами, опасаясь роста ипотечных ставок в ближайшем будущем. На этом фоне квартиры продолжают дорожать, но рост цен носит догоняющий характер. Во время прошлогоднего ажиотажа быстрее всего прибавляли в цене недорогие сегменты рынка, и сейчас дорогое жилье наверстывает отставание.

По данным аналитического центра www.irn.ru, вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали в мае на 1,6% - до 221 300 руб. за кв. м в среднем. Так как рубль немного укрепился в мае, долларовая стоимость столичного жилья увеличилась в среднем на 4,7% до $2 985 за «квадрат».

В разрезе комнатности на первом месте по темпам роста цен – многокомнатные квартиры (+2,3%), на последнем – однокомнатные, отстающие от лидера почти на 1 п.п. Между ними расположились трех- и двухкомнатные. Похожая картина наблюдается и при рассмотрении ценовой динамики по типам жилья. В лидерах рынка оказались дорогие сталинки и монолитно-кирпичные дома, подорожавшие на 2,1%, а главным аутсайдером в мае стал самый дешевый сегмент – квартиры в панельных пятиэтажках, прибавившие за месяц лишь 0,8%, то есть существенно меньше, чем рынок в среднем. Впрочем, типовая панель и старые кирпичные пятиэтажки отстали от лидирующих сегментов лишь на 0,1 и 0,2 п.п. соответственно.

Динамика цен по географии более смешанная: позади всех – районы «старой» Москвы за МКАД, однако возглавляет рейтинг престижный, но не самый дорогой Северо-Западный округ, за которым следуют бюджетные Восточный, Северо-Восточный и Южный округа. Самые дорогие округа – Центральный и Юго-Западный – в мае дорожали среднерыночными темпами.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Как и прогнозировал IRN.RU, повышение ключевой ставки ЦБ поддержало спрос на квартиры, прежде всего в ипотеку – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в апреле-мае 2021 года: покупатели активизировались, опасаясь удорожания ипотеки». Рост ключевой ставки на 0,75 п.п. пока не привел к сколько-нибудь ощутимому повышению ипотечных ставок, однако покупатели, понимая, что дешевле кредиты в обозримом будущем точно не будут, а подорожать могут, поспешили с выходом на сделки. Нечто подобное наблюдалось на рынке осенью 2018 г., когда ставки начали расти после длительного периода снижения. Однако активизация рынка вряд ли продлится долго – на фоне продолжающегося с 2014 г. падения доходов населения (еще -3,6% в I квартале 2021 г., по данным Росстата) единственными драйверами рынка недвижимости были постоянно дешевеющая ипотека и низкие ставки по вкладам, которые стимулировали переток средств из банков в недвижимость. Однако неизбежный в условиях ужесточения монетарной политики рост ставок в экономике убьет оба фактора роста, и рынок недвижимости впадет в стагнацию – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU».