Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2020 года

Цены на вторичное жилье, потерявшие символические 0,1% в июле, в августе вновь пошли вверх благодаря снижению ставок по банковским вкладам и дешевеющей ипотеке. Однако дорожает далеко не все и не везде: стоимость метра растет в доступных сегментах, а дорогие либо отстают от рынка, либо вовсе дешевеют.

По данным аналитического центра www.irn.ru, по итогам августа цены на вторичные квартиры в Москве выросли в среднем на 0,4%, до 184 200 руб. за квадратный метр. Долларовый цены на фоне ослабления рубля упали на 2,9% и составили в среднем $2 500 за кв. м.

Рынок толкают вверх недорогие сегменты. Среди типов жилья наибольший прирост показали квартиры в пятиэтажках и современных панельных домах. При этом более престижное жилье – сталинки и современный монолит-кирпич – закончили август в минусе.

Похожая картина складывается и при рассмотрении ценовой динамики в разрезе комнатности: дорогие трешки и многокомнатные квартиры отстают от рынка, демократичные однушки и двушки – опережают.

Главными аутсайдерами августовского рейтинга по географии также оказались два самых престижных округа – Юго-Западный и Центральный. Правда, в остальном рейтинг получился смешанным - все-таки в Москве нет районов, застроенных исключительно дешевым или только дорогим жильем.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Минус, нарисовавшийся в престижных сегментах, объясняется довольно просто: дорогая недвижимость дорожала в предыдущие месяцы, даже в период карантина, несмотря на отсутствие спроса, и уже достигла своего ценового потолка. Что касается демократичных сегментов, то спрос на такое жилье стимулирует снижение ставок – ипотечных и по вкладам. Низкая ключевая ставка ЦБ - 27 июля Банк России опустил ее до 4,25% годовых – позволяет банкам предлагать населению рекордно дешевые кредиты. По оценкам риелторов, в июле ипотечников на вторичном рынке московского региона кредитовали в среднем под 8,4-8,7% годовых, а минимальные ставки начинались с 7,4%.

Тот же фактор – уменьшение ключевой ставки – заставляет банки сокращать ставки по вкладам. На этом фоне рассчитываемый IRN.RU индекс доходности жилья по итогам августа дорос до 2 единиц. Это означает, что прибыль от вложений в недвижимость, которая складывается из дохода от сдачи квартиры в аренду и среднерыночного прироста цен на саму недвижимость, уже в два раза превышает ставки по банковским вкладам. Такая ситуация, естественно, приводит к перетоку средств с депозитов в недвижимость. Закрепится эта тенденция или нет, покажет осень. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июле-августе 2020 года: ипотечников и инвесторов оказалось недостаточно»).