Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
С 2019 года IRN.RU переходит на ежемесячный шаг расчета индексов рынка недвижимости

Обзор рынка недвижимости по итогам 2018 года

На рынок пришла оттепель, но денег у покупателей хватает только на самое дешевое жилье

Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)
Дек 18 Ноя 18 Дек 17
Индекс стоимости жилья, Р/м2 172 305 +0,4% +3,4%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 593 -0,7% -8,3%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 280 -0,4% -4,7%

В 2018 г. на рынок недвижимости Москвы пришло оживление, однако сосредоточено оно преимущественно в самых дешевых сегментах – так как доходы у людей в лучшем случае стагнируют, они могут позволить себе только недорогие квартиры.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в 2018 г. долларовый индекс стоимости жилья снизился на 8,3%, до отметки в $2 600 за квадратный метр. При этом в рубле, сильно ослабевшем в 2018 г., цены выросли - на скромные 3,4%, до 172 300 за «квадрат».

Но это в среднем. Рост цен практически в течение всего года был очень неравномерным – рынок толкали вверх в основном недорогие сегменты. По итогам года индекс дешевого жилья, рассчитываемый IRN.RU, прибавил почти 9%, а индекс дорогого – только 0,5%. Больше всего подорожали самые дешевые квартиры – в старых панельных пятиэтажках (+7,6%). На втором месте по темпам роста цен – советские панельные дома (+6,4%). При этом дорогое жилье ушло в минус: современный монолит-кирпич подешевел на 2,4%, а сталинки – на 4,2%.

Аналогичная картина вырисовывается и при рассмотрении динамики цен в разрезе комнатности и географии. В лидерах рынка оказались однокомнатные квартиры и «народные» округа, в аутсайдерах – многокомнатное жилье в центре Москвы.

При этом необходимо отметить, что даже в наиболее успешных сегментах рынка рост рублевых цен сильно отставал от темпов снижения курса рубля. То есть, фактически, падение реальной стоимости метра продолжается уже четыре года. Просто в 2018 г. этот тренд был замаскирован сильным ослаблением отечественной валюты.


Цены на квартиры по типам домов

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR Дек 18 Дек 17
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 144 795 +7,6%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 149 712 +6,4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 159 945 +3,5%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 159 746 +2,3%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 182 870 -4,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 199 084 -2,4%
Все панельные и блочные дома 151 484 +5,7%
Все монолитные и кирпичные дома 180 567 -1,7%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR Дек 18 Дек 17
Однокомнатные квартиры 171 375 +8,5%
Двухкомнатные квартиры 166 524 +2,9%
Трехкомнатные квартиры 163 533 +3,6%
Многокомнатные квартиры 180 412 -4,6%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR Дек 18 Дек 17
Центральный округ 297 364 -3,2%
Северный округ 170 710 +6,5%
Северо-Восточный округ 151 440 +4,5%
Восточный округ 163 999 +10,3%
Юго-Восточный округ 139 678 +6,3%
Южный округ 148 184 +7,0%
Юго-Западный округ 200 546 -0,6%
Западный округ 186 259 +1,9%
Северо-Западный округ 177 089 +5,3%
Все районы за МКАД 129 710 +5,6%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru)  РУБ  USD EUR Дек 18 Дек 17
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир
285 004 +0,5%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир
123 464 +8,8%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
2,31 -7,6%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)
Дек 18 Ноя 18
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
-0,3 %/мес. -0,7%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
0,8 б.деп. +2,1 б.д.

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Как уже неоднократно писал IRN.RU, главной причиной активизации спроса на жилье в 2018 г. стало снижение ипотечных ставок на вторичном рынке, начавшееся еще в 2017 г. Напомним, в августе 2017 г. Сбербанк резко опустил ставки - до 8,9-10% годовых на готовое жилье. Как обычно, примеру Сбербанка вскоре последовали его конкуренты. В итоге, после нескольких раундов снижения ключевой ставки ЦБ, к концу сентября 2018 г. средняя ставка выдачи кредитов на покупку готового жилья опустилась до 9,54% годовых. Для сравнения: в конце 2016 г. ипотечная ставка на вторичном рынке превышала 12%.

«Гуманизация» ипотеки на вторичное жилье вернула в этот сегмент часть спроса с первичного рынка, так как ранее многие покупатели выбирали новостройки именно по причине более низких ставок. Ипотека на новостройки и сейчас дешевле, но преимущество перед «вторичкой» сократилось до 0,4-0,5 п.п.

Удешевление ипотеки и снижение цен в предыдущие годы сделало жилье более доступным для покупателей, что и привело к активизации спроса. Но, скорее всего, спрос рос бы медленнее, если бы не изменение тренда на ипотечном рынке в конце года. Из-за ухудшения макроэкономической ситуации в связи с угрозой введения американских санкций в отношении российского долга и государственных банков Центробанк в сентябре впервые с 2014 г. поднял ключевую ставку. И ипотека начала дорожать. Это привело к реализации отложенного спроса на жилье – опасаясь, что ипотека станет еще дороже, покупатели постарались ускорить сделки.

Еще одним драйвером рынка в 2018 г. стало падение курса рубля и разговоры о дедолларизации экономики. Опасаясь принудительной конвертации долларов в рубли, вкладчики в августе-сентябре забрали из госбанков несколько миллиардов долларов. Часть этих средств оказалась на московском рынке недвижимости. Причем ослабление рубля в предыдущие месяцы позволило владельцам валюты почти на четверть увеличить рублёвую стоимость своих сбережений (доллар в 2018 г. подорожал с 55-56 руб. до 70 руб. на пике).

Благодаря ипотеке, ослаблению рубля и санкциям вторичный рынок заканчивает 2018 г. в серьезном плюсе по количеству сделок. За 11 месяцев 2018 г. (данных за декабрь еще нет) Росреестр зарегистрировал в Москве 137 584 новых права на недвижимость – на 27,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Однако, как было показано выше, активизация рынка затронула в основном «бюджетные» сегменты. Собственно, вымывание из предложения дешевых лотов и стало главной причиной роста средних цен. Но в целом такой дисбаланс в спросе свидетельствует об ограниченной платежеспособности покупателей – если бы у людей были деньги, они бы покупали более качественное жилье.

При этом факторы, обеспечившие всплеск покупательской активности в 2018 г., вряд ли будут действовать в следующем: отложенный спрос на ипотеку не бесконечен, как и желающие переложить доллары из банков в недвижимость. Так что в 2019 г. спрос на жилье, скорее всего, пойдет вниз. А с ним и цены – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2019 год от IRN.RU».


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
10797 (92 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 895 000
до 9 580 385 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Застройщик: ТПУ Рассказовка.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 736 000
до 41 941 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Studio#12 Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща 1-5-комнатные апартаменты Площади : 39 - 314 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Марьина роща, 16 мин. пешком 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.1 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.2.2 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.3 Застройщик: KR Properties.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9