Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам июня 2022 года

Надувшийся на рынке недвижимости Москвы ценовой пузырь начал постепенно сдуваться: если по итогам мая средняя стоимость московского метра потеряла менее 1%, то в июне снижение цен уже превысило 2%.

По данным аналитического центра www.irn.ru, средняя цена метра в июне составила 264 250 руб. – это на 2,2% меньше, чем в мае. Напомним, за май столичный квартиры подешевели на 0,6%.

Рынок тянут вниз недорогие сегменты, то есть в основном дома советской постройки, как панельные, так и кирпичные. Однушки и двушки тоже дешевеют быстрее больших квартир – трешек и многокомнатных. Во-первых, именно эти сегменты перегреты больше всего - недорогое жилье было флагманом роста цен в предыдущие два года. Во-вторых, дешевые (относительно) квартиры предполагают достаточно короткие сроки экспозиции, поэтому быстрее реагирует на все изменения рыночной конъюнктуры.

Цены на сталинки, современные панельные и монолитные дома, а также многокомнатные квартиры тоже снижаются, но медленнее. Дело не в том, что они более устойчивы к кризису – как показывает практика, со временем более дорогое жилье дешевеет в той же пропорции, что и дешевое. Но в дорогих сегментах процесс снижения цен длится дольше, потому что там длиннее сроки экспозиции - продавцы готовы месяцами и даже годами ждать покупателей, боясь продешевить.

В разрезе географии главным июньским аутсайдером рынка стал переоценённый Центральный административный округ, а лучше всего выглядели районы за МКАД, по уровню цен тяготеющие к Новой Москве и ближнему Подмосковью. В распределении округов и районов между этими двумя крайностями четких тенденций не просматривается. Как неоднократно отмечал IRN.RU, в Москве практически нет однозначно элитных или бюджетных локаций – старые пятиэтажки могут соседствовать с премиальными ЖК, отсюда и смешанная ценовая динамика.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

В марте, на фоне паники из-за резкого обесценения рубля, цены на квартиры в Москве подскочили сразу на 6%, при этом некоторые объекты подорожали до 20%. С тех пор рубль не только отыграл все потерянное с конца февраля, но и укрепился до уровней, забытых с 2014 г. Вот только цены на жилье забыли вернуть назад. Однако запросы продавцов все сильнее расходятся с финансовым возможностям покупателей – заградительные ипотечные ставки и раздутые цены обвалили спрос на «вторичку». Скорее всего, снижение цен в ближайшие месяцы продолжится: как минимум, должна уйти мартовская надбавка, которая выглядит уже совершенно неадекватно при нынешнем курсе рубля. Однако учитывая, что события на рынке развиваются по сценарию 2014-2015 гг., не исключено погружение рынка в затяжную рецессию. Причем она может оказаться даже глубже, чем в прошлый раз, потому что перед кризисом восьмилетней давности цены почти не росли, а сейчас на рынке надулся огромный ценовой пузырь.

Также по теме:

• Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2022 год и последующие годы от IRN.RU