Ключевое событие второй половины февраля – очередной пересмотр ключевой ставки, которую Центробанк снизил теперь до 15,5% годовых. После этого ряд крупных банков скорректировал ставки и по рыночной ипотеке.
Так, о снижении ставок по ипотеке уже сообщили в Сбере: с 26 февраля банк снизил ставки по рыночной ипотеке до 0,7 процентного пункта (п.п.), теперь минимальная ставка составляет 15,7% на покупку первичного жилья и 16,5% — на покупку вторички. Этому примеру уже последовали в Альфа-банке и Совкомбанк, а вот ВТБ сообщили об отсутствии планов прямо сейчас снижать ставки по рыночной ипотеке.
По мнению экспертов www.irn.ru, рассчитывать на существенное удешевление ипотеки пока не приходится. В этом году, например, Росстат сообщал, что годовая инфляция в РФ в начале текущего года ускорилась и составила 1,26% (в том числе на фоне увеличения НДС с 1 января 2026 года с 20% до 22%). Инфляционные ожидания покупателей квартир тоже растут. Более того, опасаясь будущего подорожания жилья, люди активно берут ипотеку, что приводит к резкому увеличению объемов кредитования и росту закредитованности. При такой динамике регулятор может занять еще более сдержанную позицию в вопросах смягчения денежно-кредитной политики.
Об этом говорила и глава ЦБ Эльвила Набиуллина. По ее словам, «ипотека станет реально массово доступной, когда инфляция устойчиво снизится. И что не менее важно, когда люди убедятся, что низкая инфляция – это всерьез и надолго. А пока ставки по рыночной ипотеке действительно остаются высокими».
Впрочем, доступная цена важнее доступной ставки. Но в последние годы произошла подмена понятий «доступное жилье» понятием «доступная ипотека», что привело к снижению доступности жилья. Для ее роста должны быть соблюдены ряд условий, о чем на этой неделе заявил вице-премьер Марат Хуснуллинв после отчета правительства РФ в Госдуме. В их числе – повышение доходов населения и снижение стоимости строительства.
«У нас огромная потребность сегодня в земельных участках, потому что благодаря тем темпам строительства, которые у нас было, мы свободные земельные участки уже практически все выбрали. Поэтому дальнейший этап развития - это подготовка новых территорий как внутри населённых пунктов, так и совершенно новых территорий для развития жилого строительства. То есть это большая комплексная программа, которая у нас заложена в госпрограмме "Строительство"», - сказал вице-премьер (цитата по ИА «Интерфакс»).
Объем запуска нового жилья в России уже начали расти: +34% с начала 2026 года по сравнению с показателями 2025 года, до 4 млн кв. м, о чем также сообщал Марат Хуснуллин.
Правда, пока квартирография в новостройках не отвечает ожиданиям россиян. Текущий портфель строящегося жилья характеризуется перекосом в сторону малогабаритных студий и однокомнатных квартир, на которые приходится 53% всего объёма стройки. Интерес к приобретению такого метража проявляет лишь каждая десятая российская семья — об этом говорят результаты совместного исследования ДОМ.PФ и АЦ ВЦИОМ. Значительным спросом (45%) пользуются двухкомнатные квартиры. Однако на долю таких объектов приходится 32% строящегося жилья. Просторное жильё с тремя комнатами и более хотели бы приобрести 46% опрошенных, однако в предложении девелоперов доля таких квартир — менее 15%.
Превалирование компактных лотов наблюдается и на рынке жилья Москвы. По данным исследования компаний «Метриум» и SIS Development, в структуре предложения на первичке массового жилья столицы наибольшую долю занимают однокомнатные квартиры, на которые приходится 37,5%. Немногим уступают им двухкомнатные варианты, составляющие 33,3% предложения. Доля студий в общем объеме экспозиции достигает 16%, тогда как на трехкомнатные квартиры приходится 12,2% предложения. Минимальная доля зафиксирована в сегменте многокомнатных квартир – менее 1%.
К увеличению числа микроквартир привело распространение льготной ипотеки: с учетом всех лимитов такие квартиры «проходили» под бюджет льготной ипотеки. Но теперь реальность такова, что в Москве не осталось жилья под семейную ипотеку. За год предложение квартир в новостройках Москвы стоимостью 14,5–15 млн руб. (12 млн руб. лимит плюс первый взнос 20,1%) сократилось почти в пять раз, в границах «старой» Москвы это снижение стало почти восьмикратным, в Новой Москве — четырехкратным. При этом предложение в таком ценовом сегменте представлено в основном студиями и однокомнатными квартирами, которые не подходят для семей с детьми, сообщали в РБК.
«Ситуация с семейной ипотекой в Москве сегодня выглядит достаточно противоречиво. Формально программа действует, и лимит в 12 млн руб. при первоначальном взносе в 20% позволяет оперировать суммой примерно в 15 млн руб. Однако, если мы говорим о рынке Старой Москвы, этих денег хватит разве что на студию, однушку, максимум на евродвушку, — комментировал для издания руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. — То есть о том самом улучшении жилищных условий именно семьи, которое и закладывалось в идеологию госпрограммы «Семейная ипотека», речи уже не идет — с детьми в студии не развернешься».
В Объединённом кредитном бюро (ОКБ) убеждены: период активного влияния семейной ипотеки на рынок недвижимости подошел к концу, уже в январе многие банки приостановили приём новых заявок по этой программе.
«С 1 февраля 2026 года вступили в силу обновлённые условия оформления семейной ипотеки. Итоги февраля определят новый тренд в ипотечном кредитовании, который неизбежно повлечёт за собой существенную коррекцию рынка, - считает генеральный директор Объединённого Кредитного Бюро (ОКБ) Михаил Алексин. - В то же время снижение ключевой ставки Банком России может стать новым драйвером роста, который за счет повышения доступности кредитов и снижения привлекательности вкладов задаст вектор на небыстрый, но здоровый и уверенный рост рынка ипотечного кредитования».