В первую рабочую неделю января участники рынка недвижимости продолжили подводить итоги минувшего 2025 года. Что имеем: запуски новых проектов сократились, темп ввода уже строящихся объектов снизился, цены на новостройки выросли. На протяжении прошлого года поддерживала рынок льготная семейная ипотека, но власти продолжают ее «укручивать», а ждать снижения ставок по рыночным программам в текущей ситуации не приходится. Но обо всем по порядку.
Так, о сокращении объема предложения в 2025 году сообщили в «Метриум»: всего по итогам 2025 года девелоперы на рынке новостроек «старой» Москвы сдали 168 корпусов против 241 тремя годами ранее. Таким образом, темп ввода первичного жилья сократился на 30%. Объем сданных корпусов в массовом сегменте снизился на 74% (32 корпуса в 2025 году против 121 корпуса в 2022 году).
В результате число лотов в новостройках комфорт-класса, например, по данным Nikoliers, сократилось в 2 раза за год. Причиной стало замедление активности девелоперов при стабильном спросе со стороны покупателей.
Тем не менее, как отметили специалисты компании, в 2025 г. рынок недвижимости России удачно адаптировался к условиям монетарной политики регулятора. Несмотря на общее падение активности, объем ввода по итогам 2025 г. составляет 103 млн кв. метров, что всего на 5 млн. кв. м меньше, чем в прошлом году. В Минстрое называют более высокую цифру – предварительно, 107 млн кв. метров.
Но сохранить набранные темпы в следующие несколько лет может не удастся – запуски новых проектов в 2025 году заметно снизились. По оценке «Метриум», в прошлом году девелоперы в Москве открыли продажи в 40 проектах. Текущий результат стал минимальным на первичном рынке Москвы за прошедшие 10 лет. По сравнению с 2024-м показатель снизился на 37%.
Это общероссийская тенденция: в целом по стране, по подсчетам ДОМ.РФ, объем запусков новых проектов сократился на 12% в 2025 году. Еще в конце прошлого года вице-премьер РФ Марат Хуснуллин предупредил о возможном падении объемов ввода жилья на 15% в 2028 году.
Не смотря на общее снижение продаж, цены на первичном рынке показали рост. По данным «Инком», в 2025 году средняя стоимость метра в новостройках «старой» Москвы выросла на 18,9% при сокращении предложения на 26,3%. В Новой Москве экспозиция уменьшилась на 31,3%, а «квадрат» в среднем подорожал на 26,8%. В результате на начало января средняя стоимость квадратного метра в новостройках «старой» Москвы составляет 470,7 тыс. руб. – с начала 2025-го она увеличилась на 18,9%. В Новой Москве метр в среднем стоит 308,7 тыс. руб. – с января-2025 цена выросла на 26,8%.
Но, как объясняют эксперты www.irn.ru, этот рост цен формальный: дорожают не квартиры, а комбо-продукты застройщиков. Последние годы на рынке новостроек вместо продажи квартир застройщики фактически перешли к продаже комбо-продукта, который представляет собой квартиру + финансовую схему ее приобретения. Финансовая схема, такая как льготная ипотека, субсидированная ипотека, траншевая ипотека, рассрочка и т.п. ведет к завышению цены квартиры, а точнее комбо-продукт оказывается дороже, чем просто «голая» квартира. Чем более «выгодной» схема покупки становится для покупателя, тем дороже она обходится застройщику. Следовательно, тем большую сумму застройщик добавляет к цене квартиры, что и создает иллюзию роста цен на новостроки. Но при этом сама квартира-новостройка не дорожает. Более того, в условиях стагнирующего рынка она может даже ползти по цене вниз. Дорожает лишь суммарный комбо-продукт = квартира + фин.схема за счет роста затрат застройщика на «улучшение» условий покупки, т.е. за счет слагаемого «фин.схема». См. «Аналитика цен на новостройки потеряла смысл ».
На фоне высоких цен и заградительных ставок основным драйвером спроса в 2025 году оставались льготные государственные программы. Их доля, по оценкам ВТБ, по итогам года составила 79%. При этом в декабре на фоне ажиотажного спроса заемщиков на «семейную ипотеку» доля господдержки достигла рекордных 88%, превзойдя исторический максимум, зафиксированный в июне 2024 года перед окончанием массовой господдержки (87,5%). В итоге, по предварительным оценкам ВТБ, по итогам 2025 года российские банки выдали более 4,3 трлн рублей на покупку жилья в ипотеку.
«Рынок ипотеки в 2025 году уверенно завершил фазу адаптации, и в 2026-м мы ожидаем его роста. По нашим оценкам, продажи могут увеличиться примерно на четверть — драйвером станет дальнейшее снижение ключевой ставки. При этом мы прогнозируем движение к большей сбалансированности: соотношение льготных и рыночных программ может приблизиться к паритету. Это основа для здорового и устойчивого развития рынка», — отметил старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин, слова которого приводятся в сообщении.
Впрочем, рассчитывать на существенное удешевление ипотеки, по всей видимости, пока не приходится. Росстат уже сообщил, что годовая инфляция в РФ в начале текущего года ускорилась и составила 1,26% (в том числе на фоне увеличения НДС с 1 января 2026 года с 20% до 22%). Инфляционные ожидания покупателей квартир тоже растут. В том числе эти факторы могут препятствовать снижению ключевой ставки. Более того, опасаясь будущего подорожания жилья, люди активно берут ипотеку, что приводит к резкому увеличению объемов кредитования и росту закредитованности. При такой динамике регулятор может занять еще более сдержанную позицию в вопросах смягчения денежно-кредитной политики. Так что ипотека пока останется дорогой и в обозримой перспективе вряд ли станет дешевле 16-18%.