Массовая доступность рыночной ипотеки вернется только после устойчивого снижения инфляции, причем россияне должны убедиться в том, что это снижение — «всерьез и надолго». Об этом заявила председатель Центрального Банка РФ Эльвира Набиуллина по итогам заседания совета директоров регулятора. Она также подробно объяснила механизмы, сдерживающие ипотечный рынок, и развеяла опасения относительно снижения ставок по депозитам и устойчивости строительной отрасли. Но обо все по порядку.
Напомним, Совет директоров Банка России на заседании 13 февраля 2026 года снизил ключевую ставку на 50 б.п., до 15,5% годовых. Как рассказала на пресс-конференции Набиуллина, рассматривалось два варианта: сохранение ставки и снижение на 0,5 процентного пункта.
«Что касается возможных шагов, вы знаете, мы не комментируем. В зависимости от ситуации возможны и большие шаги, но возможны и паузы, в рамках, в том числе базового сценария. Все будет зависеть от данных, которые поступают», — сказала глава ЦБ.
А зампред ЦБ Алексей Заботкин в свою очередь добавил, что «даже шаг 0,25 п.п. я бы тоже не исключал, если на это будут основания».
Согласно недавно проведенному исследованию экспертов www.irn.ru, перспектива увидеть столь желанную ключевую ставку ниже 10 процентов к концу текущего года кажется населению практически фантастической – такой супероптимистичный сценарий разделяют лишь 3,5% респондентов, т.е. почти никто. И даже в снижение ключевой ставки в диапазон 10-12% до конца этого года верят лишь 8,8% ответивших. Основная масса респондентов консолидируется вокруг наиболее реалистичного сценария, совпадающего с обновленным прогнозом ЦБ. На последнем заседании регулятор уточнил свои ожидания, сузив коридор среднегодовой ставки до 13,5–14,5% (ранее — 13–15%).
Доступность ипотеки – важнейший фактор, отметила глава ЦБ.
«Ипотека станет реально массово доступной, когда инфляция устойчиво снизится. И что не менее важно, когда люди убедятся, что низкая инфляция – это всерьез и надолго. А пока ставки по рыночной ипотеке действительно остаются высокими, хотя надо сказать, что они опустились ниже 20% к концу прошлого года. Ну, конечно, это все еще высокий уровень», — сказала Набиуллина.
Но для того, чтобы понять, когда произойдет снижение рыночных ставок, надо понять, от чего зависят эти ставки.
«Прежде всего, от того, сколько стоят деньги, которые банк привлекает от граждан и от организации. Сейчас это 13-15%. Если к этому добавить плату за кредитный риск, плату за процентный риск, расходы банка, то мы получаем вот эти 18-20%, которые предлагают банки по рыночной ипотеке. Получается, что очень многое зависит от ставок по депозитам, то есть от ставок привлечения, а они напрямую зависят от инфляции, инфляционных ожиданий. Согласитесь, когда человек открывает вклад, то ожидает, что предложенная по вкладу ставка будет защищать от инфляции. Если он ожидает инфляцию в 14%, как сейчас приблизительно, то ставка по вкладу должна соответствовать этим ожиданиям. Поэтому ипотечные ставки в условиях высоких инфляционных ожиданий не смогут быстро снижаться. Но по нашему прогнозу уже в следующем году инфляция должна стабилизироваться вблизи 4%», — сказала она.
Набиуллина обратила внимание, что «конечно, нужно, чтобы прошло время, чтобы инфляция была на этом низком уровне, чтобы люди начали верить, что это надолго. И это начнет сказываться на доступности ипотеки».
Возвращаясь к историческим примерам, она напомнила о периоде 2018–2019 годов, когда ипотека была ниже 10%. Однако она призвала не питать иллюзий и не ждать точного повторения той ситуации. Главное отличие текущего момента от докризисной эпохи — колоссальный объем льготных программ.
«Период доступной рыночной ипотеки – это 2018-2019 год, тогда, кстати, ипотека доступная была не 12-15% <...> она была ниже 10%. Но это было связано с тем, что с 2017 года мы держали очень низкую инфляцию, даже где-то ниже 4%. Но здесь нельзя полностью переносить ситуацию с 2017-2019 годом. Как говорится, нельзя в одну реку войти дважды. Тогда не было масштабных льготных программ по ипотеке. Я вынуждена постоянно повторять, что чем больше в нашей экономике льготного кредита, тем выше должны быть рыночные ставки по кредитам. Иначе инфляция будет разгоняться, а объем льготной ипотеки у нас достаточно большой», — сказала глава ЦБ.
Понимая это, эксперты IRN.RU на протяжении всего прошлого года говорили о том, что рассчитывать на существенное удешевление ипотеки пока не приходится. В этом году росстат сообщал, что годовая инфляция в РФ в начале текущего года ускорилась и составила 1,26% (в том числе на фоне увеличения НДС с 1 января 2026 года с 20% до 22%). Инфляционные ожидания покупателей квартир тоже растут. Более того, опасаясь будущего подорожания жилья, люди активно берут ипотеку, что приводит к резкому увеличению объемов кредитования и росту закредитованности. При такой динамике регулятор может занять еще более сдержанную позицию в вопросах смягчения денежно-кредитной политики. Так что ипотека пока останется дорогой и в обозримой перспективе вряд ли станет дешевле 16-18%.
Именно программы с господдержкой, а не снижение ключевой ставки, стали основным драйвером всплеска спроса на жилье в конце года. Ажиотаж, по оценке ЦБ, был вызван ожиданием ужесточения условий льготной ипотеки летом, что привело к росту цен на первичном рынке на 8,7%.
«Мы не видим рост спроса на рыночную ипотеку в конце года. В принципе, рост спроса на ипотеку был, но прежде всего льготная ипотека. И действительно, было ускорение роста цен на жилье в связи с ростом спроса. Но мы это не связываем напрямую с снижением и вообще не связанным с снижением ключевой ставки. Безусловно, снижение ставок привело к некоторой активизации рыночной ипотеки. Но основной фактор ускорения ипотеки в конце года, по нашей оценке, это льготная ипотека. И действительно цены на жилье, на первичное жилье, если говорить, в прошлом году выросли на 8,7%, это выше инфляции, и спрос был активизирован, потому что люди ожидали ужесточение условий льготной ипотеки в июле. И вот такое ускорение у нас было и в прошлом, когда начинало обсуждаться ужесточение условий льготной ипотеки. Мы видели активизацию спроса, и такая активизация спроса на жилищный кредит, она раньше была недлительной. Думаем, что и сейчас будет не очень длительной», — сказала Набиуллина.
Интересно, что рост цен затронул только «первичку». Как отметила глава ЦБ, вторичный рынок, практически лишенный влияния льготных программ, показал гораздо более скромную динамику: годовой прирост там составил лишь 3,9%, а в Москве и вовсе 1,5%, что ниже инфляции. Вторичный рынок более адаптивный, констатировала Набиуллина, добавив, что в Москве на стоимость новостроек повлиял и выход на рынок объектов с высокой степенью готовности, которые априори дороже «котлована».
«На вторичном рынке, где влияние льготной ипотеки минимально, там значимого роста цен в 2025 году не было, и годовой прирост цен на вторичку был ниже инфляции, 3,9%, а в Москве вообще 1,5%. Поэтому здесь мы видим, что вторичный рынок, он такой более гибкий, адаптивный. И, конечно, мы ситуацию на жилищном рынке учитываем, хотя цены на недвижимость, они не входят в индекс инфляции, но они могут повлиять на темпы роста потребительских цен через разные каналы: это и кредитование застройщиков, рост прибыли, инвестиционный спрос строительных компаний, объемы связанных расходов на мебель и так далее», — сказала она.
Глава ЦБ заверила, что снижение ключевой ставки в будущем не приведет к обвалу доходности по вкладам и потере их привлекательности. По мере замедления инфляции будут снижаться и инфляционные ожидания, а значит, ставки по депозитам, даже уменьшаясь, продолжат выполнять свою главную функцию — защищать сбережения от обесценения. Часть средств, по мнению регулятора, может перетечь на финансовые рынки, но это останутся сбережения, а не «проедание».
«Рисков снижения ставок по депозитам, которые могут привести к потере привлекательности депозитов, мы не видим. Мы при снижении ключевой ставки учитываем, в том числе и инфляционные ожидания. Я уже говорила, что депозитные ставки должны быть согласованы с этими инфляционными ожиданиями. Мы рассчитываем на то, что по мере снижения инфляции будут снижаться инфляционные ожидания, и ставки по депозитам, даже если они будут снижаться, они будут привлекательными, потому что они будут предохранять от обесценения вкладов от высокой инфляции», — отменила Набиуллина.
Она напомнила, что люди хранили деньги в банках и при ставках гораздо меньше.
«Перераспределение сбережений может происходить. Я уже об этом говорила, но это будут сбережения. То есть часть может идти на финансовые рынки. Мы видим и сейчас активизацию интереса к инструментам финансового рынка, но это все равно будут сбережения людей», — сказала она.
А вот ждать перетока скопившихся на депозитах триллионов в недвижимость, по всей видимости, не стоит, отмечали ранее эксперты www.irn.ru. По крайней мере, это будет происходить не так быстро и совсем не в том объеме, как многие ожидают. «Убежать» депозитам в недвижимость не дают и сами банки.
Глава ЦБ коснулась нового тренда на рынке — роста числа сделок с рассрочкой, которые ранее вызывали беспокойство регулятора из-за рисков неперекредитования. Пока, по словам Набиуллиной, ситуация стабильна: уровень расторжения договоров не превышает 5%. Тем не менее в ЦБ уже рекомендовали банкам минимизировать долю таких инструментов в проектах, чтобы не создавать «пузырей» в будущем.
«Что касается рассрочки <...> мы отмечали эти риски, что эта рассрочка временная и потом все ожидают, что она должна быть перекредитована, должен быть выдан ипотечный кредит. И это не происходит автоматически, поэтому нас, конечно, это беспокоило. Мы внимательно следим за рынком. Могу сказать, что пока уровень расторжения стабилен, не более 5%. Сейчас будем следить за этой ситуацией, безусловно. И мы, кстати, рекомендовали банкам не допускать большой доли рассрочки в проектах, чтобы все-таки это было минимально», — сказала Набиуллина.
Что касается главного бенефициара ипотечного бума — строительной отрасли, — то здесь позиция ЦБ остается спокойной и уверенной. Набиуллина заявила, что системных рисков для застройщиков нет, несмотря на проблемы у отдельных компаний. Продажи жилья растут как в деньгах (+11%), так и в натуральном выражении (+1%), а специальный механизм проектного финансирования со счетами эскроу выступает надежной подушкой безопасности. Ставки по кредитам для девелоперов умеренные (чуть выше 10%), а банки, вовлеченные в проектное финансирование, заинтересованы в завершении строек.
«Мы отслеживаем финансовое состояние крупных застройщиков. Видим, что большинство крупнейших компаний и отрасль в целом сохраняют устойчивость. Действительно, есть проблемы у отдельных компаний, но они не являются системными. И источник этих проблем — это не развитие ситуации в отрасли, а набранные долги в предыдущие периоды.
Ситуация на рынке жилья, вы можете посмотреть по цифрам, достаточно стабильная. Не реализовались те риски, о которых многие говорили в начале прошлого года, о том, что все упадет и так далее. Продажи жилья растут и в стоимостном, и в натуральном выражении. В стоимостном выражении они выросли больше, чем на 10%, на 11%. И в натуральном выражении растут 1%, но это рост, - рассказала глава регулятора.
— Застройщики финансируются, у них есть специальный механизм финансирования, помните, проектное финансирование, обеспечено счетами эскроу, ставки по проектному финансированию очень умеренные, они сейчас чуть-чуть больше 10% в среднем - зависит от наполненности счетов эскроу. И что очень важно, счета эскроу защищают граждан. И банки заинтересованы максимально в том, чтобы дома были застроены, потому что они включились в проектное финансирование. Поэтому никаких системных рисков мы здесь не видим. Ситуация абсолютно устойчива в целом по отрасли».