Конец 2025-го стал периодом активного спроса на рынке жилья Москвы, который был во многом спровоцирован ожиданиями изменений в государственной поддержке. На фоне новостей о планируемом ужесточении условий семейной ипотеки показатели продаж и выдач кредитов пошли вверх.
Так, по оценке VSN Group, в декабре 2025 года на первичном рынке жилой недвижимости в границах «старой» Москвы в сегментах «комфорт» и «бизнес» было реализовано 8 тыс. квартир и апартаментов (по дате подписания ДДУ). Это на 32% больше в лотах и на 34% - в квадратных метрах, чем в ноябре. Суммарный объем реализованного жилья составил 375 тыс. кв. м, а суммарная выручка девелоперов по итогам месяца – около 180,4 млрд руб. против 129,9 млрд руб. в ноябре.
«Декабрь по традиции демонстрирует высокий покупательский спрос на рынке жилой недвижимости, и девелоперы к тому же выводят новые проекты, что предполагает больший выбор в разных ценовых сегментах. Можно также предположить, что в конце 2025 года многие стремились решить квартирный вопрос до возможного ужесточения условий по семейной ипотеке после 1 февраля 2026-го, в том числе – вероятности повышения ставки для семей с одним ребенком», — отмечала руководитель департамента консалтинга и аналитики VSN Group Дарья Цыганкова.
Действительно, в декабре 2025 года в России был зафиксирован всплеск ипотечного кредитования. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), банки выдали максимальное за 2025 год количество кредитов на покупку жилья – 162,81 тыс. шт. в целом по стране. По сравнению с результатами ноября количество выдач выросло на 47%. Объем выдач ипотечных кредитов в декабре стал максимальным за 2025 год, он увеличился до 776,81 млрд руб., что на 53% больше, чем в ноябре. Выдачи льготной ипотеки в декабре выросли на 61%, до 106,84 тыс. (в ноябре было выдано 66,49 тыс. кредитов). Объем выдач ипотечных кредитов с господдержкой в декабре также стал максимальным за 2025 год, он вырос до 613,92 млрд руб., что на 59% больше, чем в ноябре.
«Ключевым фактором, стимулировавшим этот всплеск, стала новость об изменении условий по семейной ипотеки, вступающих в силу с 1 февраля 2026 года. В результате в конце прошлого года возник повышенный спрос на льготные жилищные программы», - прокомментировал директор по риск-менеджмент методологии и дата аналитике Объединённого Кредитного Бюро Николай Филиппов.
Теперь как раз с «Семейной ипотекой» в ДОМ.РФ связывают основные риски для рынка жилья в 2026 году, а также со скоростью снижения ставок. Как отмечалось в еженедельном дайджесте ДОМ.РФ, опубликованном на этой неделе в его телеграм-канале с аналитикой, давление на застройщиков со стороны процентных расходов остается высоким, а рыночная ипотека, хотя и начала восстанавливаться во втором полугодии 2025 года, еще далека от максимумов.
По оценке ДОМ.РФ, в первом полугодии 2026 года выдачи ипотеки замедлятся по сравнению с вторым полугодием прошлого года во многом из-за госпрограмм. Это связано, во-первых, со снижением уровня возмещения по ипотеке с господдержкой до базовых значений – это напрямую влияет на маржинальность ипотеки по льготным программам для банков. Во-вторых, со снижением выдач кредитов в первом полугодии 2026 года в рамках «Семейной ипотеке» после всплеска спроса на нее в декабре.
Снижение объемов выдачи семейной ипотеки после 1 февраля ранее допустил и вице-премьер РФ Марат Хуснуллин: «Безусловно, наверное, определенное снижение произойдет», - сказал он, отметив, что сейчас вместе с Минфином прорабатывается оптимизация затрат бюджета на ипотеку. Среди этих мер - ограничение по выдаче только одной ипотеки на семью, которое заработает с 1 февраля 2026 года.
Более того, как ранее отмечали эксперты www.irn.ru, власти могут еще сильнее «урезать» ипотечные льготы. Еще одна из причин – стойко пережитый 2025 год без резкого спада по спросу на жилье. Поэтому с точки зрения чиновников, особенно отвечающих за сокращение бюджетных трат, ситуация выглядит следующим образом: раз полная отмена массовой льготной ипотеки полтора года назад не привела к коллапсу рынка, то льготы можно и нужно корректировать дальше, особенно в условиях дефицитного бюджета. См. «Радоваться рано: устойчивость рынка жилья в период высоких ставок играет против него ».
В числе других рисков для рынка жилья и ипотеки 2026 года в ДОМ.РФ назвали замедление наполнения счетов эскроу не только из-за динамики спроса, но и за счет увеличения числа расторжений ДДУ. Кроме того, на начало 2026 г. сохраняются риски недостаточного спроса в 23% проектов и в трети регионов. Усугубление дисбалансов в течение 2026 г. не произойдет только при дальнейшем смягчении денежно-кредитной политики.
А в 2027-м, по прогнозу ДОМ.РФ, на рынке новостроек может усилиться проблема доступности приобретения жилья — спрос продолжит расти за счет рыночной ипотеки, а предложения жилья в высокой степени готовности будет недостаточно (запуски 2025 г. сократились в основном за счет проектов с плановым сроком ввода в 2027 г.). Это создаст условия для роста цен и снизит доступность новостроек.
Впрочем, цены растут не только на фоне снижения объемов предложения. Еще один фактор – монополизация рынка новостроек. Чем выше монополизация – тем сильнее растут цены, рассказали в «Циан»: в городах с низкой конкуренцией застройщиков в 2025 году рост достигал 16%, с высокой – 6%. В целом монополизация рынка новостроек России за 2025 год снизилась с 64% до 62%.
«Сокращение степени монополизации в большинстве городов свидетельствует о том, что девелоперы второго эшелона не хуже лидеров адаптировались к новым условиям, - подчеркивала ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская. – Увеличение числа игроков, в том числе за счет выхода федеральных застройщиков в регионы, делает рынок более диверсифицированным и сдерживает рост цен».