Радоваться рано: устойчивость рынка жилья в период высоких ставок играет против него
Московский рынок недвижимости, казалось бы, с успехом прошел стресс-тест 2025 года. Итоги выглядят парадоксально обнадеживающе: вместо ожидаемого спада — удивительная стабильность, объемы сделок почти вплотную приблизились к показателям 2024 года. Однако за этими, на первый взгляд, позитивными цифрами скрывается тревожные перспективы. Свою жизнестойкость рынок продемонстрировал во многом благодаря все еще мощной господдержке. Но теперь эта самая устойчивость становится главным аргументом для дальнейшего урезания льгот.
На прошлой неделе Управление Росреестра по Москве обнародовало данные по спросу на столичном рынке жилья в декабре 2025 года и за весь прошедший год. Стоит отметить, что декабрьские показатели часто носят аномальный характер, особенно в этом году – новая волна ужесточений правил выдачи семейной ипотеки спровоцировали всплеск активности покупателей. Количество зарегистрированных договоров ипотеки в декабре достигло 10 822, что на треть (32,4%) превысило ноябрьский уровень (8 177). А в годовом выражении декабрьский результат 2025 года незначительно, на 3,7%, уступил показателю декабря 2024 года, когда было оформлено 11 242 ипотечных сделки.
В результате на первичном рынке продажи рванули вверх: в декабре 2025 года было зарегистрировано 11 237 договоров долевого участия, что на 35,6% больше, чем в ноябре (8 285) и на 13,1% выше показателя декабря 2024 года (9 938 ДДУ).
На вторичном рынке жилья Москвы в декабре 2025 года было зарегистрировано 16 985 переходов прав собственности. Это на 45% выше результата ноября (11 715 сделок) и на 1,8% меньше в сравнении с декабрем 2024 года, когда было зафиксировано 17 297 переходов прав.
Годовые показатели по итогам 12 месяцев 2025-го выглядят стабильнее и, что интересно, практически не отличаются от уровня 2024 года. Например, на вторичном рынке за прошлый год было зарегистрировано 140 595 сделок, что всего на 3,8% меньше результата 2024-го. Это не удивительно: спрос здесь формируется в основном социальными факторами — необходимостью разъезжаться, съезжаться, создавать семьи. Львиная доля сделок на вторичке – альтернативные, то есть по сути обмены, не требующие значительных вливаний денег, определяемые жизненной необходимостью решить квартирный вопрос. Поэтому глубокой просадки здесь не ожидалось.
Первичный рынок также завершил год с минимальным отклонением: 85 365 ДДУ против 87 142 годом ранее (разница всего 2%). Ипотечный рынок сохранил объемы на уровне 118 171 договора, что тоже только на 2,2% меньше, чем в 2024 году. То есть, несмотря на все экономические вызовы и высокие процентные ставки, а также отмену массовой льготной ипотеки, серьезных просадок не случилось. Рынок жив и демонстрирует стабильность. Однако именно эта устойчивость может стать для него серьезным испытанием в ближайшем будущем.
Ключевым драйвером, который удерживал рынок на плаву в условиях высоких ставок в 2025 году, была государственная поддержка в виде семейной ипотеки. Однако к ней накопилось слишком много вопросов: она утратила свою изначальную демографическую функцию и во многом стала инструментом для инвесторов-спекулянтов. Поэтому с точки зрения чиновников, особенно отвечающих за сокращение бюджетных трат, ситуация выглядит следующим образом: раз полная отмена массовой льготной ипотеки полтора года назад не привела к коллапсу рынка, то льготы можно и нужно корректировать дальше, особенно в условиях дефицитного бюджета.
Власти уже рассматривают возможность сделать поддержку более адресной, например, привязав ставку по семейной ипотеке к количеству детей для стимулирования создания именно многодетных семей. С 1 февраля 2026 года вводится правило «одна семья — одна льготная ипотека», чтобы сократить число инвестиционных покупок за счет бюджетных вливаний. И теперь хорошие результаты 2025 года становятся дополнительным аргументом для дальнейшего сворачивания или ужесточения мер поддержки, как отмечается в статье семейную ипотеку, скорее всего, порежут. А рынок жилья, проявивший завидную устойчивость в 2025 году, может в итоге оказаться заложником собственной стабильности.