Основные риски рынка жилья и ипотеки в 2026 г. связаны со скоростью снижения ставок и «Семейной ипотекой», в 2027 г. и далее – с ростом цен на жилье, говорится в еженедельном дайджесте ДОМ.РФ «Рынок жилья и ипотеки. 16-23 января 2026 г.», опубликованном в его телеграм-канале с аналитикой.
Как отмечается в нем, основные риски для рынка жилья и ипотеки в 2026 г. связаны с длительностью периода жестких денежно-кредитных условий. Давление на застройщиков со стороны процентных расходов остается высоким, а рыночная ипотека, хотя и начала восстанавливаться в II пол. 2025 г., еще далека от максимумов.
По оценке ДОМ.РФ, в первом полугодии 2026 г. выдачи ипотеки замедлятся по сравнению с вторым полугодием прошлого года во многом из-за госпрограмм. Это связано, во-первых, со снижением уровня возмещения по ипотеке с господдержкой до базовых значений – это напрямую влияет на маржинальность ипотеки по льготным программам для банков.
Во-вторых, со снижением выдач кредитов в первом полугодии 2026 года в рамках «Семейной ипотеке» после всплеска спроса на нее в декабре из-за новостей о планируемом ужесточении условий и стремления банков выдать максимальное количество ипотеки с повышенным возмещением.
Еще одна причина возможного снижения выдач ипотеки – дифференциация ставок по «Семейной ипотеке» при принятии такого решения.
Дополнительный риск для застройщиков – замедление наполнения счетов эскроу не только из-за динамики спроса, но и за счет увеличения числа расторжений ДДУ.
«В 2025 г. расторгнуты ДДУ на приобретение 14,2 тыс. квартир на сумму 155 млрд руб. (3,0% от продаж 2025 г.). Возможно, начинает проявляться негативный эффект от предоставленных рассрочек и рыночной ипотеки по высоким ставкам — доля ипотеки с просроченной задолженностью на 90+ дней также постепенно растет (1,2% на 01.11.2025 против 0,7% на конец 2024 г.)», - говорится в сообщении.
Кроме того, на начало 2026 г. сохраняются риски недостаточного спроса в 23% проектов и в трети регионов. Усугубление дисбалансов в течение 2026 г. не произойдет только при дальнейшем смягчении денежно-кредитной политики.
В 2027 году на рынке новостроек может усилиться проблема доступности приобретения жилья — спрос продолжит расти за счет рыночной ипотеки, а предложения жилья в высокой степени готовности будет недостаточно (запуски 2025 г. сократились в основном за счет проектов с плановым сроком ввода в 2027 г.) Это создаст условия для роста цен и снизит доступность новостроек.
При всем при этом, как отмечали ранее эксперты www.irn.ru, не исключено дальнейшее ужесточение льгот. Московский рынок недвижимости, казалось бы, с успехом прошел стресс-тест 2025 года. Итоги выглядят парадоксально обнадеживающе: вместо ожидаемого спада — удивительная стабильность, объемы сделок почти вплотную приблизились к показателям 2024 года. Однако за этими, на первый взгляд, позитивными цифрами скрывается тревожные перспективы. Свою жизнестойкость рынок продемонстрировал во многом благодаря все еще мощной господдержке. Но теперь эта самая устойчивость становится главным аргументом для дальнейшего урезания льгот. Подробнее читайте в статье «Радоваться рано: устойчивость рынка жилья в период высоких ставок играет против него».