Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам 1-го полугодия 2025 года

По большому счету цены на жилье в Московском регионе топчутся на месте. И хотя по итогам 1 полугодия имеет место незначительный прирост индексов цен его вряд ли можно интерпретировать как систематическое подорожание жилья. Скорее происходит утряска рынка, вымывание наиболее ликвидных и недорогих предложений и постепенный переток на вторичку дорогих новостроек, что и отражается в небольшом приросте среднего уровня цен.

Более того, по данным аналитического центра www.irn.ru самый осязаемый прирост – чуть менее 2% за полугодие – имеет место только в старой Москве, очевидно замыкающей на себя сжавшийся спрос. При этом индексы стоимости жилья как Новой Москвы, так и Подмосковья прибавили за полгода всего по 0,6%. В итоге в старой Москве средний уровень цен на квартиры дорос до 277,5 тысяч рублей за квадратный метр, в Новой – до 205,5 тысяч, а в Московской области – до 154 тысяч рублей за «квадрат».

Примечательно, что в Московской области почти весь прирост обеспечило примыкающее к старой Москве ближнее Подмосковье, показавшее подорожание на 1,7%, почти как и старая Москва. А вот среднее Подмосковье продемонстрировало почти нулевую динамику, тогда как дальнее вообще ушло в минус. Впрочем, следует отметить, что дальнее Подмосковье дорожало опережающими темпами в прежние годы. 

При этом в Новой Москве динамика цен в Троицком округе оказалась почти как в Новомосковском. Это отражает плюсы данной локации – перспективы Троицкой ветки метро работают на улучшение транспортной доступности новых столичных территорий.

Также интересно отметить, что в Подмосковье в плюс вышло новое жилье: как современная панель, так и монолит-кирпич, а вот советский жилой фонд, как панельный, так и кирпичный, ушел в минус. Это обстоятельство вполне понятно – если покупатели и готовы уходить за МКАД, то только ради более качественного жилья. 

Помимо этого можно отметить некоторый откат назад цен на однушки в Новой Москве, наиболее перегретых в прежние периоды инвестиционным спросом. В то же время ощутимый прирост в этой локации показали трехкомнатные и многокомнатные квартиры, т.е. жилье для семейного проживания.

• Индексы цен на квартиры в Москве, Новой Москве и Подмосковью вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

С наступлением лета рынок недвижимости московского региона скорее всего будет пребывать в сезонной стагнации. По крайней мере исследование, проведенное на www.irn.ru, показало что уже более 60% ждут снижения цен на жилье.

Тема скидок и торга сейчас действительно актуальна, но очень сильно различается для первичного и вторичного рынков. Так медийные скидки на новостройки достигли 50-60%, хотя реальные – ощутимо ниже и составляют порядка 10-15%. Здесь нередко имеет место «черная пятница по-русски»: сначала очень сильно задрать цену, а потом от нее дать большую скидку, причем даже со скидкой цена все равно остается неадекватно завышенной.

Продавцы вторичных квартир обычно не готовы на щедрые дисконты, исчисляемые десятками процентов. На рынке готового жилья имеет место традиционный торг и если квартира изначально оценена адекватно, то величина торга составляет порядка 5-10%. Правда на вторичке нередко бывают и неадекватно переоцененные предложения, особенно в дорогом сегменте, для продажи которых заявленную цену следует поделить надвое.