Как и на первичном рынке, где скидки растут в основном в объявлениях, на вторичном рынке уровень дисконта тоже достаточно скромный – в пределах 5-7% в среднем, и опрошенные www.irn.ru эксперты его рост в ближайшем будущем не ожидают. Это если говорить в среднем по рынку. Впрочем, и сегодня в столице можно найти квартиры, продавцы которых согласны уступить до 25%.
Средний размер дисконта на вторичном рынке Москвы, по данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», составляет сегодня 4,8%–5%. И за год, не смотря на снижение спроса, его размер не изменился – таким он был и год назад, и с начала этого года.
«Доля сделок с дисконтом – около 80%, она тоже стабильна. Более крупные скидки предоставляют собственники-продавцы в зависимости от личных обстоятельств, например, если по каким-то причинам требуется очень быстро провести сделку», – говорит директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
Примерно на том же уровне средний размер дисконта на вторичном рынке столицы оценили в НДВ – около 7%. По данным этой компании, в старых границах Москвы уровень скидок держится на уровне 6–8%, как и в Новой Москве. В области дисконт в среднем ниже — порядка 4–5%, говорит руководитель департамент городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
«Больших скидок здесь почти не встретишь. Если говорить о квартирах, цена которых адекватна рынку, то дисконт обычно невелик и редко превышает 10%. Конечно, бывают случаи, когда скидка превышает 10%, но это скорее исключение, чем правило. В целом, вторичный рынок, несмотря на сложности с ипотекой, как-то стабилизировался», – соглашается с коллегами управляющий директор МИЭЛЬ «В Новых Химках» Леонид Львович.
По его словам, сегодня говорить о масштабном дисконтировании не приходится. Наоборот, хорошие объекты с адекватной ценой часто уходят без скидок. Впрочем, по-настоящему качественных предложений на рынке сейчас немного, и они пользуются спросом.
По наблюдениям Елена Мищенко из «НДВ Супермаркет Недвижимости», максимальные на вторичном рынке Московского региона скидки достигают 15–25%, но такие случаи единичны и, как правило, связаны с вынужденными продажами – развод, срочный переезд, долговые обязательства. Также больший дисконт встречается при альтернативных сделках и при продаже неликвидных объектов (например, с плохим состоянием, неудачной локацией, окнами на козырёк или шумную трассу, первый этаж или без ремонта).
Плюс относительно высокие скидки могут давать продавцы изначально переоцененных объектов: «В какой-то момент владелец осознает необходимость продажи по рыночной стоимости. На такие квартиры скидки наиболее вероятны и, как правило, подтверждаются историей продаж. Если объект висит на рынке несколько месяцев, не вызывая интереса, продавец рано или поздно начинает снижать цену или соглашается на дисконт по требованию покупателя», – поделился Леонид Львович (МИЭЛЬ).
Управляющий Агентством безопасной недвижимости «ВИШНЯ» Сергей Вишняков, утверждает, что сегодня на вторичном рынке и «старой», и Новой Москвы и Московской области максимальный дисконт приходится на объекты, обладающих как минимум одним из четырех-пяти условных изъянов: квартиры находятся в устаревающих домах, имеют старый ремонт, есть проблемы с документами или схемой сделки (свежее наследство, несовершеннолетние собственники, не выделенные доли, сложная альтернатива, продажа по доверенности – все это, по словам эксперта, отпугивает покупателей и «лечится» ценой).
В числе претендентов на дисконт эксперт называет также переоцененные квартиры – объекты, которые продавали по завышенной цене или плохо продавали, и они зависли в рекламе на полгода-год.
«Если недвижимость уже всем намозолила глаза и продается условно долго – это чаще всего претендент на торг», – отмечает он.
Хорошие квартиры, говорит Сергей Вишняков, продаются или без торга, или с минимальным торгом – 50 000 - 150 000 руб. Квартиры, обладающие изъяном вынуждены ставить цену ниже. Здесь ориентир на торг в 300 000 – 500 0000 тысяч.
«Если говорить о более значительном торге – это чаще всего удел дорогих объектов, стоимостью около 50 млн руб. Один из ярких примеров - это торг, который нам удалось получить на квартире за 47 миллионов. Продавец готов был скинуть 8 млн руб. Но это нонсенс», – не скрывает Сергей Вишняков.
На рост скидок на вторичном рынке управляющий директор МИЭЛЬ «В Новых Химках» Леонид Львович не рассчитывает. Он предполагает, что, наоборот, к концу года размер дисконта, скорее всего, уменьшится.
«Постепенное оживление ипотеки и переток средств со вкладов в недвижимость дают о себе знать. Рынок чувствует прилив сил, это ощущают и продавцы, и покупатели , – говорит эксперт. – Полагаю, что скидки будут постепенно уменьшаться. Либо это будет выражаться в денежном эквиваленте, либо, например, продавец оставит в квартире меньше мебели, но условия покупки в целом будут менее привлекательными. Эта тенденция наметилась, и, хотя она не носит резкий характер, рост дисконта точно не предвидится».
С тем, что постепенное снижение ключевой ставки будет вести к сокращению дисконтов, в том числе на вторичном рынке, согласен и управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Кроме того, предполагает эксперт, увеличению стоимости «старого фонда» в Москве поспособствует интенсификация реновации. «Так что в ближайшей перспективе мы увидим удорожание, по крайней мере, на уровне инфляции», – убежден он.
При условии постепенного снижения ключевой ставки, уровень дисконта на вторичном рынке может начать сокращаться уже с осени 2025 года, допустила Елена Мищенко из «НДВ Супермаркет Недвижимости». Наиболее вероятный сценарий, по ее словам, – переход к более умеренным скидкам на уровне 2-7%, особенно в сегменте ликвидных объектов.
В свою очередь директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома какие-то радикальные перемены на вторичном рынке до конца года не ждет – поскольку ключевая ставка вряд ли снизится до того уровня, когда ипотека станет доступной, объясняет он.
«Соответственно, мы не ожидаем скорого всплеска спроса и притока на рынок ипотечных покупателей. По нашим данным, около 90% сделок на вторичке Москвы проводятся без использования ипотечных средств, такой доля сохраняется с начала этого года, размер скидок – тоже не меняется, – говорит эксперт. – Соответственно, предпосылки для изменений размера дисконта в ту или другую сторону также отсутствуют».
Впрочем, все зависит от конкретного объекта. Как ранее отмечал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, сегодня на рынке «зависает» переоцененное дорогое жилье с ценами выше среднего, особенно это касается, например, так называемого бизнес-класса с претензией на элитку – не самого нового жилья в неудобных районах центра. И как раз этот сегмент – один из главных претендентов на снижение цен и рост скидок.
«Если в среднем по рынку цены на вторичку могут сползти процентов на 10, то в наиболее доступном сегменте, где спрос есть – процентов на 3-5% в виде дисконта, а в переоцененном бизнес-классе может потребоваться дисконт и до 20–30% и больше для того, чтобы стоимость такого жилья реально соответствовала рынку. Но продавцы зачастую морально к этому не готовы, поэтому такое предложение годами и висит в экспозиции», – считает Олег Репченко.