В погоне за покупателями на фоне снизившегося спроса застройщики Московского региона запускают существенные скидки в своих проектах – до 50% и выше. По крайне мере в объявлениях. Но на деле такой дисконт не всегда оказывается честным, и реальная стоимость сделки сильно не меняется.
По данным НДВ, в июне 2025 г. доля новостроек, в которых предлагаются дисконты, приближается к 80%. Застройщики используют скидки и акции как инструмент привлечений новых потребителей: чем выше дисконт, тем больший отклик они получают.
Размер самого дисконта тоже растет: с начала года средний уровень скидок на всех рынках Московской агломерации вырос в среднем на 10-15%. Так, если в начала года максимальная скидка была на уровне 30-35%, то сейчас дисконты у крупнейших застройщиков достигают 40-50%, говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. Увеличился даже минимальный дисконт – с 3-4% до 5-7%, отметила эксперт.
Похожие цифры и у компании «Метриум»: максимальная величина заявленного дисконта за прошедшие 12 месяцев увеличилась более чем трехкратно – с 15% до 55%, поделился управляющий директор компании Руслан Сырцов.
Это если говорить о максимумах. В среднем скидки ниже. Если смотреть дисконты, которые напрямую заявлены в прайс листах, то в старых границах Москвы средняя скидка составляет 17,6%, в Новой Москве – 16,1%, а в Московской области – 17,1%, отмечает руководитель аналитической службы агрегатора новостроек RedCat Наталия Рыжкина.
У основателя компании SIS Development Ярослава Гутнова оценки еще скромнее: средний размер скидок в Москве сегодня составляет 7%. Максимальный показатель зафиксирован в массовом сегменте – 11%. Ведь этот данный сегмент оказался наиболее уязвимым к текущим непростым экономическим обстоятельствам, объяснил он.
В целом зависимости уровня дисконта от сегмента как таковой сегодня нет, отмечает управляющий директор МИЭЛЬ «В Новых Химках» Леонид Львович: объекты с хорошим дисконтом встречаются и в бизнес-, и премиум-классе, а в эконом- и комфорт-классе бывают варианты без скидок. Но тенденция все же прослеживается, соглашается эксперт: в комфорт-классе при массовой застройке скидки обычно выше, чем в высоких классах.
«Во-первых, по этому сегменту сильнее всего ударил спад ипотечного кредитования. Во-вторых, в массовом строительстве планы продаж обычно рассчитаны на десятки и сотни квартир. И вот это снижение спроса вынуждает застройщиков активнее продавать объекты и пополнять эскроу-счета. Поэтому они менее терпеливы и готовы предлагать более значительные скидки, чем в дорогих сегментах. У крупных проектов в бизнес- и премиум-классе более длительный срок реализации, поэтому продажи можно равномерно распределить во времени, и застройщик может позволить себе не торопиться», – пояснил Леонид Львович.
Сейчас самая значительная скидка – 55% – предоставляется в апарт-комплексе как раз комфорт-класса со сроком ввода до конца квартала, рассказали в «Метриум». Столь серьезный дисконт распространяется на несколько двуспальных лотов.
«Примечательно, что крупнейшие скидки в бизнес- (43%) и премиум-классе (30%) предоставляет тот же застройщик, что и в массовом сегменте. Но все же рекордный бум дисконтирования обеспечивает не один девелопер. Средний размер дисконта от 20% сегодня представлен 38 проектах от 10 компаний. Помимо реальных скидок, на первичном рынке есть и маркетинговые», – отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
В НДВ самый высокий дисконт – 60% – зафиксировали в проекте бизнес-класса, но тоже речь идет об апартаментах. На втором месте находится дисконт 59% в проекте массового сегмента в Московской области. На третьем месте – 30% также в масштабном проекте комфорт-класса в Московской области, перечисляет Елена Чегодаева из НДВ. По ее наблюдениям, в нескольких проектах массового сегмента от известных крупных застройщиков в Московской области уже несколько месяцев подряд сохраняются скидки на уровне 23-28%.
Дисконтные предложения чаще исходят от известных компаний, от «большой пятерки» застройщиков, работающих в основном в сегменте комфорт, говорит Леонид Львович из «МИЭЛЬ». Хотя не во всех их комплексах можно найти скидки.
«Скидки более вероятны в тех проектах, где требуется значительный объем продаж на ранних этапах реализации. Именно там наполнение эскроу-счетов становится приоритетной задачей. Разные компании используют разные подходы: кто-то предлагает прямой дисконт, а кто-то, как известный застройщик, меняет цены еженедельно в зависимости от динамики продаж», – отмечает эксперт.
По его словам, сегодня оценить средний размера скидок на рынке сложно. Во-первых, все объекты разные: у одних скидки значительные, у других их нет вовсе, а на часть квартир цены даже растут. Во-вторых, нужно различать два типа дисконтов: помимо реального, который предполагает снижение цены по сравнению с реальной рыночной стоимостью, есть маркетинговый.
Мелькающие в объявлениях высокие скидки на квартиры – не всегда честный дисконт, солидарны все опрошенные www.irn.ru эксперты. Это могут быть и так называемые «скидка на накидку», которые в реальном выражении будут ощутимо ниже. Ряд девелоперов увеличивают цену предложения в проектах, но сразу же устанавливают огромные скидки, которые нивелируют удорожание. Следовательно, фактическая цена покупки остается прежней.
«Как правило, такие маркетинговые посылы хорошо работают на новых потребителей, которые до этого еще не следили за ценами квартир в проекте», – говорит Елена Чегодаева из НДВ.
Больше всего скидки в массовом сегменте, который больше всего пострадал от отмены льготной ипотеки и роста рыночных ипотечных ставок, отмечает эксперт. Здесь вне зависимости от локации уровень скидок достигает 50%, фактически дисконты составляют до 10% на пул квартир.
«Сейчас рынок находится в интересном состоянии, где медийные скидки бывают 50-60%, а доступного дешевого предложения все равно нет, – обращает внимание директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. – Так, к примеру, в кризисный период 2015-17 гг., когда максимальная скидка составляла 25-30%, то есть в два раза ниже заявленной сегодня, и цена лота снижалась, но сегодня этого не видно».
По словам эксперта, сегодня все скидки – со знаком звездочка.
«Можно прийти на 35-40% заявленной скидки, но на квартиры-студии они распространяться не будут. Или, к примеру, к заявленной скидке 25% могут добавить еще 10%, если покупка будет с мебелью на выделенный пул квартир и только в готовом доме. А если дом еще строится, то общая скидка станет на 50% ниже, т.е. итоговая цена лота все равно меньше не становится, а найти в выделенном пуле нужную для себя квартиру не так-то просто», – объясняет эксперт.
Многие застройщики предлагают медийную скидку в среднем 20%, а в реальности на ликвидные лоты от студий до маленьких 2-комнатных квартир при 100%-ной оплате они будут не более 5-7%. На многокомнатные квартиры с не самыми лучшими характеристиками (например, не очень удачная локация, большая площадь, этаж и вид из окна) можно получить скидку 35-40%, но если покупка будет вместе с кладовкой и машино-местом.
«Можно сделать вывод, что сейчас, действительно, есть выгодные предложения с большим дисконтом, если не обращать внимание на их характеристики и при условии одновременного приобретения нескольких объектов недвижимости при 100%-ной оплате покупки, но таких клиентов на рынке немного, – констатировал Валерий Кочетков. – Поэтому и сегодня, и завтра клиентов будет больше там, где есть креативные маркетологи, а недвижимость всегда остается надежным инструментом сохранения денег, которые при такой инфляции дешевеют, а жизнь становится дороже».
По мнению руководителя департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Чегодаевой, размер номинальных и реальных скидок будет зависеть от уровня продаж. Если на рынке будет продолжаться спад реализации в связи с высокими ипотечными ставками, застройщики будут продолжать соревноваться друг с другом в величине заявляемых акций и скидок. Но уровень реального дисконта не будет тем временем превышать 3-10% в зависимости от класса и проекта.
Руководитель аналитической службы агрегатора новостроек RedCat Наталия Рыжкина увеличения размера скидок не ожидает, но, по ее словам, возможны какие-то локальные предложения по отдельным проектам и пулам квартир, но это не окажет серьезного влияния на средние показатели.
Как и управляющий директор МИЭЛЬ «В Новых Химках» Леонид Львович: «Приближается завершение жесткой политики Центробанка, забрезжил свет в конце тоннеля. По мере снижения ключевой ставки деньги с депозитов, потерявших привлекательность, будут перетекать на первичный и вторичный рынки недвижимости, постепенно оживляя продажи. К тому же застройщики снизили темпы ввода новых комплексов, сосредоточившись на продаже существующих. Поэтому увеличения скидок не предвидится».
Впрочем, как ранее отмечал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, начало снижения ключевой ставки вовсе не означает низкие ставки. А постепенное снижение ключевой ставки может не разморозить, а, напротив, подморозить рынок недвижимости, о чем свидетельствуют результаты одного из последних опросов на www.irn.ru.
«Это психологический момент: когда ставки повышают, есть риск, что они станут еще выше, и люди бросаются брать кредит даже под высокий процент, а когда снижают, напротив, продолжают ждать их еще бОльшего падения. Учитывая, что если Центробанк и встанет на пусть снижения ставок, то это будет достаточно продолжительный путь, который займет какое-то время, пересмотр ставок может подморозить спрос на рынке жилья: вместо желаемой активизации ипотечники, за исключением тех, у кого решение квартирного вопроса по каким-то причинам не терпит отлагательства, займут выжидательную позицию, что притормозит продажи», – считает Олег Репченко.
О том, на какие скидки сегодня можно рассчитывать на вторичном рынке, расскажем в нашем следующем материале, в среду, 25 июня.