Руководитель IRN.RU: квартиры по 30 000 руб. за «квадрат» можно сделать былью

Квартиры по 30 000 или около того рублей за метр вполне могут стать реальностью в большинстве российских городов. Если, конечно, государство уберет многочисленные бюрократические барьеры, стоящие на пути застройщиков, и возьмет на себя расходы на инфраструктуру, сказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, комментируя данные Союза инженеров-сметчиков о себестоимости строительства. Однако Москве, Петербургу и другим мегаполисам, где достаточно высок платежеспособный спрос на жилье, даже такие меры не помогут приблизиться к пропагандируемой государством цене.

На днях Ассоциация строителей России распространила данные о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса в РФ в январе 2012 года по версии Союза инженеров-сметчиков. Оказалось, что, например, в Москве строительство панельного и монолитного жилья обходится в 65 866 руб. ($2087) за 1 кв. м, а продают его девелоперы по 138 168 ($4378) за 1 кв. м в среднем. В Подмосковье соответствующие показатели составляют 55 284 руб. ($1752) и 61 392 руб. ($1945), в Петербурге – 53 988 руб. ($1711) и 76 101 руб. ($2411).

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», на вторичном рынке Москвы квартиры стоят в среднем $5083 (154 117 руб.) за метр.

Как отмечает эксперт, в небольших городах разница между себестоимостью строительства (затраты на строительно-монтажные работы плюс формальные отчисления на инфраструктуру) и рыночной ценой обычно составляет 10-20%, то есть рентабельность девелоперских проектов вполне умеренна, и ни о какой сверхприбыли говорить не приходится.

В столице ситуация, на первый взгляд, выглядит совсем иначе: согласно подсчетам Союза сметчиков, жилье в Москве продают более чем в два(!) раза дороже, чем строят. Такая статистика прекрасно вписывается в нарисованный народным воображением портрет московского застройщика, гребущего деньги БелАЗами, в то время как простые граждане в лучшем случае стонут под бременем ипотечного ига. Однако спешить с пригвождением «бессовестных кровопийц» к позорному столбу на Красной площади все-таки не стоит: дело в том, что так называемая «цена земли» в Москве, включающая различные обременения, всегда была заметно выше формальных отчислений на инфраструктуру, которые учитывает СИС. И, соответственно, полная инвестиционная себестоимость столичного строительства нередко очень существенно отличается от цифр Союза сметчиков. Естественно, в большую сторону.

Причем количество обременений и, соответственно, объем заработка девелопера в лужковские времена во многом зависел от степени его «близости» к мэрии. Сейчас о полной инвестиционной стоимости строительства в Москве говорить сложно: новая власть все старые инвестконтракты притормозила, новые правила игры пока не сложились. Но при любом раскладе кратного снижения цен на квартиры в Москве не произойдет – пока Первопрестольная остается Меккой для мигрантов со всей России и стран СНГ. Ведь цену продажи в конечном итоге формирует рынок, то есть платежеспособный спрос: квартира стоит столько, сколько потенциальные покупатели в состоянии за нее заплатить.

Собственно, поэтому и в других мегаполисах - Петербурге, Ростове-на-Дону, Самаре, Екатеринбурге - «зазор» между рыночными ценами и себестоимостью строительства по версии Союза сметчиков тоже весьма велик. Крупные города, где уровень жизни существенно выше среднероссийского, притягивают платежеспособный спрос и мигрантов.

«Однако в целом по России себестоимость строительства находится в районе «путинских» 30 000 руб. за метр. На практике это означает, что при инвестициях государства в инфраструктуру и устранении бюрократических препон застройщики во многих регионах России, за исключением разве что крупных городов, могли бы выводить на рынок жилье по цене, приближенной к 30 000 за метр», - резюмирует руководитель www.irn.ru.

Справка о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам РФ на январь 2012 года

Принятое значение 1 $ = 31,56 руб.

Источник: Союз инженеров-сметчиков

Себестоимость строительства и цены на новостройки рассчитаны с учетом затрат на простую базовую отделку квартиры, подведение наружных сетей, благоустройство территории, а также прочие работы в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома, в том числе отчислений инвесторов на развитие инфраструктуры.