Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Вопрос от «Галс-Девелопмент»: Какой район Москвы, по-вашему, имеет репутацию самого интеллигентного?

Благодарим компанию «Галс-Девелопмент» за предложенную тему!

Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
10 октября 2011 года

Судьба загородного рынка недвижимости на новых территориях Москвы

В выигрыше минское, волоколамское и новорижское направления
Понятия городского и загородного рынка недвижимости практически стерлись с появлением идеи о присоединении к Москве новых территорий. Свежая идея о том, что теперь будет «Новой Москвой», а что – Подмосковьем, расширила наши представления, многое нужно переосмысливать заново, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, открывая круглый стол в рамках выставки «Домэкспо» 7 октября.

С одной стороны – вот она, большая стройка, на сверхмасштабных площадях которой можно построить все, о чем мечтали; с другой – чем огромнее заявленный проект, тем больше рисков его незавершения или по крайней мере значительной корректировки сроков. Достаточно сравнить «Новую Москву» с другими мегапроектами: сочинская стройка к Олимпиаде-2014 хотя бы ограничена международными договоренностями - упасть в грязь лицом нельзя; а «Москва-Сити» строится уже 20 лет, и края процессу не видно, отметил Репченко.

Конечно, у столицы есть хороший опыт строительства Куркино, Бутово, Марьино, даже Новокосино – отдельных возведенных в чистом (или не очень чистом) поле районов. Но по масштабности с новыми территориями Москвы они не сравнимы. А подмосковный рынок – совершенно особый, его нужно изучать очень внимательно, считают аналитики www.irn.ru (см. «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2011 года. Сравнительный анализ (Сентябрь 2011)»).


Одни проблемы
«Сейчас на территориях, которые должны отойти к «Новой Москве», строится 2,2 млн кв.м жилья. Это означает прирост населения в регионе примерно 100 000 человек за 3-4 года в дополнение к 250 000 живущим, – отмечает управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов. – За 7-8 лет, исходя только из нынешних темпов, прирост составит около 500 000 человек». Это означает транспортный коллапс, как в «старой Москве». Если не хуже: «бутылочное горлышко» въезда из «новой» Москвы в «старую» будет, говоря библейскими ассоциациями, меньше «игольного ушка», учитывая неясность с проблемой создания новых рабочих мест на новых территориях.

Обычными темпами только Генплан новых территорий удастся разработать через 1,5 - 2 года. По сведениям некоторых участников дискуссии, правительство Москвы собирается определить исполнителя Генплана в ноябре. Правда, если соблюдать букву закона, его нужно выбирать на открытом тендере. Тогда, подчеркивает заместитель генерального директора «Вектор Инвестментс» Эмиль Вильданов, все оказывается сложнее. Техническое задание в лучшем случае успеют подготовить к марту (а без этого тендер невозможен). Исходя из обычных темпов, тендер проведут в начале лета, а после всех «протоколов разногласий» и т.д. реальная работа начнется осенью 2012 г. Год-полтора на разработку (мы же хотим хороший план, не так ли?), еще столько же, по идее, на согласования и уточнения. Значит, конец 2014 – начало 2015 г.

«Правительство при разработке этой идеи руководствовалось не [экономической] географией, а интересами крупных банков», – говорит Сайфутдинов. В регионе новых территорий Москвы сосредоточены земли, которые в качестве залогов отошли к банкам (см. «Руководитель IRN.RU: расширение Москвы выгодно главным образом госбанкам»). С этими землями нужно что-то делать: пока что они «висят» на балансах мертвым грузом, который требует уплаты налогов, но ничего не приносит. (Подробнее об этом в статье «Налог на недвижимость подкрадывается незаметно»).

«Пока что продажи загородных домов в этом регионе встали намертво, – сетует Сайфутдинов. – За город люди едут не в «Новую Москву», а за тишиной и спокойствием, уединением. Сильнее всего на направлениях, относящихся к «Новой Москве», пострадал и будет страдать элитный сегмент рынка».

«Когда возникает столь масштабный проект, нужно в первую очередь изучать историю вопроса (см. «Стратегия застройщиков на территориях Новой Москвы»), а во вторую – пытаться понять цели», – говорит Владлен Волошин, генеральный директор «Велес Девелопмент». Есть много городов, которые все равно больше по площади будущей Москвы (251 000 га). Цель обогнать Анкару (250 000 га) – бессмысленна. Сидней (более 1,2 млн га) все равно не догнать. «К проекту есть интерес, но нет уверенности, что он может быть реализован хотя бы за 50 лет», – говорит эксперт.


Еще проблемы
Среди самых первых проблем навскидку, которые определили эксперты:

  • непонятно административное деление (ходят слухи об одном административном округе, но одновременно звучат заявления, что органы существующего местного самоуправления сохранят полномочия);
  • не определен порядок подготовки и утверждения органами власти строительной и разрешительной документации;
  • московские власти не имеют опыта взаимодействия с частными собственниками земли: Юрий Лужков делал все, чтобы таковых не появилось, поэтому есть только единицы, отстоявшие свои права на землю через суд. А вот на новых территориях таковых будет очень много.


Стиль застройки
Как известно, предлагая проект расширения Москвы, президент РФ Дмитрий Медведев дал понять, что в его концепцию укладывается в основном развитие малоэтажного строительства – коттеджей и таунхаусов. Плюсы и минусы таковой охарактеризовал Александр Дубовенко, директор по развитию Good Wood (см. «Малоэтажка против высоток: оптимальные форматы жилья «Новой Москвы»).

Он привел в пример, в частности, что в Финляндии местные муниципалитеты заранее готовят территории, вплоть до бизнес-планов, так как заинтересованы в поступлениях от основного источника дохода – налога на недвижимость (подробнее об этой проблеме см. в «Руководитель IRN.RU: «Новую Москву» застроят малоэтажкой экономкласса»).

«Новая Москва» – территория неопределенности, говорит Эмиль Вильданов, «Вектор Инвестментс». Есть множество рисков, и главные очевидны. Это риски застройщиков. В границы «Новой Москвы» не попали крупные города типа Подольска. Значит, они не будут делиться своими мощностями по газу, другой инфраструктуре и, главное, по электроэнергии.

Это означает, что любой населенный пункт будет строиться в чистом поле, что удорожает строительство в десятки раз.

Как резюмировал Вильданов, расширение «Новой Москвы» в определенных правительством направлениях уже практически остановило продажи загородной недвижимости на них. В выигрыше – рублевское (оно никогда не проиграет), минское, волоколамское и новорижское направления.


Подробнее об этом см. в презентациях докладчиков:

Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood: «Застройка «Новой Москвы»: обзор текущей ситуации и перспективы развития»

Александр Дубовенко, директор по развитию Good Wood: «Малоэтажка против высоток: оптимальные форматы жилья «Новой Москвы»

Владлен Волошин, генеральный директор «Велес Девелопмент»: «Стратегия застройщиков на территориях «Новой Москвы»

Эмиль Вильданов, заместитель генерального директора «Вектор Инвестментс»: «Как повлияет расширение Москвы на загородный рынок Подмосковья»

Роман Курышев, директор по развитию «ЗемАктив»: «Продвижение объектов недвижимости: концепция 4С и ее принципы применительно к новым территориям столицы».


Сергей Жарков, главный редактор www.irn.ru

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4269 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
КП "Александровы Пруды" Участки в Новой Москве от 183 тыс. руб./сотка. Калужское и Варшавское ш., 30 км. Ипотека. Рядом лес, река. от 183 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость м. Петровско-Разумовская Торопитесь! Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 32 метров. рядом с метро Петровско-Разумовская. Монолит. ООО "НДВ" ЖК премиум-класса р-н Мневники Wellton Park. Оформление права собственности в подарок до 30.06. Квартиры от 5,14 млн руб. Беспроцентна рассрочка. Звоните! от 5,14 млн рублейКонцерн "КРОСТ" Скидка 10% на 5 апартаментов! Квартал клубныx особняков на набережной Москвы-реки в самом центре Москвы. Сдача в 2016 году. Рассрочка 0%! от 23 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Жилой комплекс "Маяк" 1-4-комнатные квартиры пл. от 49 метров. г. Химки. Монолит. Звоните! от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» Родной город. Октябрьское поле Суперцены на однокомнатные квартиры! Всего 7 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Скидка 3% при 100% оплате. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент ЖК "Солнечная Система". Химки Квартиры с дизайнерской отделкой от 3,5 млн руб. Вся инфраструктура, более 40 вариантов планировок. ЖК "Краски жизни" Квартиры пл. 31-110 кв.м. г. Видное. Монолит-кирпич. Спешите! ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,4 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 70 500 руб./кв.мООО "НДВ" Юбилейные квартиры от 2 млн руб. Скидки к 10-летию компании! Сдача июнь 2016г. Ипотека. Бесплатная бронь. Кол-во квартир ограничено. От застройщика от 2 млн рублейГК «Премьер» м. Рязанский проспект Новые квартиры у м.Рязанский проспект. 1-3-комнатные. Площадь от 38 до 80 кв.м. П-44Т. Жилой комплекс "Загорье" Новые 1-3-комнатные квартиры пл. от 30 метров. рядом с метро Царицыно. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» ЖК "Новое Тушино" Торопитесь! Красногорский район. 1-3-комнатные квартиры площадью 40-100 метров. Монолит. от 3,0 млн руб. Акция! Скидки на все до 17,95% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,7 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,7 млн руб.ГК «Новые Кварталы» Квартиры в г. Видное г. Видное. Квартиры площадью от 34 метров. П-111М. 1-3-комнатные квартиры Торопитесь! от застройщикаRDI Group ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. Жилой дом «Марьина роща» Жилой дом бизнес-класса рядом с центром Москвы. Большие просторные квартиры. Развитая инфраструктура. У метро. от 215 000 руб./кв.мМангазея Девелопмент Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,1 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,1 млн рублейUrban Group ЖК Дубровка, 5 км от МКАД Квартиры бизнес-класса в Новой Москве, дома построены, собственность, вся инф-ра рядом с вашим домом. Ипотека, Рассрочка. от 110 тыс.руб./кв.м Копить на квартиру больше не нужно! 91,4 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group Жилой комплекс "Одинбург" г. Одинцово. 1-4-комнатные квартиры площадью 29-89 метров. Монолит-кирпич. Звоните! Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 30 июля. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 1,7 млн руб.Urban Group ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group The American Dream , 58 от МКАД Новые дома площадью от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. Уточняйте подробности по телефону. от 6 350 тыс. руб.Fenix Group Квартиры у м. Калужская 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Калужская. Площадь от 51 до 168 метров Монолит. Спешите! от 192 000 руб. кв.мФлэт и Ко ЖК "Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб.кв.мФлэт и Ко Жилой комплекс "Домашний" Спешите! В продаже студии,1-4-комнатные квартиры площадью 31-102 кв.м. 20 мин. пешком от м.Марьино. от 110 000 руб./кв.м Квартиры у м. Белорусская Новые апартаменты у м.Белорусская. 1-5-комнатные. Площадь от 30 до 552 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от 265 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE Квартиры у м. ВДНХ Торопитесь! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-204 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group ЖК "Новое Бисерово" Студии,1-3-комнатные квартиры площадью от 28 метров. Ногинский район. Монолит-кирпич. от застройщикаОблИнвестСтрой Квартиры в ЖК "Лефорт" Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 36 метров. рядом с метро Бауманская. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 184 600 руб./кв.мНДВ-Недвижимость ЖК "Родной город. Каховская" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Каховская. Площадь от 34 до 114 метров Монолит. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент Квартиры в г. Щелково Спешите! Квартиры пл. 35-83 кв.м. г. Щелково. Монолит-кирпич. от 2.3 млн руб. Квартиры в ЖК "О7" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 44-118 кв.м. 7 мин. транспортом от м.Юго-Западная. Уточняйте подробности по телефону. от 157 000 руб./кв.мООО "НДВ" Жилой комплекс "RiverPark" Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 31 метра. рядом с метро Коломенская. ЕвроПа. Торопитесь! ЖК "Потапово Lite " 1-5-комнатные квартиры площадью 46-169 метров. ГК: II кв. 2017 г. Монолит. 10 км от МКАД. Звоните! от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК "Видный Берег" Ленинский район. Квартиры пл. от 28 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры Торопитесь! Квартиры у м. Беговая Торопитесь! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Беговая. Площадь от 48 до 170 метров Монолит. Capital Group Жилой комплекс "Невский" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 29-83 кв.м. 5 мин. пешком от м.Водный стадион. Подробности по телефону! от 180 000 руб./кв.м Концерн «КРОСТ» м. Автозаводская Новые 1-3-комнатные квартиры пл. от 46 метров. рядом с метро Автозаводская. Монолит. Город-парк "Первый Московский" Новая Москва. Киевское ш., 7 км. Метро "Саларьево". ФЗ-214. Квартиры с отделкой и без. Ипотека. от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК «Баркли Медовая долина» Квартиры с отделкой от 2,2 в Новой Москве. Скидки! Звоните! от 2,2 млн руб.Barkli "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Квартиры в ЖК "Рассказово" В 850 м от метро. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. от 105 000 руб./кв.мSezar Group ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 3,1 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" Квартиры в Химках. Выгода до 1,3 млн руб. ЖК "Ленинградский", 5 мин. от м. Речной вокзал. Ипотека с господдержкой. Рассрочка 0%. Дешевле не будет! от 2,8 млн руб.НДВ-Недвижимость Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 81000 руб./кв.м: 2к.кв.- от 5,3 млн руб.; 3к.кв.- от 7,1 млн руб.; 4к.кв. -от 8,8 млн руб. от 81000 руб./кв.мЦНН Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016 г), Полежаевская. Панорамные окна. Рядом парки. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" Летняя акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщика ООО «Инвесттраст» МФК «Савеловский сити» Живите рядом с центром от 4 млн руб.! 7минут пешком от м. «Дмитровская». Уникальная архитектура в стиле нью-йоркских небоскребов. Ипотека от Сбербанка. Сдача – декабрь 2016. от ЗастройщикаMR Group Квартиры с выгодой до 450 000 руб. ЖК «Мытищи lite». Мытищи, 6 км от МКАД. Рядом Пироговское вдхр. Своя школа, детский сад. Дома построены! от 2,1 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. I очередь готова! С 15 июля 2016 повышение цен! от застройщикаGalaxy Group AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный 30 мин. до центра Москвы, Железнодорожный от 56000 руб./кв.мООО «Главстрой Девелопмент» Новостройки от А101. Новая очередь! 10 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент