Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам 1-го квартала 2026 года

В отличие от перегретого рынка новостроек, где в условиях систематического урезания ипотечных льгот давно назрела коррекция цен вниз, рынок вторичного жилья остается сбалансированным. Цены на готовое жилье продолжают медленно, но верно, ползти вверх, примерно отыгрывая инфляцию, в результате чего по итогам 1 квартала все макросегменты московского региона показали устойчивый плюс.

Так по данным аналитического центра www.irn.ru, индекс стоимости готового жилья в «старой» Москве прибавил за квартал чуть более 2% и поднялся до отметки 291,8 тысяч рублей за квадратный метр (без учета элитного жилья). Замкадные территории – Новая Москва и Подмосковье – выросли чуть меньше на 1,6% до уровней 212 и 158,5 тысяч рублей за «квадрат» соответственно.

В отличие от «старой» Москвы, где весь прирост цен происходит в основном за счет самого недорогого сегмента, за МКАД локомотивом является более качественное жилье. И если в Новой Москве монолитно-кирпичные и панельные дома дорожают примерно одинаково, то в Московской области в аутсайдерах оказалась самая дешевая старая «панель» советской эпохи, существенно отстав от всех остальных типов домов. 

Это очередной раз демонстрирует ограниченность платежеспособного спроса – внутри МКАД людям хватает денег только на самое дешевое жилье, а за МКАД они готовы уходить за более качественными квартирами. Это же подтверждается и динамикой цен по комнатности – если в «старой» Москве обычно основной спрос приходится на самые доступные однушки и студии, которые дорожают быстрее остального, то за МКАД лидируют по росту цен двухкомнатные квартиры и даже «трешки» не уступают «однушкам» по этому показателю.

Впрочем, обычно люди готовы уходить за МКАД не очень далеко. Поэтому спрос сосредоточен в основном в ближнем поясе, что и приводит к повышенным темпам роста цен там. Так Новомосковский округ подорожал за минувший квартал ощутимо сильнее Троицкого округа, а ближнее Подмосковье обогнало среднее. Хотя неплохой прирост за квартал показало и дальнее Подмосковье, что во многом объясняется эффектом низкой базы – самое дешевое жилье в Московском регионе остается именно там.

• Индексы цен на квартиры в Москве, Новой Москве и Подмосковью вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

По мере хоть и медленного, но все-таки систематического снижения ключевой ставки на рынке вторичного жилья начинает оживать ипотека. Несмотря на то, что ставки на нее все равно остаются на малопривлекательном уровне около 20% годовых, все больше людей начинают брать такие кредиты. Специалисты IRN.RU провели исследование кто и зачем берет кредиты под 20% годовых.

В нынешних условиях остается не так много возможностей выгодно приобрести жилье или заработать на нем. Те времена, когда можно было перепродать квартиру по двойной цене спустя всего пару лет, прошли и теперь вложения в недвижимость требуют все больших компетенций. О реалиях и возможностях сегодняшнего рынка недвижимости смотрите подкаст руководителя IRN.RU Олега Репченко «Эпоха дилетантских инвестиций в недвижимость прошла».

В 2026 году произошло также немало законодательных изменений, касающихся рынка недвижимости. Адвокат Олег Сухов, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости», специально для IRN.RU подготовил обзор законов о недвижимости, вступивших и вступающих в силу в 2026 году.