Эпоха дилетантских инвестиций в недвижимость прошла, заявил во время интервью «Бизмол (bizmall)» руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
«Прошла эпоха дилетантских инвестиций в недвижимость, когда почти каждый хотел прикупить квартирку, чтобы потом ее выгодно с прибылью перепродать или сдать в аренду. На сегодняшний момент либо этим (инвестициями в недвижимость – ред.) надо заниматься профессионально, и только этим, либо туда вообще не лезть», – убежден эксперт.
По его словам, в 2026 году и в последующие годы недвижимость, скорее, позволит сохранить, но не заработать какую-то высокую доходность. Поэтому как низкорискованная подушка безопасности, которая, останется даже при самом худшем развитии событий, недвижимость – это хороший вариант. Но чтобы заработать, нужны компетенции.
«На сегодняшний момент на рынке вполне можно заработать, если вы имеете дополнительные компетенции. Например, флиппинг: взяли убитую квартиру, отремонтировали, сделали из нее «конфетку». Понятно, что в этом случае ее можно с прибылью перепродать. Но в этом случае существенная часть заработанного – это плата за труд, за компетенции, нежели доход на деньги. Поэтому, если мы говорим об инвесторах, которые не обладают дополнительными компетенциями, позволяющими улучшить недвижимость, а просто хотят купить-подержать-перепродать, то здесь существенного прироста, скорее всего, не будет», – отметил Олег Репченко.
Помимо этого, аналитик рассказал также о том, что:
«Пока никаких качелей на рынке недвижимости не было. Скорее, это вялая стагнация. Цены не падают, но особо и не растут. Они даже не отыгрывают инфляцию. Скорее, рынок находится в спящем состоянии. Его «живые части», если говорить про новострой, – это монетизация семейной ипотеки, которая остается», – сказал эксперт.
«Для рынка недвижимости что ставка 16%, что 21% или 25% – принципиально ничего не меняется. Доступная ипотека считается при ставках процентов ниже 10 или хотя бы процентов 12. Значит, ключевая ставка должна быть ниже 10%, это дало бы рынку шевеление – не лавинообразный взлет, а именно шевеление. Когда у нас ставка 15%, ипотека около 18-20% – получше, чем ставка 21% и ипотека 27-30%. Но это сильно не влияет на общую ситуацию. Если ключевая ставка уйдет ниже 10%, тогда на рынке недвижимости случится какой-то всплеск активности и, скорее всего, всплеск цен», – отметил он.
«Не только наша страна, но и мир в целом вошел в зону турбулентности. Это связано с самыми глобальными геополитическими, макроэкономическими перестройками общества. И в этих условиях будет происходить не одно, так другое. Как будут реагировать власти? Выделением бюджетов для того, чтобы купировать какую-то очередную проблему <…> Центробанк снижает ставку медленно, печально, осторожно. Думаю, в перспективе 2-3 лет ставка ляжет на плато, то есть не будет снижаться до 7-8% – это идеалистичный прогноз. В диапазоне 12-15%, скорее всего, ставка зависнет. На мой взгляд, будет эпоха достаточно дорогих денег как минимум в ближайшие несколько лет», – прогнозирует Олег Репченко.
По словам эксперта, дорогие квартиры в Москве (бизнес и премиум-класс) продаются с большим трудом и дисконтом. Спросом пользуется только самое доступное жилье.
«Порядка 80% предложения на вторичке просто висит мертвым грузом. Как правило, это дорогой сегмент <…> Жизнь есть в 20% наиболее доступных предложений. Как правило, это старый жилой фонд, советский. То есть, что ближе к народу», – сказал он.
«Картина рынка новостроек последних лет: почти половина – студии-однушки, еще где-то 35% – это двушки и всего 10-15% – нормальные, большие квартиры для семьи с двумя-тремя детьми. Возникали целые жилые комплексы, где на студии и однушки приходилось до 100% предложения. В результате мы получали – 30-40 квартир на этаже. И неважно какой класс присваивали застройщики таким объектам, как правило, бизнес-премиум, но в моем понимании – это некая гостиница эконом-класса. Потому что это очень высокая плотность застройки, очередь в лифты по утрам, совершенно неоднородный социальный состав и др.», – сказал аналитик.
«Ипотека для бюджета – очень скверная вещь, это дракон с большим хвостом. Государству несложно что-то просубсидировать разово. Но льготную ипотеку, которую выдаешь сегодня, нужно 30 лет субсидировать. И непонятно, какие будут ставки и какой этот объем субсидирования, – подчеркнул Олег Репченко.
– Возможно, останутся только самые узкоцелевые льготные программы, от которых нельзя отказаться. По региональному признаку, то есть субсидирование проблемных регионов. Тот же Крайний Север, Дальний Восток, новые регионы. Военная ипотека, скорее всего, останется. А все остальное…даже IT-ипотеку фактически негласно отменили. Ее запретили для Москвы и Питера, оставили для регионов. Считаю, что ее практически не стало. И семейную, я думаю, тоже, возможно, оставят только для больших квартир, для семей с несколькими детьми. Потому что на сегодняшний момент фактически льготные программы себя дискредитировали. Доступность жилья только снизилась, а не увеличилась. Надулись цены. Строить больше не стали. Мое личное мнение, что это было большой ошибкой», – заключил эксперт.