Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам февраля 2026 года

Цены на московское жилье продолжают умеренно ползти вверх, однако неверно считать, что дорожает все подряд. Напротив, прирост средних показателей обеспечивается сокращением объема предложения за счет вымывания с рынка самых доступных квартир. Более того, с наступлением 2026 года рухнуло количество сделок, но обо всем по порядку.

Так по данным аналитического центра www.irn.ru индекс стоимости готового жилья в столице прибавил за февраль 2026 года еще 0,5% и составил 289,4 тысяч рублей за квадратный метр (без учета элитного жилья). Это немного меньше прироста прежних месяцев.

И если в январе, в период утряски после новогодних праздников, рынок рос во многом за счет своей «середины», то в феврале весь прирост обеспечил исключительно недорогой сегмент. Это видно по типам домов – в ощутимом плюсе только старый советский жилой фонд и современные панельные дома. А по комнатности прирост обеспечили в основном маленькие и самые недорогие квартиры: одно- и двухкомнатные.

Аналогичная картина и по географии. В феврале ушли в минус, пусть и символический, все дорогие округа Москвы: центр, Западный округ и Юго-Западный округ. При этом весь прирост опять же обеспечили более доступные локации, а в лидеры вышел Юго-Восточный округ.

В феврале была опубликована статистика Росреестра по сделкам за январь. Принимая во внимание ужесточение условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года можно было бы ожидать повышенной активности покупателей в январе – последнем месяце действия старых условий. Впрочем, желающих вскочить в последний вагон на январь уже не хватило. Ажиотаж имел место в ноябре и декабре, а вот январь просел по всем показателям не только к пиковому декабрю, но и к январю 2025 года, отмечается в обзоре «Январский спад по сделкам: длинные праздники взяли свое».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

13 февраля 2026 года состоялось очередное заседание совета директоров ЦБ по ключевой ставке. Ставку снизили, но снова только на 0,5%, а зампред ЦБ Алексей Заботкин даже подчеркнул, что и шаг в 0,25% тоже возможен. Примечательно, что на этот раз почти никто из участников рынка недвижимости не разразился радостными комментариями и пресс-релизами о скором наступлении светлого будущего для рынка недвижимости из-за очередного снижения «ключа». 

Видимо все уже осознали, что здесь важен не факт снижения ключевой ставки, а темп и глубина этого снижения. И если шагами по 0,5-0,25% с возможными паузами к концу 2026 года «ключ» придет примерно к 13%, то это не вызовет прорыва и ипотечного бума, т.к. ипотечные кредиты останутся дороже 15-16% (без учета льготных и субсидированных программ). Как известно, для разгона ипотечного кредитования ставки по этим кредитам должны быть хотя бы 12%, а лучше – 10% и ниже, но это означает «ключ» ниже 10-8%, что маловероятно в этом году.

«Ипотека станет массово доступной, когда люди начнут верить, что низкая инфляция – это надолго» – заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Сейчас инфляционные ожидания населения остаются высокими, на уровне 13%, поэтому ключевая ставка вряд ли уйдет ниже пока такое положение дел не изменится. Более того, над разогревом инфляционных ожиданий населения с завидным упорством трудится весь рынок недвижимости своими бесконечными запугиваниями о неизбежном подорожании жилья, как отмечалось в статье «Застройщики и покупатели сами препятствуют снижению ключевой ставки».

Следует отметить, что на пресс-конференции по итогам заседания ЦБ 13 февраля 2026 года темы, связанные с ипотекой и рынком недвижимости, затрагивались особенно часто. Поэтому специалисты IRN.RU собрали воедино ключевые тезисы с пресс-конференции председателя ЦБ Эльвиры Набиуллиной, с которыми полезно ознакомиться как профессиональным участникам рынка, так и покупателям жилья для понимания логики действий регулятора.