В минувшую пятницу 12 сентября 2025 года Центробанк снизил ключевую ставку на 1 п.п. с 18% до 17% годовых. Казалось бы все, кто ждал снижения ставки, должны радоваться! Но оказывается, что поводов для печали в этом решении куда больше, чем поводов для радости.
Начнем с того, что большинство экспертов ожидали снижения ключевой ставки сразу на 2 п.п. до 16% годовых аналогично июльскому заседанию. Но как отметила на пресс-конференции глава ЦБ Эльвира Набиуллина вариант снижения на 2 п.п. на этот раз даже не рассматривался – выбирали из вариантов снижения на 1 п.п. и сохранения ставки на прежнем уровне 18%. Этим ЦБ фактически неявно признал ошибочность снижения ставки сразу на 2 п.п. в июле как слишком резкое и вновь констатировал необходимость снижать ставку медленно и печально.
Все финансовые рынки сразу же отреагировали на такое снижение ставки вовсе не ростом, а обвальным падением – вниз рухнули и акции, и облигации. Не заставили себя долго ждать и комментарии финансовых аналитиков, среди которых стало все чаще появляться мнение, что возможно до конца этого года ЦБ вообще возьмет паузу в снижении ставки и даже в следующем году ее траектория окажется существенно хуже оптимистичных прогнозов. Проще говоря, очередной раз подтвердилась позиция аналитического центра IRN.RU о том, что в нынешних реалиях эпоха высоких ставок всерьез и надолго и наивно ожидать быстрого и резкого снижения ключевой ставки.
Но давайте зададимся вопросом почему ЦБ выбрал столь осторожную стратегию и что мешает ему снизить ключевую ставку «как следует», как того хотелось бы и застройщикам, и покупателям? Одна из ключевых причин – завышенные инфляционные ожидания, о чем глава ЦБ не устает напоминать снова и снова на каждом заседании. Более того, казалось бы этот фактор идет в разрез с фактической инфляцией, которую согласно данным Росстата уже удалось ужать до целевого уровня в 4%. Но почему-то люди считают, что несмотря на замедление инфляции здесь и сейчас в перспективе она непременно будет высокой.
Многие скажут, что на формирование повышенных инфляционных ожиданий влияют такие факторы, как рост тарифов ЖКХ или удорожанием бензина. Да, это так, но если посмотреть на ситуацию с «колокольни» рынка недвижимости, то получается вот какая забавная картина: почти все профессиональные участники рынка недвижимости ежедневно со стахановским усердием трудятся над формированием повышенных инфляционных ожиданий населения!
Ежедневно из всех «утюгов» льется нескончаемый поток рекламы и пиара устами экспертов и аналитиков о непременном подорожании недвижимости. Многочисленные аналитические обзоры демонстрируют, что жилье дорожает, особенно новостройки, а все прогнозы за редким исключением сводятся к тому, что будет только дороже. Почти вся реклама новостроек эксплуатирует главный тезис «покупай скорее, пока не стало дороже». И даже если у людей нет денег им все равно пытаются продать квартиру хотя бы в рассрочку, аргументируя это тем, что необходимо «зафиксировать цену» пока она не выросла.
Факт состоит в том, что ни на одном другом потребительском рынке его профессиональные участники не проводят такой массированной пропаганды о неизбежном подорожании своего товара, как на рынке недвижимости. Производители и продавцы продуктов питания или того же бензина если и повышают цены, то пытаются делать это втихаря, напротив маскируя это подорожание различными маркетинговыми приемами. Но на рынке недвижимости тезис вечного подорожания стал просто руководящей идеей всей отрасли, работая на повышение инфляционных ожиданий граждан. А принимая во внимание, что в улучшении жилищных условий нуждается существенная доля населения, люди никогда не поверят в то, что инфляция у нас 4% если жилье будет дорожать по 20-30% в год, даже если цены на еду, бензин и все стальное вообще перестанут расти. Проще говоря, пока вся отрасль недвижимости и строительства ударно трудится на устойчивое формирование повышенных инфляционных ожиданий населения через идею неизбежного подорожания жилья повышенными темпами эпоха высоких ставок нам обеспечена.
Впрочем, не только застройщики, но и покупатели жилья своим поведением мешают снижению ставки. Другая причина, которая заставила ЦБ занять более осторожную позицию в снижении ставки – слишком быстрый рост кредитования. И хотя на первом месте здесь находится корпоративное кредитование, в релизе ЦБ отмечается также рост потребительского и ипотечного кредитования. Но казалось бы, при ключевой ставке 17-18% ставки по рыночной ипотеке находятся на уровне порядка 20% и выше, который вряд ли можно назвать привлекательным. Мы не берем здесь льготные ипотечные программы или субсидированную ипотеку от застройщиков, которая ведет лишь к завышению цены квартиры.
Находясь в здравом уме и твердой памяти люди в основной своей массе понимают, что бежать за ипотекой явно рано. В частности, проведенный на IRN.RU опрос показал, что в условиях начала снижения ключевой ставки целесообразнее подождать пока ставки снизятся еще больше – львиная доля (87%) респондентов выбрала такой вариант ответа. Хотя остальные 13% заявили, что сразу бросятся покупать.
Такое нерациональное поведение как раз и привело к росту ипотечного кредитования в последние месяцы. А его катализатором во многом выступает та самая массированная пропаганда застройщиков о неизбежном подорожании жилья. С одной стороны, вроде как целесообразно действительно дождаться более низких ставок, но с другой стороны люди напуганы, что за это время жилье еще подорожает и они проиграют. Поэтому из двух зол они пытаются выбрать то, которое кажется им меньшим – купить квартиру как можно быстрее, чтобы зафиксировать цену, пусть даже за счет ипотеки по неподъемной ставке. При этом раз ставки уже начали снижать люди рассчитывают, что в скором времени ставки станут совсем привлекательными и они перекредитуются дешевле, переплачивая высокий процент непродолжительный срок.
Но все происходит полностью наоборот! Такие «горячие головы» способствуют ускоренному росту кредитования, это видит Центробанк и тормозит снижение ключевой ставки. В итоге получается, что своими импульсивными действиями покупатели квартир сами же загоняют себя в кабалу дорогой ипотеки – если бы они подождали и не спешили влезать в кредиты, то ЦБ увидел бы умеренную статистику по росту кредитования и имел основания для более быстрого и существенного снижения ставки.
Что же касается неизбежного удорожания новостроек, то здесь тоже есть немало лукавства. Факт состоит в том, что квартиры в уже построенных и сданных домах нередко продаются на 10-15% дешевле, чем в строящихся домах, где присутствуют все риски недостроя, затягивания сроков строительства и т.д., и т.п. То есть цены в новостройках последние годы растут все больше для покупателя – по этим растущим ценам вам предлагается купить, но по ним потом невозможно продать, только с дисконтом. Вот и вопрос – а нужно ли торопиться влезать в покупку новостройки на «котловане»? И не получится ли так, что в том же самом доме или аналогичном вы купите готовую квартиру дешевле, чем в начале строительства?
В условиях рынка могут быть разные стратегии от долгосрочных до краткосрочных. Принимая во внимание длительность строительного цикла, в сфере недвижимости и строительства, казалось бы, должны преобладать именно долгосрочные стратегии. Но все чаще мы видим, что застройщики действуют исходя из очень конъюнктурных целей: сорвать куш «здесь и сейчас» – найти или придумать повод чтобы устроить ажиотаж и, как говорят в народе, «впарить» подороже. При этом они совсем не задумываются о том, чем все это обернется потом. В результате последние годы рынок недвижимости штормит из одного крайности в другую.
Так, к примеру, воспользовавшись ковидным кризисом как поводом застройщики выбили у государства льготную ипотеку, продление которой они многократно либбировали. Это дало временную сверхприбыль, но создало перекосы на рынке и закончилось болезненной ломкой впоследствии. К слову, интересна оценка льготной ипотеки, сделанная главой ЦБ Эливирой Набиуллиной как раз на пресс-конференции по итогам минувшего заседания по ставке: «Денежный стимул, который был в лице льготной ипотеки, не смог значимо увеличить объемы предложения. Это ушло в основном в цены. Что мы видим? С начала 2020 года объемы строительства выросли на 10%, а цены — в два раза. В результате доступность жилья не выросла, даже несмотря на рост доходов населения.»
Не менее интересна также оценка Набиуллиной идеи неизбежного подорожания жилья, которым в условиях снижения ставок пугают покупателей все застройщики: «Нет, мы этого (нового витка роста цен на жилье – ред.) не ожидаем. Во-первых, ставка у нас снижается постепенно. Вы видите, что мы действуем аккуратно, и снижается (ставка – ред.) по мере снижения инфляции. Поэтому рыночная ипотека также будет расширяться постепенно. Конечно, некоторый умеренный рост цен может происходить, но не такой, который был во время действия безадресных массовых льготных программ, когда предложение на рынке жилья не успевало за таким ростом цен».
Вот и получается еще один интересный вывод: чем активнее застройщики будут пиарить рост цен на новостройки и повышать эти самые цены, тем больше шансов, что ЦБ приостановит снижение ключевой ставки, чтобы не дать такому росту цен происходить. И совсем неожиданная для всего рынка недвижимости информация для размышления – чтобы добиться более быстрого и существенного снижения ключевой ставки нужно начать снижать цены на квартиры и показать дефляцию в этом секторе!