Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам 1-го полугодия 2026 года

Все месяцы первого полугодия 2026 года прошли в условиях доминирования тренда умеренного подорожания готового жилья в столице. Это стало следствием целого комплекса проблем и перекосов, накопившихся на рынке новостроек, что и привело к перетоку спроса на вторичный рынок. В итоге готовые квартиры дорожали в среднем по полпроцента – процент в месяц, примерно отыгрывая официальную инфляцию.

Всего с начала 2026 года индекс стоимости готового жилья в Москве, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, прибавил 4,8%, вплотную приблизившись к «круглой» отметке в 300 тысяч рублей за квадратный метр (без учета элитного жилья). И пока этот тренд, скорее всего, будет сохраняться.

При этом основной прирост цен по-прежнему связан с недорогими сегментами и вымыванием с рынка наиболее доступных квартир. Так в разрезе типов домов наилучшую динамику в 6,8% показали панельные дома советской эпохи. Лучше рынка были также все панельные сегменты и кирпичные пятиэтажки. А более дорогие дома как советской эпохи, так и современный монолит-кирпич, показали динамику цен хуже среднего.

В разрезе комнатности квартир в лидерах аналогично самые недорогие однокомнатные квартиры с приростом среднего уровня цен на 5,8%. Квартиры средних площадей – двушки и трешки показали прирост примерно на уровне рынка, а многокомнатные – отстали от него.

Схожая картина и по географии. Аутсайдером по итогам 1 квартала 2026 года оказался самый дорогой центральный округ. Внизу рейтинга также и другие дорогие округа запада столицы, а в лидерах – бюджетные округа и районы: восток столицы, а также сегмент старомосковских районов за МКАД.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

С наступлением теплого сезона дач и отпусков спрос на рынке жилья Москвы продолжил «сжиматься»: по итогам мая продажи в очередной раз просели. При этом рынок вторичного жилья чувствует себя гораздо лучше новостроек, как отмечает обзор «Летний спад на московском рынке недвижимости».

Казалось бы, проблемы рынка новостроек и существенный спад продаж новых квартир начался с 1 февраля 2026 года, после ужесточения условий семейной ипотеки. Но оказывается, что это лишь верхушка айсберга и есть немало других структурных перекосов, ведущих к спаду продаж новостроек и миграции покупателей на вторичный рынок. Одна из них состоит в том, что в Москве застройщики почти перестали строить доступное жилье для массового покупателя и переместились в дорогой сегмент. Вот и получается, что за приемлемой ценой люди все больше уходят на вторичку, и согласно приведенной в этом обзоре статистике, мы как раз и видим повышенные темпы роста цен именно в недорогом сегменте готового жилья.

Не менее важно и то обстоятельство, что застройщики лишили частных инвесторов возможности зарабатывать на новостройках. Уже на «котловане» цены порой даже выше, чем на готовое жилье, в результате чего купленную на ранних стадиях строительства новостройку потом можно будет продать в лучшем случае за вложенные, а нередко даже в убыток. Проще говоря, полностью пропала экономическая целесообразность инвестиций в новостройки, как объясняется в статье «Выстрел себе в ногу»: застройщики лишили себя поддержки «армии» частных инвесторов.

Все эти обстоятельства и дальше будут способствовать миграции спроса с рынка новостроек в сегмент готового жилья. А такое положение дел позволяет прогнозировать начало тренда на падение цен новостроек.