Новостройки Москвы от
4.2 млн
руб.
Новостройки Новой Москвы от
4.8 млн
руб.
Новостройки Подмосковья от
2.5 млн
руб.
Апартаменты Москвы Подмосковья от
3.6 млн
руб.
Опрос
Готовы ли вы покупать жилье по рыночным ипотечным ставкам (от 18-20%)?
Участвуя в опросе, вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
с 2000 г. с 1991 г.

Без льготной ипотеки: что будет с ценами на квартиры после 1 июля?

20 июня 2024



Льготная ипотека была драйвером продаж новостроек последние три года. Но активный рост спроса на жилье, не подкрепленный пропорциональным ростом предложения, привел к дисбалансу на рынке недвижимости, подорожанию жилья и образованию пузыря. За последние три – четыре года квартиры в московском регионе выросли в цене в 1,5 – 2 раза раза в зависимости от сегмента. Более того, увеличился разрыв между ценами на первичном рынке жилья и вторичном, где никаких льгот нет, что привело к накоплению рисков в банковской системе.

В том числе поэтому еще в прошлом году правительство и Центробанк взяли курс на сворачивание масштабного субсидирования ипотечных ставок, которое в условиях высокой ключевой стало дорого обходиться бюджету. В конце 2023 г. власти ужесточили условия получения безадресной льготной ипотеки под 8%, а теперь достигли консенсуса по поводу окончания этой госпрограммы, которая действует до 1 июля 2024 г. Условия другой массовой льготной программы – семейной ипотеки – также будут изменены.

Насколько просядут продажи после отключения безадресной льготной ипотеки? Как застройщики будут поддерживать спрос? Что будет с ценами на квартиры? На эти и другие вопросы ответили эксперты онлайн-конференции.

Спикеры:

  • Репченко Олег
    Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»
  • Оболенская Александра
    Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»
  • Архангельская Юлия
    Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»
  • Гордеева Ригина
    Директор федеральной компании «Этажи Прайм»

Вопросы

1. Редакция IRN.RU:
Какие тенденции на рынке новостроек будут набирать обороты после завершения госпрограммы льготной ипотеки под 8%? Насколько, по вашим оценкам, просядет спрос?

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

После 1 июля спрос на новостройки какое-то время сократится: это связано не только с объективными факторами (рост стоимости обслуживания ипотеки и отсутствие снижения цен на жилье), но и с информационным фоном. Однако сильного проседания мы не ожидаем, так как сохраняется семейная ипотека, которая служит главным драйвером покупательской активности — в 1 полугодии 2024 г. на нее пришлось более 40% ипотечных сделок. А на Дальнем Востоке продолжают действовать региональные программы ипотеки — арктическая и Дальневосточная, Завершение IT-ипотеки не критично, так как многие представители данной отрасли уже оформили заем.

Гордеева Ригина
Директор федеральной компании «Этажи Прайм»

На рынке новостроек будет расти количество программ с рассрочками от застройщиков и субсидирования первоначального взноса. При сокращении разницы в ипотечных ставках между вторичным и первичным рынком, застройщики начнут активнее предлагать квартиры формата заезжай и живи, закладывая в цену объекта стоимость не только ремонта, но и мебели, и бытовой техники. Спрос будет снижаться, в том числе из-за большого объема реализованного опережающего спроса и переориентирования части покупателей на готовое жилье, если ставки по стандартным программам начнут постепенно снижаться. До конца года спрос в сегменте новостроек может снизиться на 10-15%.

Архангельская Юлия
Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»

ГП сегодня по сути уже нет. Если мы говорим о Москве и проектах бизнес-класса, то 6 млн рублей едва ли хватит на половину студии 28-30 квадратов на самом старте. Если говорить о процентном соотношении, то это не более 10-15% оставшихся заемщиков на сегодня.

2. Редакция IRN.RU:
Каким образом застройщики будут поддерживать продажи после завершения масштабной господдержки?

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

Цель по повышению доступности жилья к 2030 г. потребует от Правительства новых мер, в том числе программ льготного кредитования. Кроме того, потребуется создать условия для застройщиков и банков, при которых они смогут сформировать собственные предложения доступной ипотеки. Со стороны застройщиков вероятны появление такой программы как аренда жилья с правом выкупа по лизинговому договору после ввода недвижимости в эксплуатацию.

Гордеева Ригина
Директор федеральной компании «Этажи Прайм»

Будет расти количество программ с рассрочками, субсидированием первоначального взноса, а также квартир формата «заезжай и живи». Плюс вновь станет популярным выкуп квартир из-за замедления сделок на вторичном рынке.

Архангельская Юлия
Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»

Траншевая ипотека, которая позволит разгрузить клиента на первые годы пользования кредитом; рассрочки; ипотека с отложенным аккредитивом и низкой ставкой на период строительства; субсидированная ипотека будут основными поддерживающими мерами от девелоперов совместно с банками.

3. Анонимный вопрос:
Что будет с ценами после отключения «Госпрограммы 2020»? Стоит ли покупателям рассчитывать на снижение стоимости квартир и насколько могут просесть цены?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Не думаю, что в ближайшей перспективе мы увидим пересмотр цен в прайсах, застройщики не любят идти на понижение и прежде, чем это сделать, перепробуют разные способы для сохранения ценника. Поэтому мы увидим, скорее всего, рост размера скидок и в целом объема предложения с дисконтом.

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

В условиях турбулентности работает еще один фактор для ценообразования на рынке недвижимости – продавец может придержать выставление объекта в продажу до лучших времен. Сильную коррекцию цен в крупных городах мы не ожидаем, наиболее вероятным выглядит сценарий снижения объема предложения на вторичном рынке и коррекция цен на первичном рынке до уровня вторичного рынка. Привлекательно недвижимости как объект сохранения денег в нашей стране и способ получения пассивного дохода путем сдачи в аренду по-прежнему остается на высоком уровне.

Гордеева Ригина
Директор федеральной компании «Этажи Прайм»

Доступность ипотеки и баланс спроса и предложения на рынке хоть и важные факторы формирования цены, но далеко не единственные. На нее влияет инфляция, цены на основные строительные материалы, покупательская способность, стоимость земельных участков под строительство и многое другое. Плюс застройщикам нужны будут новые стимулирующие спрос инструменты, которые также приведут к дополнительным затратам, поэтому обвала цен мы не ждем, до конца года они будут более или менее стабильны, а при улучшении ситуации на ипотечном рынке в 2025 году могут продолжить расти.

Архангельская Юлия
Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»

Падать новостройке точно некуда, заемные средства растут не только для клиента, но и для девелопера по проектному финансированию. Рост цен будет менее динамичный чем сейчас, но отката определено не будет.

4. Ольга:
Добрый день! Насколько вырос спрос на ипотеку в мае-июне, в преддверии завершения массового субсидирования ипотечных ставок?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

По официальным данным столичного управления Росреестра, в мае в Москве зарегистрировали 10 493 договора ипотечного жилищного кредитования на первичке и вторичке, что на 1,2% меньше, чем в предыдущем апреле. Но эта статистика охватывает и вторичку, спрос на которую падает на фоне заградительных ипотечных ставок, и новостройки, спрос на которую растет в преддверии завершения льготной ипотеки под 8%. В сегменте ДДУ число ипотечных сделок в мае выросло примерно на 16% по сравнению с апрелем и на 20% относительно мая 2023 г. См. Продажи новостроек резко выросли в Новой Москве и Подмосковье .

Данных Росреестра за июнь пока нет, но тот факт, что спрос на первичном рынке идет в гору – очевиден. Это реакция рынка на скорое завершение госпрограммы, ей осталось жить на рынке буквально несколько недель. Покупатели спешат запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки, и спрос растет. И вряд ли он достиг пика – в июне с большой долей вероятности нас ждет очередной скачок.

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

В мае, по предварительным данным, объем выдачи ипотечных кредитов составил 539,2 млрд руб., прирост объема выдач месяц к месяцу составил 4%.

Гордеева Ригина
Директор федеральной компании «Этажи Прайм»

Интерес к льготным к программам в мае вырос на 44% относительно апрельских значений, а в июне еще на 24%.

Архангельская Юлия
Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»

Очень сильно вырос спрос на семейную ипотеку. В нашем портфеле она плотно занимает 55% на ряде проектов, а в апреле на квартиры в ЖК «Интонация» семейного формата составила рекордные 100%.

5. Владимир:
На каком уровне будут ставки по ипотеке после 1 июля? Готовят ли банки и застройщики какие-то ипотечные программы, чтобы если не сохранить, то хотя бы приблизить ипотечную ставку к уровню субсидируемой, когда этих субсидий не будет?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

От 18-20% – такой минимальный уровень сегодня установлен по крупным банка программам. Дешевой рыночной ипотеки не будет еще долго.

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

Накопительный счет на первый взнос по ипотеке.

Вероятно появление льготной ипотеки на ИЖС и льготной ипотеки для сотрудников ОПК (Оборонно-Промышленного Комплекса).

Гордеева Ригина
Директор федеральной компании «Этажи Прайм»

Определенности в отношении ставок по льготным ипотечным программам пока нет, однако, все указывает на то, что льготные ипотечные программы будут носить более целевой характер, а значит доступность их для массового покупателя значительно снизится. Конечно, застройщики и банки будут искать варианты стимулирования спроса в этих условиях, скорее всего, следует ожидать появления большого количества программ рассрочек и субсидирования первоначального взноса, но нужно учитывать, что часть затрат на такие инструменты может быть заложена в цену объекта, следовательно, надо более тщательно отбирать вариант для покупки и обязательно считать разницу в переплатах и итоговой цене.

Архангельская Юлия
Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»

Субсидированные ставки на 1-3 года сегодня составляют от 7,9% до 9% и 11,5% на 30 лет. Это позволяет в существенной мере снизить ежемесячные платежи до 30%, а в каких-то случаях траншевая ипотека разгружает клиента на период строительства на 60% от ежемесячного платежа и более.

6. Аноним:
Ваш прогноз по уровню ключевой ставки в этом году.

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Согласно апрельскому прогнозу регулятора, в 2024 г. ключевая ставка останется на уровне 15-16%, а в 2025 г. снизится лишь до 10-12%. А, значит, дешевой ипотеки не будет. Рассчитывать на другой сценарий пока не приходится: в мае Центробанк сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых, но допустил при этом возможность ее повышения на ближайшем заседании. И такое решение вполне было вполне ожидаемым: о том, что быстрого снижения ключевой ставки ждать не стоит, регулятор неоднократно предупреждал.

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

Следуя последней риторике Банка России, наиболее вероятен сценарий повышения ключевой ставки до 17-18% на ближайших заседаниях. При таком сценарии наиболее мы увидим переход средней ставки по базовым программам за 20% и дальнейшее проседание спроса на рыночные ипотечные кредиты.

Гордеева Ригина
Директор федеральной компании «Этажи Прайм»

Мы считаем, что льготные ипотечные программы сейчас оказывают значительное влияние на инфляцию, поэтому вполне вероятно, что с осени ЦБ начнет постепенно снижать ключевую ставку и к концу года она может снизиться на 2-3 п.п.

Архангельская Юлия
Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»

Не выше 17%. Далее пойдет плавный спад.

7. Евгений К.:
Почему банки в июне начали поднимать ставки по ипотеке, ведь ключевая не выросла? До какого максимума могут еще вырасти ипотечные ставки в этом году?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Центробанк напугал возможностью повышения ключевой ставки, поэтому банки перестраховываются: на последнем заседании регулятор не стал пересматривать ключевую ставку, но не исключил ее возможное скорое повышение.

По последнему прогнозу регулятора, в этом году ключевая ставка останется на уровне 15-16%. Ставки по ипотеке обычно составляют плюс 2-3% к ключевой, так что посчитать тут нетрудно. Но не зависимо от того, будет ли ЦБ повышать еще раз ключевую ставку или нет, ситуацию на ипотечном рынке это сильно не изменит – ставки по ипотеке все равно будут неподъемными для большинства заемщиков. Обычно ипотека оживает при ставках в районе 12%, что соответствует ключевой ниже 10%. А такую ключевую ставку можно ожидать не ранее 2025 года. См. Дешевой ипотеки не будет .

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

На заседании в июне ЦБ не стал повышать ключевую ставку, однако не исключил ее роста на следующем заседании. В такой ситуации банки заранее готовятся к повышению ставок и пытаются снизить риски.

Такая ситуация на рынке возникает не в первый раз, когда стоимость фондирования для банков стала выше, а ключевую ставку ЦБ не пересматривал.

Так же нужно учитывать повышенную волатильность и влияние внешних факторов.

Возможны иные внешние обстоятельства , которые окажут как развивающее, так и сдерживающее влияние на рынок ипотеки.

Гордеева Ригина
Директор федеральной компании «Этажи Прайм»

Одна из причин роста ставок - это стремление банков ограничить поток заявок по стандартным программам, освободив ресурсы для выдачи одобренных кредитов по льготным ипотечным программам.

Архангельская Юлия
Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»

На базовую ставку банка влияет не только ключевая, а в большей степени трансфертное ценообразование, которое изменилось для банков в значительной степени, что привело к росту базовых условий кредитования. Трансфертная кривая представляет собой формируемый банком единый набор внутренних (трансфертных) ставок для каждого срока операций, от которых с учетом дополнительных факторов «отсчитываются» процентные ставки по всем активным и пассивным операциям банка.

8. Елена:
Здравствуйте, уважаемые эксперты. По вашим оценкам, есть ли на рынке жилья сейчас ценовой и ипотечный пузырь? Что должно произойти, чтобы он сдулся?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

И ценовой, и кредитный пузырь на рынке жилья есть. Растянувшаяся на годы льготная ипотека привела к росту цен на жилье – квартиры в новостройках Москве и других крупных городах подорожали в 1,5-2 раза – и разбалансировала рынок. Сегодня квартиры на вторичном рынке Москвы, например, где никакой льготной ипотеки нет и не было, стоят на 20-30% дешевле, чем объекты аналогичного качества на «первичке». Это ставит под угрозу стабильность банковской системы и чревато банковским кризисом.

При этом выросла закредитованность населения, а качество выданных кредитов оставляет желать лучшего: маленький первый взнос и низкие ставки привели на рынок заемщиков с небольшим доходом и практически без накоплений.

И принимаемые правительством и Центробанком меры сегодня направлены как раз на то, чтобы рынок охладить. Поэтому закручиваются гайки доступного массового субсидирования ипотеки, которое и раздуло цены на первичном рынке. И чем меньше на рынке новостроек будет «костылей» для поддержки спроса, тем легче будет рынку остыть, и разрыв цен на первичке и вторичке будет сокращаться.

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

Мы считаем главным признаком формирования ипотечного пузыря, прежде всего, ухудшение качества ипотечного портфеля банков на фоне роста неплатежей по кредитам и рост числа дефолтных заемщиков (например, когда заемщик теряет рабочее место или не рассчитывает свои финансовые возможности при оформлении бремени ипотеки), а также существенное снижение цен на квартиры в результате роста предложения. Пока мы не наблюдаем данных признаков: в 2024 г. качество ипотечного портфеля банков остается на высоком уровне, а доля просроченной задолженности – низкой и на первичном, и на вторичных рынках.

Гордеева Ригина
Директор федеральной компании «Этажи Прайм»

Признаков ипотечного пузыря на рынке сейчас нет. По мере роста уровня заработных плат, который прогнозируют в ближайшие годы, покупатель адаптируется к существующей выросшей цене недвижимости, поэтому вряд ли в этих условиях стоимость объектов недвижимости, заложенных в банки резко снизится.

Архангельская Юлия
Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»

Давайте разберемся в признаках ипотечного пузыря. Это заниженный порог входа по первоначальному взносу, крайне низкие ипотечные ставки, кредитование клиентов с пограничным рейтингом, большой навес по предложениям недвижимости и доступная цена объектов.

В России ипотека без первоначального взноса не прижилась сразу ввиду высоких ставок, а андеррайтинг по таким клиентам был буквально под лупой. При минимальном ПВ 10% ставки были также не очень выгодны, поэтому средний первоначальный взнос держался в среднем на уровне 15%, что в целом говорит о готовности клиента купить недвижимость и платить за нее.

9. Елена:
Разрыв цен между первичным и вторичным рынком в московском регионе – около 30%. Насколько уменьшится эта пропасть, если не будет безадресного субсидирования ставок по ипотеке?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Без искусственной поддержки спроса цены на первичном рынке будут приближаться к уровню цен на вторичке. Потому что именно вторичка, где много продавцов и они действуют обособленно друг от друга, отображает реальный рыночный уровень цен. Но надо учитывать, что рынок новостроек не останется без господдержки и после 1 июля – сохраняется семейная ипотека, IT-ипотека и т.п.

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

После того как льготная ипотека на новостройки прекратит свое существование в нынешнем виде, вероятно увеличение спроса на вторичное жилье, так как оно сейчас более доступно по цене, и мы можем увидеть коррекцию цен на первичном рынке Москвы и России. Многие потенциальные покупатели обратят внимание именно на рынок готового жилья, особенно в первое время после окончания ипотеки с господдержкой.

Гордеева Ригина
Директор федеральной компании «Этажи Прайм»

Рыночные механизмы постепенно начнут восстанавливать утраченный баланс, когда цена вторичной недвижимости будет расти, а на первичном рынке демонстрировать более сдержанную динамику роста, чтобы конкурировать с готовым жильем. Реальная же разница будет зависеть от того, как будут различать ставки по программам на первичном и вторичном рынке. По сути разница в платежах по ипотеке и формирует конкурентную разницу в цене. За счет того, что на вторичном рынке достаточно много нового жилья и с качественным ремонтом, есть вероятность выравнивания цен.

Архангельская Юлия
Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»

Разрыв будет снижаться, так как стоимость строящихся объектов прогнозно не будет увеличиваться столь быстрыми темпами, а продуктовая линейка по вторичному жилью будет приближаться к первичному.

10. Иван:
Когда снизятся цены на жилье?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

На вторичном рынке стоимость метра уже снижается: по данным www.irn.ru, в апреле вторичные квартиры в «старой» Москве на фоне заградительно дорогой ипотеки подешевели впервые с декабря 2022 г. – на 0,2%, в мае цены просели еще на 0,1% (до 271 380 руб. за кв. м в среднем). И это только начало.

На первичном рынке спрос и цены поддерживает льготной ипотека, но в ближайшее время объемы господдержки будут существенно уменьшены. Это приведет к значительному падению спроса и будет давить на цены. Не думаю, что застройщики быстро перепишут ценники, но новые дисконты введут.

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

Считаем, что будет небольшое снижение. Разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке будет сокращаться.

Гордеева Ригина
Директор федеральной компании «Этажи Прайм»

Снижение цен маловероятно, поскольку на них оказывает влияние инфляции и затраты застройщиков на дорожающие земельные участки под строительство, плюс растет уровень комфорта и оснащенности новых жилых комплексов. Скорее всего, до конца этого года цену будут показывать околонулевую динамику, а затем могут проложить рост.

Архангельская Юлия
Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»

На первичное жилье предпосылок нет. На вторичное коррекция будет, но не значительная.

11. Кристина:
Как после отмены льготной ипотеки под 8% среднестатистической молодой семье со средним доходом купить квартиру в Москве? Ипотеку под 20% при минимальном первом взносе мы, конечно, не потянем, но жилищный вопрос решать нужно.

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

На рынке остаются адресные ипотечные программы – можно рассмотреть их, если семья проходит по условиям.

Или подождать, что предложат застройщики после 1 июля. Наверняка они предложат какие-то альтернативные варианты покупки, те же программы рассрочек, и еще разные «плюшки» в виде скидок и подарков. Потому что понятно, что ни ваша семья, ни какая-либо другая среднестатистическая со средним доходом не смогут купить дорогую квартиру в дорогую ипотеку.

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

Из рабочих инструментов сейчас можно обратить внимание на Накопительный вклад на ипотеку, который позволяет привыкнуть к платежной и финансовой дисциплине. Текущие ставки по вкладам привлекательны.

Гордеева Ригина
Директор федеральной компании «Этажи Прайм»

Скорее всего, целевые программы для семей с детьми продолжат действовать, поскольку это часть демографической стратегии, плюс для стимулирования спроса не исключено появления программ с субсидированием ставок и первоначального взноса от застройщиков.

Архангельская Юлия
Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»

Регулятивные меры от застройщиков уже были перечислены выше, повторюсь, это различные вариации субсидированных ставок траншевая ипотека, заниженные ставки на период строительства.

При текущих ценах недвижимости мы еще не жили в 20-ой ставке как таковой, даже если посмотреть средние ставки в пиковый момент начала СВО в 2022 г., то вариация низких господдержек размывала те редкие факты, когда клиент пользовался ставкой около 20%.

Сейчас этих мер субсидирования от государства будет кратно меньше, каких-то программ не будет вообще, соответственно рынок будет меняться и адаптироваться, исходя из реалий.

12. Кристина:
И еще вопрос с такой стороны. Сколько теперь денег нужно будет иметь молодой семье (детей нет, семейную ипотеку не рассматриваем), чтобы купить квартиру в Москве? Спасибо!

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Если речь идет о семье, то студию, однушки не рассматриваем. Возможно, подойдет евродвушка, хотя это тоже не самый комфортный для семьи формат. Но, допустим, все же это будет евродвушка. На первичном рынке Новой Москвы и на вторичке «старой» купить евродвушку можно и за 9-10 миллионов, если очень постараться. С помощью ипотечного калькулятора IRN.RU можно посчитать, что первоначальный взнос 30% – это около 3 млн рублей.

Но вопрос же не только в начальном взносе. При ставке в 20% в месяц придется отдавать на ипотеку почти 120 000 рублей, а переплата за 20 лет составит более 20 миллионов. Но, повторюсь, евродвушку за 10 миллионов найти не так просто и рассчитывать на простор в этом случае не приходится.

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

При покупке однокомнатной квартиры в Москве в ипотеку стоимостью 10,5 млн руб. при ставке 20% и первоначальном взносе 30% ежемесячный платеж составит примерно 122,5 тыс. руб., а в год получится 1,47 млн руб. При аренде однокомнатной квартиры за 65 тыс. руб. в месяц арендатор выплачивает за год 780 тыс. руб. Получается, что сейчас можно откладывать некоторую сумму на собственную квартиру или на первый взнос по ипотеке, однако не стоит забывать о сопутствующих расходах и то, что при любых обстоятельствах жить на своей жилплощади психологически комфортнее и экономически выгоднее с учетом перехода квартиры в собственность. При аренде всегда есть риск повышения квартплаты, тогда как в ипотечном кредитовании размер ежемесячного платежа заранее известен, а в сложной ситуации клиенты могут оформить ипотечные каникулы.

Гордеева Ригина
Директор федеральной компании «Этажи Прайм»

Пока это сложно прогнозировать, поскольку определенности нет ни в отношении ставок по ипотеке, ни в отношении требований к заемщиком и минимальному первоначальному взносу. Для тех же, кто заинтересован в покупке жилья есть смысл сделать это до 1 июля, в том числе рассмотреть варианты без первоначального взноса.

Архангельская Юлия
Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»

Цены в Москве очень волатильные в зависимости от района и, прежде всего, класса жилья. Есть ряд районов в Москве вблизи метро с развитой инфраструктурой, где формат евротрешки возможно купить на стадии строительства в районе 15 000 000 руб. Первоначальный взнос при таком кредите составит 3 000 000 руб., а ежемесячный платеж с субсидированной ставкой на весь срок 11,5% – 118 000 руб., что, согласитесь, вполне приемлемо.

13. Алексей:
Стоит ли сейчас покупать вторичку (однушку для сдачи), если для оплаты половины стоимости придется брать ипотеку, или лучше подождать? Если ждать, то сколько?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Сейчас на вторичном рынке обозначился тренд на снижение стоимости жилья. На фоне высокой ключевой ставки ипотечные стали заградительными и покупатели если не ушли, то, по крайней мере, заняли выжидательную позицию. Продавцам, привыкшим жить на растущем рынке, потребовалось время, чтобы осознать новую реальность. И, видимо, они ее начинают потихоньку принимать: в апреле, впервые с декабря 2022 года, средняя стоимость квадратного метра жилья показала минус. В среднесрочной перспективе квартиры на вторичном рынке может подешеветь на 10% и более.

Квартира для сдачи в аренду – это инвестиция, не срочная необходимость решить квартирный вопрос. Так что вполне можно положить накопления на депозит, ставки по вкладам сегодня весьма привлекательные, а когда сумма прирастет, подумать о покупке квартиры.

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

На этот вопрос нет универсального ответа, каждую ситуацию нужно смотреть индивидуально. Если покупка планируется в качестве инвестиций и заработка - то нужно считать и возможно покупка в настоящее время, не самый выгодный вариант.

Если нужна квартира с перспективой покупки для детей и вам попался удачный объект мечты, то почему бы и нет. Ведь мы в первую очередь покупаем квартиру, а ипотека является инструментом для реализации этой цели.

Кроме того, стоит учитывать, что срок экспозиции ликвидных объектов достаточно короткий и при необходимости, объект можно будет продать.

Гордеева Ригина
Директор федеральной компании «Этажи Прайм»

Все зависит от того, какая цель таких вложений и что за объект. Лучше рассчитать процент заполненности объекта, затраты на его содержание и переплату по ипотеке за время пользования кредитом. Если рассматривать как вариант сдачи с целью увеличения возможностей досрочного погашения, то вполне нормальный вариант, который позволит сократить переплату по ипотеке. А аренда в ближайшее время продолжит быть крайне востребованной.

Архангельская Юлия
Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»

Ставка аренды в Москве заметно выросла за последние полгода, пропорционально росту ипотеки и упразднению льготных программ. Покупать вторичное жилье, тем более, если это устаревший объект (если только цена покупки не была сильно ниже рынка) – идея флиппинга, но не аренды. Покупать вторичное жилье скорее подходит для людей, кто не может по каким-то причинам вкладываться в первичное, которое еще не построено, а морально проще купить готовое и начать сдавать его. На мой взгляд, сегодня не целесообразно покупать вторичку для сдачи под ставку 20%.

14. Анонимный вопрос:
Не скажется ли высокая ключевая и ипотечная ставки на выводе застройщиками новых объемов предложения в продажу? Чтобы не снижать цены. Спрос ведь, скорее всего, снизится…

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

Можем предположить, что если у застройщика есть объемы к продаже, вероятнее всего, он их выставит на рынок, так как ему нужны средства для нового строительства.

Стоит, конечно, учитывать скорость реализации квартир в нынешних условиях.

Гордеева Ригина
Директор федеральной компании «Этажи Прайм»

Скорее всего, государство будет стимулировать объем вывода на рынок новых проектов, поскольку сейчас рынок заинтересован в наращивании объема предложения, а экономика в развитии строительства.

Архангельская Юлия
Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»

Корректировка по выводу новых объектов безусловно будет.

15. Александр Александрович:
Как без льготной ипотеки можно поддержать девелоперов и сделать жилье доступнее?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Важно работать над снижением себестоимости строительства. Для этого нужно избавляться от административных барьеров, убирать ненужные согласования, упрощать доступ к земельным участкам и строить инфраструктуру. Разбюрократизация отрасли позволит увеличить объемы строительства, что хорошо и для застройщиков, и для покупателей – конкуренция возрастет, и это будет толкать цены вниз.

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

Необходима поддержка со стороны государства.

Гордеева Ригина
Директор федеральной компании «Этажи Прайм»

В первую очередь, необходимо проанализировать существующую структуру затрат застройщиков и помочь им снизить себестоимость строительства, в том числе за счет обеспечения более доступных земельных участков под строительство.

Архангельская Юлия
Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»

Поддержать девелоперов и сделать жилье доступнее можно с помощью траншевой ипотеки и субсидирования с низкой ставкой по кредиту в пределах 6-7% и с адекватной комиссией на 1-3 года. Рассрочки будут вводиться умеренными темпами, поскольку не стоит забывать про исполнение обязательств перед банками и наполнение эскроу-счетов. Пока из существующих инструментов можно выделить эти два, которые банки и девелоперы могут сделать вместе для того, чтобы понизить ставку для клиента. Почему я отмечаю 1-3 года — потому что это как раз тот срок, за который в продуктовой линейке ставки будут «приходить в себя», и комиссия по такому виду кредита будет не очень высокой.

16. Владимир:
Какая сейчас минимальная ипотечная ставка? И сколько стоит самая доступная квартира в Москве?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

У крупных банков после очередного повышения – от 18-20% годовых по базовым программам. Согласно Базе недвижимости IRN.RU, в Москве есть два проекта с минимальными ценами до 5 млн рублей.

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

Минимальная ипотечная ставка по базовым ипотечным программам сейчас – 17,1%, максимальная – 21,1%. Средняя ставка -18,44%. (ПВ от 30 до 50%).

Архангельская Юлия
Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»

Сегодня средняя ставка с учетом IT-, семейной ипотеки и пока еще выдаваемой господдержки и субсидируемой базовой ставки составляет 7,7%. Стоимость квартиры в Москве зависит от стадии строительства объекта, района, класса жилья. Одни из самых доступных новостроек сегодня расположены в Новой Москве.

17. Владимир:
Как вы оцениваете новые условия семейной ипотеки, в частности, расширение госпрограммы на малые города? Не приведет ли такое решение к росту цен там, как это произошло в Москве?

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

Семейная ипотека расширяется также и на регионы с небольшим объемом строительства, что положительно скажется на вводе жилья в ближайшие годы.

Как правило, у жителей небольших городов доход меньше, чем в крупных городах и им сложнее накопить на первоначальный взнос в 30% без использования кредита. Ранее эта проблема решалась за счет использования маткапитала, но сегодня реалии таковы, что его не хватает. Расширение Семейной ипотеки в виде меньшего размера ПВ и пониженной ставки могут существенно помочь в решении семейного вопроса тем, кто сейчас не может этого сделать по описанным выше причинам, сильного роста стоимости жилья в малых регионах мы не прогнозируем.

Гордеева Ригина
Директор федеральной компании «Этажи Прайм»

В краткосрочной перспективе это может увеличить цены, но в долгосрочной - это позволит создать стимулы для нового строительства в малых городах, главное, чтобы это были целевые локации, где помимо строительства будут развиваться и другие сферы, которые смогут сделать проживание комфортным.

Архангельская Юлия
Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»

Нерелевантно сравнивать регионы и Москву. Прежде всего, нужно опираться на доходы населения и возможности массового покупателя конкретного региона.

18. Дмитрий З.:
Сможет ли массовый покупатель в ближайшее время отвыкнуть от убеждения, что «В Москве недвижимость всегда растет»?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Возможно, но не сразу. Последние несколько лет мы прожили на растущем рынке. Но всегда после периодов роста цен, неважно какими причинами он обусловлен, наступают время спада – посмотрите на график «Индекс стоимости жилья в Москве от IRN.RU». Такое же движение цен предстоит и сейчас.

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

В 2024 году мы наблюдаем замедление темпов прироста стоимости недвижимости, однако существенного снижения подтвердить не можем.

Стабильность, потребительский спрос, эмоциональная ценность - все эти факторы делают жилую недвижимость популярным выбором для покупателей, несмотря на экономические колебания и изменения на рынке.

Гордеева Ригина
Директор федеральной компании «Этажи Прайм»

Это вряд ли. Поскольку в ближайшее время цены будут «топтаться», пока рынок не адаптируется к новым условиям ипотечного кредитования, после чего, скорее всего, рост продолжится вслед за инфляцией.

Архангельская Юлия
Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»

Не стоит отвыкать, поскольку недвижимость в Москве действительно растет. Профит от инвестирования изменился, но падения рынка не наблюдается.

19. Александр:
Добрый день. Ваш прогноз изменения рынка новостроек, вторичного и ИЖС? Когда стоимость новостроек и вторички сблизятся? Куда стоит вкладываться?

Репченко Олег
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»

Если говорить про городскую недвижимость, то на вторичном рынке цены ползут вниз, хоть и медленно. Заградительно дорогая ипотека заставит и продавцов-частников, и застройщиков тоже пересмотреть цены, вопрос времени.

Сегодня разница цен между сравнимыми по качеству объектами на первичном и вторичном рынке – около 20-30%. И по мере охлаждения рынка новостроек после завершения/сокращения льготных программ этот разрыв будет уменьшаться, но пока государство продолжает субсидировать рынок, полностью не исчезнет.

Если говорить о вложениях. Сейчас, когда рынок недвижимости очень сильно перегрет, ставки выросли, и очевидно, что цены будут идти вниз в среднесрочной перспективе, другие инструменты вложений будут более выгодными на горизонте одного-двух лет, чем жилая недвижимость. На мой взгляд, лучше положить деньги на депозит под 15-18% годовых сейчас, через год-два сумма существенно прирастет, и тогда купить квартиру. Но в случаях с депозитами надо отслеживать ставки, перекладывать деньги и так далее, то есть требуется погружение. А для кого-то, возможно, проще купить квартиру: вложить деньги в бетон и забыть об этом на 10-20 лет.

Архангельская Юлия
Руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»

Если мы говорим про ценовую политику, то она не будет равной. Это зависит от того, что сравнивать: класс недвижимости, локацию и т. д. Если мы говорим о процентных ставках, то процесс начнет уравниваться уже с 1 июля этого года. Разница в продуктовой линейке становится все меньше.

20. Виктория:
Здравствуйте. Что уважаемые эксперты думают о разрыве цен между первичным и вторичным рынком Москвы на горизонте 1-2 лет?

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

Прогнозируем, что разрыв немного снизится, но все равно сохранится. Ценой на вторичное жилье управляет собственник в зависимости от потребности в деньгах. Так же стоит учитывать, что старый фонд существенно дешевеет относительно новых современных жилищных комплексов. В то время, как застройщики ограничены ценами на материалы, и сопутствующими расходами на строительство.

21. Виктория:
Здравствуйте. Каковы ожидания уважаемых экспертов по стоимости и спросу на первичную недвижимость в свете принятия закона о запрете студий и компактных квартир? Или новостройки в Москве от 10 млн. - реальность, к которой нужно привыкать?

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

К сожалению, это новая реальность и именно поэтому таким привлекательным сейчас становится рынок ИЖС. Глобальных изменений и снижения цен в связи с запретом на компактные квартиры не прогнозируем

22. Юрий:
Может ли массовая переориентация покупателей на ИЖС с помощью дешевой сельской ипотекой разогреть цены на загородку по аналогии с ценами на МКД от застройщиков в 2020-2024?

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

Рынок ИЖС только формируется, поэтому предложения подрядчиков сейчас, действительно, являются достаточно привлекательными. Вполне возможно, что со временем мы увидим рост цен на загородное жилье, но стоит учитывать, что жизнь загородом требует определенной инфраструктуры и спрос на квартиры в городе никогда не перейдет полностью в сегмент загородной недвижимости.

23. Юрий:
Каков наиболее вероятный прогноз падения цен на жилье до конца года? На новостройки от застройщиков и на вторичное жилье от физлиц.

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

Мы не ожидаем больших колебаний цен на жилье. Время от времени мы видим статистику, что цена на квадратный метр в сегменте первичной недвижимости может снижаться на 1-2% или расти на 3-4% в зависимости от региона. Например, в мае стоимость квадратного метра в Екатеринбурге, Омске и Челябинске снижалась, а в Москве, Краснодаре и Санкт-Петербурге наоборот росла. Поэтому можно ожидать подобных колебаний, который могут быть обусловлены сезонным спросом или региональными особенностями.

Что касается вторичной недвижимости, то в случае нового фонда, он действительно приближается к стоимости первичной недвижимости. Старый фонд, напротив, не показывает подобного роста. В отдельных случаях он может дешеветь

24. Виктория:
Здравствуйте. Буквально вчера в прессу просочилась новость о вероятном прекращении действия IT-ипотеки после 31 декабря 2024 года в Москве и Санкт-Петербурге с одновременным продлением программы в регионах. Как это повлияет на первичный рынок Москвы? Почему, на ваш взгляд, самые крупные города России планируют «выкинуть» из льготной программы?

Оболенская Александра
Заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом»

Прежде всего мы хотели бы сказать, что никакой официальной информации о завершении этой программы не поступало. При этом, стоит признать, что прекращение той или иной льготной программы в условиях текущих ставок приведет к падению спроса на такой продукт, как ипотека

 
Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья
Квартал бизнес-класса вблизи Сколково
от 7,5 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Бастион. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Застройщик ООО «СЗ «Бастион». Проектная декларация на наш.дом.рф.
ЖК «Публицист». Старт продаж!
от 3,9 млн руб.
Застройщик: СЗ НИГО-ХОЛДИНГ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте publicist.ru.
Квартиры премиум-класса в "Дом Дау"
Застройщик: СЗ 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Подробные условия акций смотрите на сайте domdau.moscow.

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня