Власти Москвы озаботились измельчанием квартир в новостройках и ввели запрет на строительство жилья площадью менее 28 кв. м. В перспективе это не только повысит качество новых проектов, но и будет давить на цены, так как в условиях дорогой ипотеки и высокой инфляции покупатели не смогут нарастить бюджеты пропорционально увеличению площади квартир. То есть в итоге застройщикам придется продавать однушки площадью 28 кв. м по цене, которую они сейчас просят за студии 20 кв. м, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

16 мая Москомэкспертиза распространила информационное письмо, согласно которому проекты, в которых есть квартиры меньше 28 кв. м, не получат разрешение на строительство. Ведомство объясняет это тем, что Жилищный кодекс РФ не относит студии к видам жилых помещений, а минимальное значение площади, согласно своду правил о многоквартирных жилых зданиях, для однокомнатных квартир составляет 28 кв. м, для двухкомнатных – 44 кв. м.

«Принимая во внимание достигнутые в городе Москве показатели в сфере жилищного строительства, а также целевые показатели, предусмотренные указом президента Российской Федерации <…> при проектировании объектов на территории города Москвы отклонение от установленных минимальных значений площади квартир не допускается», – цитирует документ РИА «Новости».

Следить за соблюдением норм по минимальным площадям на всех стадиях от выдачи разрешения на строительство до ввода объекта в эксплуатацию будет Мосгосстройнадзор. Не распространяется оно только на объекты, которые до 7 мая успели получить положительное заключение по проектной документации или разрешение на строительство.

Студии – нишевой продукт, который может рассматриваться в качестве стартового жилья для одиночек, но априори не подходит для людей семейных, тем более для тех, кто имеет детей. Поэтому решение властей об ограничении минимального метража 28 кв. м вполне разумно и давно назрело - переизбыток таких лотов не только ухудшает качество проектов, но и негативно влияет на демографию.

Бум малогабаритного строительства начался в Москве относительно недавно - после запуска льготной ипотеки в 2020 г. Для того чтобы повышать стоимость метра, не выходя за рамки кредитных лимитов по льготным ипотечным программам, застройщики уменьшали площади квартир и увеличивали долю студий и однушек. В результате некоторые проекты сейчас практически целиком состоят из малогабаритных лотов.

По данным Единой системы жилищного строительства на 16 марта, в Москве строится 32 424 квартиры площадью до 25 кв. метров, или 10% от общего количества. Площадь еще 38% лотов в новостройках не превышает 45 кв. м - в основном это студии, однушки и двушки, а также 63 мини-трешки.

По оценкам «Бон Тон», в 2024 г. в «старой» Москве на студии приходится 17% от общего объема предложения квартир в новостройках, тогда как в 2019 г. формат занимал лишь 3,5% рынка. Количество студий за четыре года выросло в 5,6 раза, при том что в целом объем предложения квартир с 2019 г. увеличился на 31,2%.

Несмотря на всю специфику формата, малогабаритные квартиры пользуются высоким спросом (поэтому и растет их предложение). По информации Level Group, если в 2021 г. квартиры площадью до 35 кв. м формировали 16% продаж на первичном рынке Москвы, то в 2023 г. – уже 32%. Причем 14% от общего объема спроса составляли крошечные студии не более 25 кв. м.

Но единственная причина популярности малогабаритной недвижимости – это цена. За последние четыре года стоимость метра в Москве выросла примерно в два раза. Темпы роста цен на рынке недвижимости значительно опережали и инфляцию, и темпы увеличения доходов населения, что привело к существенному снижению доступности жилья. То есть спрос на такие квартиры вынужденный - люди и рады бы купить что-то попросторнее, да не на что.

Поэтому решение московских властей не заставит покупателей платить больше за более просторное жилье – они и так платят на пределе возможностей. Более того, после 1 июля 2024 г. финансовые возможности покупателей значительно сократятся, потому что завершится программа ипотеки с господдержкой под 8%, а условия другой массовой программы – семейной ипотеки – претерпят значительные изменения: ставка не выше 6% будет сохранена только для семей с детьми не старше 6 лет, а для остальных Минфин предлагает поднять ставку до 12%. На практике это приведет к тому, что, например, ипотечный платеж за квартиру стоимостью 15 млн руб. при первоначальном взносе 20% и сроке 30 лет вырастет с 72 000 руб. до 123 000 руб. в месяц – см. ипотечный калькулятор на IRN.RU. Что касается рыночных ипотечных программ, то ставки по ним, скорее всего, останутся заградительными еще, как минимум, полтора года.

В результате застройщикам либо придется смириться с существенным падением объемов продаж, либо все-таки начать корректировать стоимость метра, продавая 28-метровые однокомнатные квартиры по цене студий 15-20 кв. м. Последнее, кстати, совершенно нормальная и распространенная практика на многих рынках – в условиях стагнации активизировать спрос, предлагая больше товара за те же деньги.

Актуальные проекты компании Level Group (июнь 2024)
ПроектРасположениеГКПлощади
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская1 кв. 2027 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
Level СтрешневоМосква, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская1 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные апартаменты
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2026 г.Студии, 2-6-комнатные квартиры
Level АкадемическаяМосква, Юго-Западный округ, район Академический1 кв. 2026 г.Студии, 2-5-комнатные квартиры
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская2 кв. 2027 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
Level БауманскаяМосква, Центральный округ, район Басманный, м. Бауманская4 кв. 2025 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2024 г.Студии, 2-5-комнатные квартиры
Саввинская 27Москва, Центральный округ, район Хамовники4 кв. 2024 г. площадью 131 - 341 м2
Саввинская 17Москва, Центральный округ, район Хамовники4 кв. 2024 г. площадью 78 - 135 м2
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская2 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
Level ДонскойМосква, Южный округ, район Донской, м. Ленинский проспект1-5-комнатные апартаменты площадью 108 м2
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все