Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2 млн
руб.
от
793 тыс
руб.
от
1.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость зимой 2017 года?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Законные схемы реализации жилья в новостройках: ЖСК vs ДДУ




На рынке новостроек встречается несколько законных юридических схем продажи квартир в строящихся объектах. Самые распространенные – продажа жилья по договорам долевого участия (ДДУ) и через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Застройщики уверяют, что обе схемы соответствуют 214-ФЗ, и значит, одинаково надежно защищают интересы дольщиков. Однако зачастую стоимость недвижимости и сроки реализации проектов различаются в зависимости от того, какая из этих юридических схем используется.

Что выбрать покупателю: купить недвижимость по более привлекательной стоимости через жилищно-строительный кооператив или перестраховаться и заключить договор долевого участия? Какие юридические схемы позволяют оформлять переуступку прав требования на квартиры в строящихся объектах? Почему одни компании реализуют квартиры по договорам долевого участия, а другие через ЖСК?

На эти и другие вопросы ответят региональный директор по правовым вопросам Группы ЛСР (Москва) Михаил Гореликов и адвокат Олег Сухов.

Спикеры:
Вопросы

1. Антон Кривошеин:
Планирую купить квартиру в ЖСК «Западный», СУ-155. Но сама схема смущает. Правильно я понимаю, что там даже не докажешь сроков сдачи – т.к. в договоре с ЖСК прописан один, но только предполагаемый, а в договоре самого кооператива с застройщиком срока вообще нет?

Сухов Олег, Юридический центр адвоката Олега Сухова

Большинство отношений с ЖСК или иным кооперативом сводится к тому, что последние не гарантируют конкретные сроки завершения строительства или передачи квартиры. Более того, даже если данные сроки в договоре прописаны, они не являются для кооператива обязательными и не влекут никаких отрицательных последствий.

2. Ольга:
ДДУ защищает от мошенников и двойных продаж – это да. Но какие гарантии, что квартира достроена будет?

Гореликов Михаил , Группа ЛСР

Сам по себе договор долевого участия не гарантирует приобретателю, что дом будет достроен в полном объеме и в срок. Однако он гарантирует правомочность и прозрачность деятельности застройщика. Если застройщик реализует квартиры по ДДУ, значит, у него уже полностью разработана проектная документация, она прошла государственную экспертизу, его правообладание на земельный участок подтверждено и у него уже есть разрешение на строительство. Его финансовую стабильность вы можете оценить на основании данных, указанных в проектной декларации и ежеквартальной отчетности застройщика.

Но, даже если при таком объективном отсутствии причин не завершить строительство, застройщик не справляется со взятыми на себя обязательствами, ДДУ гарантирует дольщику возможность расторжения договора в одностороннем порядке и возврат денежных средств, которые он внес в оплату доли участия в строительстве, и получение неустойки.

Сухов Олег, Юридический центр адвоката Олега Сухова

Регистрация ДДУ, безусловно, не гарант надлежащего строительства и своевременной сдачи дома в эксплуатацию, примерами чего служит многочисленное количество недостроев по всей России, жилье в которых реализовывалось по ДДУ. Обращать внимание следует не только на то, какой договор вы оформляете, но и на саму компанию застройщика, инвестиционный проект, многое иное.

3. Анна, менеджер в туристическом агентстве:
Муж нашел нам квартиру – продается через ЖСК. Говорит, что это законно, но я побаиваюсь. Везде пишут, что ДДУ лучше. Какие есть риски по ЖСК?

Гореликов Михаил , Группа ЛСР

Реализация квартир через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы – схема законная, но недостаточно четко регламентированная законодательством. Во многом именно поэтому покупатели квартир через ЖСК подвержены определенным рискам.

Во-первых, такая схема не предусматривает четкой связи дольщиков с застройщиком. Регламентируются только отношения дольщика с кооперативом, который в большинстве случаев является не застройщиком, а только инвестором проекта.

Во-вторых, в рамках такой схемы для получения денежных средств от ЖСК застройщик не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию. В отличие, например, от застройщиков, которые привлекают денежные средства участников долевого строительства.

В-третьих, в случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. Иными словами, если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только жилищно-строительному кооперативу. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство.

В-четвертых, покупка строящегося жилья через ЖСК не страхует дольщика от двойных продаж, так как такая сделка не проходит обязательную государственную регистрацию.

Кроме того, такая форма приобретения квартиры не выгодна покупателям, желающим воспользоваться ипотекой: банки неохотно кредитуют подобные сделки. Кроме того, уставом ЖСК могут быть прописаны условия ограничивающие перепродажу пая. Например, продать пай может быть возможно только членам кооператива.

Сухов Олег, Юридический центр адвоката Олега Сухова

О подобных рисках часто и много пишется, если коротко, то при отношениях с ЖСК вы принимаете на себя высокий риск возможной двойной продажи приобретаемой квартиры, отсутствие конкретных сроков по получению жилья, отсутствие права на взыскание убытков или неустойки, если ЖСК нарушит заранее обещанные вам договоренности. Возврат переданных кооперативу денег, как правило, растягивается на долгие сроки, более того, кооперативы вправе взимать дополнительные расходы, т.е. доплаты в весь период строительства.

4. Сергей:
На первый взгляд кажется, что по ДДУ продают больше застройщиков, чем по ЖСК. Это правда так? Какое примерное процентное соотношение?

Сухов Олег, Юридический центр адвоката Олега Сухова

Не могу обозначить данную статистику, полагаю, что через ЖСК строится до 5% домов, но в будущем, уверен, этот процент увеличится, т.к. подобная схема реализации недвижимости выгодна именно застройщикам, в силу того, что защищает их права и нисколько не защищает права обычных покупателей.

Гореликов Михаил , Группа ЛСР

Хочу сразу оговориться, что поскольку государственной регистрации подлежат только ДДУ, цифры по оценке числа других видов сделок по продаже недвижимости в строящихся домах ориентировочные. По нашим оценкам, на долю ДДУ приходится около 40% сделок в Москве и Подмосковье, еще около 10 – 15% составляет покупка через ЖСК. Посредством приобретения облигаций особого вида – жилищных сертификатов – квартиры покупаются в минимальном количестве случаев. Ориентировочно около 40% сделок на первичном рынке совершаются по различным незаконным юридическим схемам: вексели, предварительные договоры и пр.

5. Николай Скачко:
Уважаемые юристы, а что вы можете сказать о такой схеме, как продажа по переуступке прав требования, когда основной договор между застройщиком и продавцом – ДДУ? Это настолько же надежно, как напрямую по ДДУ купить, или есть какие-то отличия?

Гореликов Михаил , Группа ЛСР

Переуступка прав требования по договору долевого участия в строительстве дает второму покупателю квартиры те же права, что и тому, кто заключил ДДУ с застройщиком первым. Это значит, например, что, заключив такой договор, вы сможете рассчитывать на то, что застройщик вам, так же как и первому приобретателю, обязан будет передать квартиру в установленный ДДУ срок. Перенести его застройщик сможет только по согласованию с вами.

Кроме того, в случае, если вы пожелаете расторгнуть договор, застройщик обязан будет возвратить сумму внесенных денежных средств в оплату доли участия в строительстве (то есть компенсировать стоимость квартиры по ДДУ). Однако, если вы, заключая договор переуступки, заплатили за квартиру больше, чем квартира стоила на момент заключения договора долевого участия (то есть той суммы, которую первый покупатель квартиры заплатил застройщику), при расторжении договора разницу вы потеряете.

Сухов Олег, Юридический центр адвоката Олега Сухова

Если речь идет об уступке именно по ДДУ с регистрацией, то рекомендую убедиться в полной оплате основного договора ДУ. Если речь идет об уступке по иному договору, то проверять следует в том числе действительность всех предшествующих вашему договоров.

6. Лола:
Вопрос к Олегу Сухову. В каком-то из ваших комментариев видела, что у вас были случаи двойных продаж по ДДУ. Как такое возможно? Можете поподробнее про эти случаи рассказать?

Сухов Олег, Юридический центр адвоката Олега Сухова

Знаете, для меня подобное является загадкой. Сложно представить, как в Росреестре могут зарегистрировать два договора долевого участия на один и тот же объект, но такое действительно бывает. Я встречался с аналогичными прецедентами два раза в своей практике.

7. Лола:
И еще вопрос – к обоим экспертам. Скажите, пожалуйста, можно ли как-то надавить на застройщика, чтобы он наконец зарегистрировал договор? А то они деньги взяли сразу, а на регистрацию говорят, что отнесут потом, когда несколько накопится, «чтобы лишний раз не бегать».

Гореликов Михаил , Группа ЛСР

Застройщик не может получить от вас денежные средства до тех пор, пока договор долевого участия не будет зарегистрирован. Возможно, Вы открыли аккредитив либо еще каким-либо образом зарезервировали денежные средства на своем счету, но поступить к застройщику они не могли. Если же вы все-таки заплатили денежные средства застройщику по ДДУ, скажем, наличными, такая сделка является незаконной, и вы можете потребовать возврат денежных средств.

Также вы вправе самостоятельно подать договор долевого участия на регистрацию, после чего направить застройщику расписку о произведенной подаче и с указанием на необходимость представления соответствующих документов от застройщика. Кроме того, в случае уклонения застройщика от государственной регистрации вы вправе обратиться в суд с соответствующим иском, в результате разрешения которого судом будет вынесено решение о государственной регистрации договора долевого участия.

Сухов Олег, Юридический центр адвоката Олега Сухова

214-ФЗ четко устанавливает, что оплата по договору должна осуществляться после его регистрации. Однако на практике застройщики оплату просят вперед, а в последующем с регистрацией не торопятся. Вариант решения подобной проблемы один и он прост: сначала направить претензию, если результата не последует, то обращаться в суд с требованиями не только о понуждении к регистрации договора, но и о взыскании неустойки.

8. Андрей:
Михаил, Вам известны случаи, когда застройщик давал право выбора договора при заключении? Как обстоят дела в Вашей компании?

Гореликов Михаил , Группа ЛСР

Если я вас правильно понял, то речь идет о ситуации, когда застройщик предоставляет покупателю право выбора: покупку квартиры по ДДУ или через ЖСК. В 90% случаев застройщик не меняет юридическую схему реализации квартир, выбранную однажды: потому что под это «заточена» его организационная структура, отлажены бизнес-процессы. Кроме того, эти схемы подразумевают разный состав правоустанавливающих документов, соответственно, одно юридическое лицо не может реализовывать квартиры сразу по ДДУ и через ЖСК. Фактически квартиры в одном объекте можно приобрести у разных субъектов (юридических лиц), но застройщиком из них может быть только одна компания.

«ЛСР. Недвижимость – Москва» реализует квартиры в строящихся домах в микрорайонах «Новое Нахабино» и «Новое Домодедово» по договорам долевого участия в строительстве. Именно эта схема на сегодняшний день наилучшим образом защищает интересы покупателей жилья в объектах на этапе строительства.

9. Соня Андреева:
А чем вообще регулируется деятельность ЖСК? В 214-ФЗ в основном говорится про отношения дольщика и застройщика, а здесь получается – дольщика и кооператива.

Гореликов Михаил , Группа ЛСР

Деятельность ЖСК регулируется нормами Жилищного кодекса и общими нормами гражданского законодательства. Права и обязанности пайщика и кооператива закрепляются в договорах, которые ЖСК заключает с покупателями паев. При этом пайщики напрямую не связаны договором с застройщиком, ведь кооператив и застройщик могут быть разными юридическими лицами, связанными только условиями инвестиционного контракта. В свою очередь обязанности застройщика перед кооперативом закрепляются в инвестиционном контракте. Соответственно, такая схема реализации недвижимости накладывает на застройщика только те обязательства по срокам и параметрам реализации проекта, которые прописаны в инвестиционном контракте.

Сухов Олег, Юридический центр адвоката Олега Сухова

К отношениям с ЖСК применяется Жилищный кодекс, где есть раздел, посвященный именно ЖСК. Кроме того, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и Федеральным законом от 08.05.1996 N 41-ФЗ «О производственных кооперативах».

10. Санта:
Здравствуйте! Правда ли, что при покупке квартиры через ЖСК дата указывается только ориентировочная? И в суде ничего вернуть не получится в случае просрочки строительства?

Гореликов Михаил , Группа ЛСР

Главное, что вы должны знать, покупая квартиру через ЖСК: вы не просто покупатель, вы становитесь членом кооператива, то есть соинвестором, так же как и остальные члены ЖСК.

Даже если бы ваш договор с ЖСК закреплял четкие сроки строительства, а не предполагаемые, это бы не гарантировало вам их соблюдение: ЖСК – не застройщик и не может отвечать за действия последнего. Кооператив может требовать от застройщика только соблюдение сроков и параметров строительства, закрепленных в инвестконтракте между ним и застройщиком. Но, если в таком контракте сроки не прописаны вовсе, пайщики не смогут потребовать от застройщика соблюдения каких-либо сроков.

По сути это «билет в один конец», купив пай в ЖСК, вам останется только терпеливо ждать, что дом когда-нибудь все-таки будет построен. Есть еще один риск: застройщик может заявить инвестору, то есть ЖСК, что строительство не может быть завершено, так как средств, которые кооператив инвестировал, не хватило. В этом случае членам ЖСК (и вам, в том числе) необходимо будет инвестировать дополнительные средства для завершения строительства.

Сухов Олег, Юридический центр адвоката Олега Сухова

Относительно сроков, они всегда прописываются по-разному, при этом указание на ориентировочные сроки не является основанием к отказу в иске именно по данной причине, если задержка ориентировочных сроков является существенной, к примеру, более чем на полгода.

11. Максим Проселков, инженер:
Есть ли хоть какие-то плюсы у ЖСК, а то в СМИ – одни минусы?

Гореликов Михаил , Группа ЛСР

Застройщикам эта юридическая схема может быть интересна, так как позволяет, во-первых, привлекать денежные средства до начала строительных работ, во-вторых, свободно их использовать, в-третьих, увеличить сроки реализации проекта, в-четвертых, учитывая все предыдущее, значительно снизить стоимость жилья и тем самым повысить конкурентоспособность объекта.

Сухов Олег, Юридический центр адвоката Олега Сухова

Возможно, и есть, но я бы в ЖСК вступать не стал.

12. Олег Кулькин:
Уважаемые эксперты, на сколько квартира по ЖСК может быть дешевле, чем аналогичная по ДДУ?

Сухов Олег, Юридический центр адвоката Олега Сухова

Как правило, снижение цены напрямую не связано с видом сделки, основанием приобретения квартиры. При этом, действительно, часто стоимость жилья в ЖСК ниже, чем в отношениях с профессиональными застройщиками по законным договорам, т.к. ЖСК зачастую – это пока не профессиональный путь осуществления и реализации строительства, который в первую очередь направлен на эксперимент со стороны организаторов, в отличие от профессиональных участников строительного рынка, просчитывающих все риски и закладывающих в цену возможные дополнительные, но обоснованные расходы. При этом стоит дополнительно отметить, что первоначально более низкая цена у ЖСК, как правило, значительно вырастает в процессе деятельности кооператива. Т.к. кооперативам закон позволяет требовать дополнительные средства со своих членов в процессе всего строительства.

Гореликов Михаил , Группа ЛСР

Стоимость квадратного метра жилья, реализующегося через ЖСК в среднем может быть на 12 – 15 % ниже новостроек, реализующихся по ДДУ. Безусловно, это справедливо для объектов одного класса, с равнозначными условиями транспортной доступности, удаленности от объектов социальной инфраструктуры. Например, разница в стоимости недвижимости в новостройках-спутниках «Южное Видное» (ЖСК) и «Краски Жизни» (ДДУ) составляет 10 - 25%, а в микрорайонах «Южное Домодедово» (ЖСК) и «Новое Домодедово» (ДДУ) – 19 - 23%.

13. Титан:
Как регулируются отношения дольщик – кооператив – застройщик? Кто, кому и чем обязан? Кто, что и у кого может требовать?

Гореликов Михаил , Группа ЛСР

В случае с реализацией квартиры в новостройке через ЖСК покупатель становится не дольщиком, а пайщиком, т.е. держателем пая (доли) и членом кооператива. Его членство в кооперативе может подтверждаться либо договором, либо просто актом об уплате членского взноса в размере стоимости квартиры. Отношения между пайщиком и ЖСК регулируются Жилищным кодексом и общими нормами гражданского права. Это значит, что ЖСК не отвечает перед пайщиком за соблюдение заявленных в рекламных проспектах сроков и параметров объекта. И, например, в случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. Иными словами, если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только жилищно-строительному кооперативу. А значит, фактически себе самому как члену ЖСК, и ему самому же придется дополнительно профинансировать строительство.

Отношения между ЖСК и застройщиком определяются условиями инвестиционного контракта и регулируются законом об инвестиционной деятельности. Однако в случае если жилищно-строительный кооператив создается компанией-застройщиком, такой контракт с большой долей вероятности будет далек от интересов членов ЖСК.

14. Чернышева Наталья Сергеевна, еженедельник «Полезная площадь», редактор:
Почему покупателю недвижимости в нашей стране необходимо обладать поистине глубокими знаниями в правовых вопросах или иметь надежного проверенного юриста, чтобы купить то, что надо по определенной цене, да еще и заключить при этом правильный договор? В других странах тоже все так сложно?

Зачем нужны эти разные виды договоров в принципе? Неужели нельзя законодательно схему продажи нового жилья максимально упростить и сделать максимально прозрачной для конечного потребителя? Кому выгодно такое крючкотворство?

Гореликов Михаил , Группа ЛСР

Российское законодательство сегодня предлагает крайне прозрачную и доступную схему реализации недвижимости в строящихся домах, ориентированную в первую очередь на защиту прав дольщиков (физических лиц) – по договору долевого участия в строительстве, заключенному в рамках 214-ФЗ.

Но существуют и другие схемы, не являющиеся незаконными: приобретение недвижимости через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК) и посредством приобретения облигаций особого вида – жилищных сертификатов. То есть покупателю предоставляется возможность выбрать наиболее удобную для него схему покупки квартиры.

На мой взгляд, наиболее удобным для покупателей является способ приобретения квартиры в новостройке путем заключения с застройщиком ДДУ. Судите сами: договором долевого участия в обязательном порядке предусматривается гарантийный срок для объекта долевого строительства - без соблюдения этого условия договор долевого участия считается незаключенным. Кроме того, договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, что исключает возможность двойной продажи жилья и других незаконных действий с ним. И наконец, привлекать деньги участников долевого строительства застройщик вправе только в случае, если им получено разрешение на строительство, официально опубликована (например, на сайте застройщика) проектная декларация, оформлены права собственности или права аренды на земельный участок, используемый для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

15. Тата:
Добрый день. Поскольку договоры ЖСК не регистрируются, это дает возможность для двойных продаж. Сколько двойных продаж случается по ЖСК? И почему это происходит – это преднамеренное мошенничество, невнимательность, техническая ошибка?

16. Тата:
Часто ли в реальности при покупке через ЖСК пайщикам приходится доплачивать за строительство дома уже после оплаты суммы по основному договору?

17. Петя Волков:
Здравствуйте! А чем ЖСК отличается от ЖНК? И почему по первой схеме продают достаточно часто, а вторая почти не используется?

18. Денис:
Почему схему ЖСК вообще не запретят? Реально же никаких гарантий! Постоянные поборы, деньги вернуть можно только в ограниченном количестве (без поборов этих), и то не факт – если у кооператива они есть. В суде почти ничего не возможно доказать. И даже четкого срока, к которому должны построить дом, нет. Просто рай для мошенников и недобросовестных застройщиков!

Гореликов Михаил , Группа ЛСР

Российское законодательство предусматривает также четкую и достаточно прозрачную схему реализации квартир в строящихся домах – по договорам долевого участия по 214 ФЗ. Такая схема, на мой взгляд, в достаточной степени защищает покупателей. Многие застройщики, если не большинство, используют именно этот формат работы, и выбор у покупателей, особенно в Московской области, на сегодняшний день по-настоящему широкий.

19. Кристина Семенихина:
В 214-ФЗ помимо ЖСК и ДДУ разрешается и третья схема – покупка жилищных сертификатов. Расскажите о ней, пожалуйста! Используется ли эта схема?

Гореликов Михаил , Группа ЛСР

Действительно, российское законодательство на сегодня предусматривает три законных способа приобретения квартир в строящихся домах: по договорам долевого участия (ДДУ), через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК) и посредством приобретения облигаций особого вида – жилищных сертификатов.

Продажа жилищных сертификатов сегодня используется реже остальных, но такая схема также встречается на рынке. Покупатель, купивший сертификат, обладает правом получить от организации, выпустившей сертификаты, квартиру, соответствующую предъявляемому сертификату.

Договоры на приобретение жилищных сертификатов не регулируются ни законодательством о защите прав потребителей, ни 214-ФЗ. Чтобы оценить благонадежность застройщика и сделки, необходимо понимать процесс отношений по обороту ценных бумаг. Поэтому обычные покупатели, не имеющие юридического образования и не знакомые с законодательством о ценных бумагах, подвергаются определенным рискам.

 

Просмотров (сегодня/вчера/всего): 0 / 1 / 4479