Загородный рынок Новой Москвы и Подмосковья: покупатели мечтают о коттеджах, но приобретают участки без подряда
Потому что денег хватает только на землю
Несмотря на мобилизацию, спрос на загородном рынке московского региона есть - нет предложения, которое могло бы его удовлетворить. Брокеры надеются на крупных институциональных девелоперов, однако те пока не спешат застраивать Подмосковье и Новую Москву коттеджами стоимостью 5-6 млн руб., которые были бы очень популярны среди покупателей.
В 2022 г. льготная ипотека стала главным драйвером спроса не только на городском, но и на загородном рынке. «2022 г. побил все рекорды по покупке в ипотеку, с учетом выхода на рынок программ с господдержкой с субсидированной ставкой: если в 2021 г. доля ипотечных сделок колебалась в поселках, в зависимости от класса, от 20 до 30%, то в 2022 г. даже в бизнес-классе она достигла 80-90%», - говорит коммерческий директор КП «Павловы озера» Валерий Лукинов.
Данные Лукинова подтверждает и директор департамента маркетинга семейства компаний Kaskad Family Екатерина Коган: если в 2021 г. доля ипотечных сделок в сегменте ИЖС составляла 10-15%, то в настоящее время – до 80%. Согласно статистике «НДВ-Супермаркет недвижимости», прошлой осенью на ипотеку приходилось 20% сделок с подмосковной «загородкой», а в настоящее время – 50%.
Зависимость рынка от кредитных средств растет на фоне снижения доходов граждан. «Живых денег у населения крайне мало, даже в случае альтернативных сделок задействуется, пусть и частично, ипотека», - отмечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. Но во многом именно благодаря льготным ставкам от государства и девелоперов (как и на городском рынке, ипотеку на покупку загородных домов дополнительно спонсируют застройщики, в том числе до 0,1%) спрос на «загородку», сильно просевший из-за событий конца февраля, вполне успешно восстановился летом и в начале осени. Согласно данным компании «Инком-Недвижимость», по итогам III квартала 2022 г. продажи на рынке Новой Москвы и Подмосковья увеличились на 17% по сравнению со II кварталом и на 21% относительно III квартала 2021 г.
Однако перед мобилизацией спрос, конечно, не устоял. «Рынок стал возвращаться к прежней активности к концу июля — началу августа, что предвещало горячую осень. Но объявление мобилизации произошло как раз перед началом осеннего сезона и… нет, нельзя сказать, что рынок встал так же, как весной, но спрос вновь снизился… Момент мобилизации забрал большой процент целевой аудитории, так как молодые мужчины, собиравшиеся в начале сентября приступить к строительству загородного дома, в конце сентября изменили свои планы по понятным причинам», - рассказывает Вячеслав Котлов, директор по продажам строительной компании Hallehouse.
Из-за СВО и ее последствий больше всего пострадал спрос в элитном сегменте, где скидки сейчас составляют от 30 до 50%, говорит Валерий Лукинов. В массовом сегменте, несмотря на небольшие бюджеты - от 1,5 до 3 млн руб. за участок, продажи тоже отстают от уровня прошлого года, так как покупатели данного сегмента предпочитает держать деньги на черный день в рублях. Лучше всего себя чувствует бизнес-класс (участки от 11 до 17 млн руб.) - ввиду ограниченности качественного предложения и готовности клиентов инвестировать в недвижимость, утверждает Лукинов.
По мнению Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость», качественного предложения, прежде всего - проектов с застройкой, загородному рынку не хватает во всех сегментах, не только в бизнес-классе. «Потенциальный спрос есть, хотя и в меньшем объеме, чем в 2020-2021 гг. Но реальный спрос ограничивается дефицитом предложения – выбирать не из чего», - отметил Таганов, выступая на круглом столе «Медведи и быки на загородном рынке» в рамках Московского международного жилищного конгресса.
Формально предложение «загородки» растет. По данным «Инкома», на первичном рынке Новой Москвы и Подмосковья представлено 605 поселков (+2% за III квартал, +2 за год), в которых продается 38,8 тыс. объектов (-3% за квартал, +14% за год). С весны экспозиция на первичном загородном рынке увеличилась примерно на 15%, подтверждает Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости».
Но 88% от общего объема предложения приходится на участки без подряда и только 9% и 3% - на коттеджи и малоэтажную застройку соответственно. За последний год сегмент коттеджей сократился на 4%, а сегмент УБП прибавил 20%. За три квартала вышло всего лишь 27 проектов с коттеджами, 80% новых проектов – это УБП, новых поселков таунхаусов практически не появляется. Фактически, загородный рынок превратился в рынок земли, говорит Таганов.
Однако главная проблема «загородки» даже не в дефиците предложения с застройкой, а в практически полном отсутствии такого предложения по адекватной цене. «О сильном превышении спроса над предложением можно было бы говорить в том случае, если бы на первичном рынке загородного жилья было бы достаточно объектов, подходящих покупателям по цене и качеству: это дома в поселках категории «эконом» или «эконом +», стоимостью 5-6 млн рублей, недалеко от Москвы, с собственными участками (пусть даже в несколько соток). Покупателей на такое предложение было бы очень много. Однако сейчас на «загородке» довольно остро стоит ценовой вопрос», - отмечает Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Из-за недостатка предложения при достаточно высоком спросе цены, и без того перегретые в период пандемийного ажиотажа, выросли еще больше. Коттеджи за квартал подорожали на 16% и на 28% за год, до 30,7 млн руб. в среднем, малоэтажная застройка - на 8% и 99%, до 33,8 млн руб., УБП – на 17% и 19% до 4,8 млн руб., подсчитали специалисты «Инкома».
Как следствие, покупатели мечтают о готовых домах, причем желательно с отделкой (в Kaskad Family до февраля 2022 г. 80% ИЖС реализовывалось без отделки, после 48% - квартиры с отделкой, причём 23% из них - под ключ). А покупают участки без подряда – потому что только они «влезают» в бюджет. По словам Дмитрия Таганова, в среднем по рынку в поселках с коттеджами продается один объект в месяц, в поселках с УБП – более трех.
Таганов полагает, что переломить ситуацию на загородном рынке смогут только крупные институциональные застройщики. В 2020-2021 г. «Самолет», «Инград», «Крост» и др. анонсировали планы по строительству миллионов кв. м загородного малоэтажного жилья.
«Первые проекты, во-первых, смогут получить отложенный спрос, который сейчас достаточно большой. Естественно, при условии адекватных цен и ипотечных ставок. Во-вторых, это даст толчок дальнейшему развитию рынка. За крупнейшими девелоперами подтянутся компании поменьше. Усилиями небольших девелоперов ситуацию кардинально не изменить: по-прежнему будет убывать доля проектов с застройкой со всеми вытекающими», - уверен Дмитрий Таганов.
В последние месяцы крупные застройщики действительно активизировались на загородном рынке. В июле «Галс-Девелопмент» вывел на рынок «Маслово Forest Club», состоящий из 120 домов, в ноябре «Инград» открыл продажи в проекте «Inhaus Шолохово». ГК ФСК летом создала совместное предприятие с Kaskad Family, и, по словам гендиректора ФСК Family Максима Белова, в конце текущего года – в начале следующего года компания планирует начать строительство первого поселка бизнес-класса на 130 домов в Красногорском районе.
Однако пока не похоже, что девелоперы городского жилья собираются застраивать загородный рынок домами по 5-6 млн. В «Inhaus Шолохово» цены начинаются с 18,6 млн руб., в «Маслово Forest Club» - с 38,7 млн руб. В проекте ФСК Family продажи еще не открыты, но, по словам Белова, минимальная стоимость дома будет сравнима с ценой однокомнатной квартиры в Москве.
