Загородная недвижимость Новой Москвы и Подмосковья: чем дешевле, тем лучше
И желательно в ипотеку
Ренессанс на загородном рынке, начавшийся в период коронакризиса, закончился с началом спецоперации. Двумя годами всплеска спроса застройщики воспользоваться не успели – на рынке всю пандемию сохранялся дефицит предложения, а теперь уже и интерес покупателей к «загородке» серьезно упал. В результате рынку не хватает как предложения, так и спроса. Единственное, что растет, - это цены, хотя хорошо продаются только недорогие объекты.
Загородный рынок московского региона продолжает страдать от дефицита предложения – все более-менее привлекательные объекты люди раскупили в период повышенного спроса в 2020-2021 гг., а новых на рынке появляется мало. По данным компании «Инком-Недвижимость», на подмосковном рынке в пределах 50 км от МКАД в настоящее время представлено 552 поселка – на 16% меньше, чем в прошлом году. Количество посёлков с коттеджами за год сократилось на 20% до 153, с таунхаусами и дуплексами – на 43% (48 проектов), с участками без подряда – на 14% (420 проектов).
Низкую девелоперскую активность руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов объясняет неуверенностью застройщиков в устойчивости спроса и переходом рынка на проектное финансирование. А кроме того, выводить на рынок новые проекты с застройкой сейчас не очень выгодно – намного больше можно заработать, расширяя уже существующие поселки. По словам Валерия Лукинова, коммерческого директора поселка «Павловы Озера», вложения в строительство нового коттеджного поселка площадью 20 га составляют более 620 млн руб., а доходность – всего 25-35% за три-пять лет. Для сравнения: инвестиции в размере 200 млн руб. в реализацию квартала площадью 1 га принесут 50-100% за год. «Если ты начинаешь новый проект, то у тебя сумасшедшие первоначальные затраты, поэтому у тебя низкая доходность», - пояснил Лукинов, выступая на конференции «Малоэтажное жилье и ИЖС – новые вызовы и тренды».
Впрочем, если считать не в поселках, а в лотах, то картина получается тоже неутешительная: число коттеджей и участков с подрядом за год снизилось на 20% до 3,4 тыс. штук, таунхаусов/дуплексов – на 40% до 1,1 тыс. Так что новых очередей в старых поселках тоже явно не хватает для удовлетворения спроса. И только в сегменте участков без подряда, требующем минимальных инвестиций, все стабильно: как было 31,9 тыс. лотов в 2021 г., так и осталось.
По оценке Анны Раджабовой, директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум», нет недостатка предложения и в высокобюджетном сегменте. В мае в Подмосковье продавалось порядка 60 дорогих объектов (без учета проектов, реализуемых в режиме закрытых продаж), что сопоставимо с показателями того же периода прошлого года, говорит Раджабова. С начала 2022 г. стартовали продажи в одном высокобюджетном поселке – Lapino Garden, состоящем из 30 коттеджей. Поселок расположен в 20 километрах от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе.
Еще как минимум один поселок класса deluxe должен стартовать до конца года. «Однако это будет относительно небольшой проект, так как в Подмосковье сейчас практически отсутствуют пригодные для нового строительства участки: многие площадки были выкуплены на волне ажиотажного спроса в 2020-2021 гг. Девелоперы сейчас прорабатывают перспективные объекты, но это скорее точечные проекты или камерные поселки», - добавляет Анна Раджабова.
В предыдущие два года, в период бума на «загородке», земля под строительство коттеджных поселков действительно пользовалась повышенным спросом. Об интересе к загородному рынку заявили даже такие крупные девелоперы многоэтажного жилья, как «Инград», ПИК, «Крост» и «Самолет». «Инград» анонсировал «проект-миллионник» близ деревни Хлябово в 25 км от МКАД по Дмитровскому шоссе (250 участков по 6-13 соток с домами площадью 100-250 кв. м), продажи должны были стартовать летом 2021 г. «Самолет» обещал построить около 800 тыс. кв. м жилья в рамках кластера ИЖС «Дмитров» на том же Дмитровском шоссе в период с III квартала 2021 г. до 2036 г. «Крост» планировал застроить коттеджами 80 га в Химкинском районе рядом со Сходней, а ГК ПИК купил 83 га земли около деревни Кувекино в Новой Москве под строительство 175,8 тыс. кв. м жилья разного формата, в том числе индивидуальных домов, таунхаусов и многоквартирных домов.
Однако экспансия институциональных застройщиков на загородный рынок пока ограничилась деятельностью ГК «Инград» по продаже новых коттеджей с участкам в малоэтажном ЖК «Экодолье Шолохово», который ГК «Экодолье» с 2013 г. строит в 15 км от МКАД по Дмитровскому шоссе в городском округе Мытищи.
Перенос сроков – обычное дело при реализации девелоперских проектов, особенно крупных. Однако в 2022 г. ситуация осложняется кардинальным изменением рыночной конъюнктуры в связи с известными событиями на Украине. «Из-за макроэкономической неопределенности многие девелоперы приостановили вывод на рынок новых коттеджных поселков. Поэтому сейчас мы прогнозируем дефицит коттеджей и участков с подрядом, спрос на такие объекты остается», — рассказывает директор управления загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Олег Новосад. Нехватки участков без подряда эксперт не ожидает – их много вышло на рынок в текущем году.
Что касается изменившейся конъюнктуры, то траектория спроса на «загородке» в целом напоминает таковую на городском рынке недвижимости. Санкции и обвал рубля в марте привели к всплеску покупательской активности - люди искали, куда вложить деньги, - но затем спрос резко иссяк.
Например, в компании «Дом Лозовского», занимающейся строительством загородных домов, спрос весной сократился на 70% по сравнению с прошлым годом. «Люди абсолютно напуганы и боятся что-либо покупать в условиях неопределенности. Аналогичная нашей ситуация наблюдается на рынке цифровой техники, автомобилей. Банально – люди не покупают холодильник новый, так как бояться, что не хватит денег на еду, которую туда нужно класть», - говорит владелец компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Впрочем, справедливости ради надо отметить, что в 2021 г. покупательская активность была выше обычной из-за постпандемийного эффекта – часть покупателей приобретала дома на случай введения в столице ограничительных мер, рассказывает Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». К тому же сегмент подрядов на строительство пострадал больше, чем рынок в целом.
По оценке Мищенко, в среднем спрос на «загородку» этой весной просел примерно на 20%. Похожие цифры приводит и Юлия Белукова, генеральный директор агентства элитной недвижимости FOX Property: число сделок сократилось на 18% относительно показателей прошлого года.
По информации Сергея Кузнецова, руководителя департамента загородной недвижимости Point Estate, в элитном сегменте продажи упали на 25%, количество запросов уменьшилось на 30%.
Помимо всеобщей неуверенности в завтрашнем дне спрос подкосила ставшая слишком дорогой ипотека: по словам Белуковой, весной с рынка фактически ушли все ипотечники. Еще более негативно на покупательской активности отразился обвал спроса на рынке вторичной городской недвижимости - дома и участки часто покупают на средства от продажи квартиры.
Специфика ценообразования на отечественном рынке недвижимости усугубила ситуацию: боясь продешевить, большинство продавцов подняли цены в апреле примерно на 15%, говорит начальник отдела управления загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Анна Власова.
По данным «Инкома», за год средняя стоимость коттеджей/участков с подрядом выросла на 32% до 32 млн рублей, таунхаусов и дуплексов — на 36% до 22 млн руб. Меньше всего подорожали участки без подряда — на 4% до 3,8 млн руб. в среднем.
В конце мая загородный рынок начал оживать, хотя, по наблюдениям специалистов MOZAIK development, с учетом задержки старта высокого сезона, уровень покупательской активности все еще ниже прошлогоднего на 15%. Тем не менее сезонный фактор, завершение срока дорогих депозитов, которые граждане массово открывали в конце февраля-начале марта, и уменьшение ипотечных ставок стимулируют спрос.
По словам заместителя генерального директора, директора по маркетингу компании «Kaskad Недвижимость» Ольги Магилиной, сейчас 90% потенциальных клиентов хотят воспользоваться финансовыми инструментами – ипотекой, рассрочкой и т.п. Однако для успешных продаж ипотечные ставки должны быть экстремально низкими: базовые ставки - ниже 8%, а маркетинговые – меньше 1%, что возможно только в рамках льготных госпрограмм с дополнительным субсидированием со стороны застройщика.
Юлия Белукова в этом плане возлагает большие надежды на госпрограмму для IT-специалистов: «При поддержке государства данная категория граждан имеет возможность получить одобрение на ипотеку по ставке от 4,7% при максимальной сумме в 18 млн рублей. Ещё в прошлом году на долю покупателей, так или иначе занятых в IT индустрии, приходилось около 15% сделок. А специальные условия ипотеки для таких специалистов ещё больше раскроют покупательский потенциал этой целевой аудитории».
Елена Мищенко, однако, предупреждает, что даже очень доступная ипотека не сможет стать панацеей для загородного рынка: «Доля ипотечного спроса на рынке загородной недвижимости весьма мала, так как приобретение в ипотеку дома или участка под строительства – гораздо более сложный процесс, чем в случае с городской квартирой. Так, банки кредитуют не все виды загородных домов – например, они часто отказывают потенциальным покупателям деревянных домов и объектов без подведенных центральных коммуникаций. Также они сотрудничают далеко не со всеми компаниями-подрядчиками, занимающимися строительством. Порой возникают сложности из-за статуса земли, на которой находится строение».
В ипотеку или без, но из-за низкой платежеспособности покупателей основной спрос сейчас сосредоточен в бюджетных сегментах. По словам Татьяны Ананьевой, руководителя отдела загородной недвижимости офиса «Миэль «Сущёвский», востребованы дома «под ключ» площадью 100-150 кв. м на участках 5-7 соток, куда можно сразу заехать и жить - небольшие метражи экономнее в содержании и обслуживании. А также участки без подряда - покупатели рассматривают их как доступный способ вложения денег на будущее.
А вообще, чем дешевле объект, тем лучше он продается. «Если у вас есть дом за 6 млн, он будет продаваться отлично, если за 4 млн – еще лучше. Если за 900 тыс., у вас шансы просто огонь», - резюмирует Ольга Магилина.
