Ренессанс на загородном рынке, начавшийся в период коронакризиса, закончился с началом спецоперации. Двумя годами всплеска спроса застройщики воспользоваться не успели – на рынке всю пандемию сохранялся дефицит предложения, а теперь уже и интерес покупателей к «загородке» серьезно упал. В результате рынку не хватает как предложения, так и спроса. Единственное, что растет, - это цены, хотя хорошо продаются только недорогие объекты. 

Загородный рынок московского региона продолжает страдать от дефицита предложения – все более-менее привлекательные объекты люди раскупили в период повышенного спроса в 2020-2021 гг., а новых на рынке появляется мало. По данным компании «Инком-Недвижимость», на подмосковном рынке в пределах 50 км от МКАД в настоящее время представлено 552 поселка – на 16% меньше, чем в прошлом году. Количество посёлков с коттеджами за год сократилось на 20% до 153, с таунхаусами и дуплексами – на 43% (48 проектов), с участками без подряда – на 14% (420 проектов).

Низкую девелоперскую активность руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов объясняет неуверенностью застройщиков в устойчивости спроса и переходом рынка на проектное финансирование. А кроме того, выводить на рынок новые проекты с застройкой сейчас не очень выгодно – намного больше можно заработать, расширяя уже существующие поселки. По словам Валерия Лукинова, коммерческого директора поселка «Павловы Озера», вложения в строительство нового коттеджного поселка площадью 20 га составляют более 620 млн руб., а доходность – всего 25-35% за три-пять лет. Для сравнения: инвестиции в размере 200 млн руб. в реализацию квартала площадью 1 га принесут 50-100% за год. «Если ты начинаешь новый проект, то у тебя сумасшедшие первоначальные затраты, поэтому у тебя низкая доходность», - пояснил Лукинов, выступая на конференции «Малоэтажное жилье и ИЖС – новые вызовы и тренды».

Впрочем, если считать не в поселках, а в лотах, то картина получается тоже неутешительная: число коттеджей и участков с подрядом за год снизилось на 20% до 3,4 тыс. штук, таунхаусов/дуплексов – на 40% до 1,1 тыс. Так что новых очередей в старых поселках тоже явно не хватает для удовлетворения спроса. И только в сегменте участков без подряда, требующем минимальных инвестиций, все стабильно: как было 31,9 тыс. лотов в 2021 г., так и осталось.

По оценке Анны Раджабовой, директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум», нет недостатка предложения и в высокобюджетном сегменте. В мае в Подмосковье продавалось порядка 60 дорогих объектов (без учета проектов, реализуемых в режиме закрытых продаж), что сопоставимо с показателями того же периода прошлого года, говорит Раджабова. С начала 2022 г. стартовали продажи в одном высокобюджетном поселке – Lapino Garden, состоящем из 30 коттеджей. Поселок расположен в 20 километрах от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе.

Еще как минимум один поселок класса deluxe должен стартовать до конца года. «Однако это будет относительно небольшой проект, так как в Подмосковье сейчас практически отсутствуют пригодные для нового строительства участки: многие площадки были выкуплены на волне ажиотажного спроса в 2020-2021 гг. Девелоперы сейчас прорабатывают перспективные объекты, но это скорее точечные проекты или камерные поселки», - добавляет Анна Раджабова.

В предыдущие два года, в период бума на «загородке», земля под строительство коттеджных поселков действительно пользовалась повышенным спросом. Об интересе к загородному рынку заявили даже такие крупные девелоперы многоэтажного жилья, как «Инград», ПИК, «Крост» и «Самолет». «Инград» анонсировал «проект-миллионник» близ деревни Хлябово в 25 км от МКАД по Дмитровскому шоссе (250 участков по 6-13 соток с домами площадью 100-250 кв. м), продажи должны были стартовать летом 2021 г. «Самолет» обещал построить около 800 тыс. кв. м жилья в рамках кластера ИЖС «Дмитров» на том же Дмитровском шоссе в период с III квартала 2021 г. до 2036 г. «Крост» планировал застроить коттеджами 80 га в Химкинском районе рядом со Сходней, а ГК ПИК купил 83 га земли около деревни Кувекино в Новой Москве под строительство 175,8 тыс. кв. м жилья разного формата, в том числе индивидуальных домов, таунхаусов и многоквартирных домов.

Однако экспансия институциональных застройщиков на загородный рынок пока ограничилась деятельностью ГК «Инград» по продаже новых коттеджей с участкам в малоэтажном ЖК «Экодолье Шолохово», который ГК «Экодолье» с 2013 г. строит в 15 км от МКАД по Дмитровскому шоссе в городском округе Мытищи.

Перенос сроков – обычное дело при реализации девелоперских проектов, особенно крупных. Однако в 2022 г. ситуация осложняется кардинальным изменением рыночной конъюнктуры в связи с известными событиями на Украине. «Из-за макроэкономической неопределенности многие девелоперы приостановили вывод на рынок новых коттеджных поселков. Поэтому сейчас мы прогнозируем дефицит коттеджей и участков с подрядом, спрос на такие объекты остается», — рассказывает директор управления загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Олег Новосад. Нехватки участков без подряда эксперт не ожидает – их много вышло на рынок в текущем году.

Что касается изменившейся конъюнктуры, то траектория спроса на «загородке» в целом напоминает таковую на городском рынке недвижимости. Санкции и обвал рубля в марте привели к всплеску покупательской активности - люди искали, куда вложить деньги, - но затем спрос резко иссяк.

Например, в компании «Дом Лозовского», занимающейся строительством загородных домов, спрос весной сократился на 70% по сравнению с прошлым годом. «Люди абсолютно напуганы и боятся что-либо покупать в условиях неопределенности. Аналогичная нашей ситуация наблюдается на рынке цифровой техники, автомобилей. Банально – люди не покупают холодильник новый, так как бояться, что не хватит денег на еду, которую туда нужно класть», - говорит владелец компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Впрочем, справедливости ради надо отметить, что в 2021 г. покупательская активность была выше обычной из-за постпандемийного эффекта – часть покупателей приобретала дома на случай введения в столице ограничительных мер, рассказывает Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». К тому же сегмент подрядов на строительство пострадал больше, чем рынок в целом.

По оценке Мищенко, в среднем спрос на «загородку» этой весной просел примерно на 20%. Похожие цифры приводит и Юлия Белукова, генеральный директор агентства элитной недвижимости FOX Property: число сделок сократилось на 18% относительно показателей прошлого года.

По информации Сергея Кузнецова, руководителя департамента загородной недвижимости Point Estate, в элитном сегменте продажи упали на 25%, количество запросов уменьшилось на 30%.

Помимо всеобщей неуверенности в завтрашнем дне спрос подкосила ставшая слишком дорогой ипотека: по словам Белуковой, весной с рынка фактически ушли все ипотечники. Еще более негативно на покупательской активности отразился обвал спроса на рынке вторичной городской недвижимости - дома и участки часто покупают на средства от продажи квартиры.

Специфика ценообразования на отечественном рынке недвижимости усугубила ситуацию: боясь продешевить, большинство продавцов подняли цены в апреле примерно на 15%, говорит начальник отдела управления загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Анна Власова.

По данным «Инкома», за год средняя стоимость коттеджей/участков с подрядом выросла на 32% до 32 млн рублей, таунхаусов и дуплексов — на 36% до 22 млн руб. Меньше всего подорожали участки без подряда — на 4% до 3,8 млн руб. в среднем.

В конце мая загородный рынок начал оживать, хотя, по наблюдениям специалистов MOZAIK development, с учетом задержки старта высокого сезона, уровень покупательской активности все еще ниже прошлогоднего на 15%. Тем не менее сезонный фактор, завершение срока дорогих депозитов, которые граждане массово открывали в конце февраля-начале марта, и уменьшение ипотечных ставок стимулируют спрос.

По словам заместителя генерального директора, директора по маркетингу компании «Kaskad Недвижимость» Ольги Магилиной, сейчас 90% потенциальных клиентов хотят воспользоваться финансовыми инструментами – ипотекой, рассрочкой и т.п. Однако для успешных продаж ипотечные ставки должны быть экстремально низкими: базовые ставки - ниже 8%, а маркетинговые – меньше 1%, что возможно только в рамках льготных госпрограмм с дополнительным субсидированием со стороны застройщика.

Юлия Белукова в этом плане возлагает большие надежды на госпрограмму для IT-специалистов: «При поддержке государства данная категория граждан имеет возможность получить одобрение на ипотеку по ставке от 4,7% при максимальной сумме в 18 млн рублей. Ещё в прошлом году на долю покупателей, так или иначе занятых в IT индустрии, приходилось около 15% сделок. А специальные условия ипотеки для таких специалистов ещё больше раскроют покупательский потенциал этой целевой аудитории».

Елена Мищенко, однако, предупреждает, что даже очень доступная ипотека не сможет стать панацеей для загородного рынка: «Доля ипотечного спроса на рынке загородной недвижимости весьма мала, так как приобретение в ипотеку дома или участка под строительства – гораздо более сложный процесс, чем в случае с городской квартирой. Так, банки кредитуют не все виды загородных домов – например, они часто отказывают потенциальным покупателям деревянных домов и объектов без подведенных центральных коммуникаций. Также они сотрудничают далеко не со всеми компаниями-подрядчиками, занимающимися строительством. Порой возникают сложности из-за статуса земли, на которой находится строение».

В ипотеку или без, но из-за низкой платежеспособности покупателей основной спрос сейчас сосредоточен в бюджетных сегментах. По словам Татьяны Ананьевой, руководителя отдела загородной недвижимости офиса «Миэль «Сущёвский», востребованы дома «под ключ» площадью 100-150 кв. м на участках 5-7 соток, куда можно сразу заехать и жить - небольшие метражи экономнее в содержании и обслуживании. А также участки без подряда - покупатели рассматривают их как доступный способ вложения денег на будущее.

А вообще, чем дешевле объект, тем лучше он продается. «Если у вас есть дом за 6 млн, он будет продаваться отлично, если за 4 млн – еще лучше. Если за 900 тыс., у вас шансы просто огонь», - резюмирует Ольга Магилина.

Актуальные проекты компании ПИК (июль 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
ЛюберецкийЛюберецкий район, г. Люберцы4 кв. 2022 г.от 12 619 800 руб.
Просторная 7Москва, Северо-Восточный округ, район Богородское, м. Преображенская площадь2 кв. 2022 г.от 26 513 600 руб.
Кольская 8Москва, Северо-Восточный округ, район Бабушкинский, м. Свиблово2 кв. 2023 г.от 7 142 000 руб.
Бусиновский паркМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Ховрино1 кв. 2024 г.от 6 168 800 руб.
Середневский лесНовая Москва, Новомосковский округ, м. Филатов луг4 кв. 2023 г.от 4 934 850 руб.
Амурский паркМосква, Восточный округ, район Гольяново, м. Черкизовская3 кв. 2024 г.от 6 546 000 руб.
Дмитровский паркМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская4 кв. 2023 г.от 7 450 760 руб.
Одинцово-1Одинцовский район, г. Одинцово1 кв. 2024 г.от 4 980 800 руб.
Барклая 6Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили1 кв. 2024 г.от 10 593 800 руб.
Первый ДубровскийМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Волгоградский проспект2 кв. 2025 г.от 10 732 900 руб.
Саларьево паркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский3 кв. 2023 г.от 6 772 860 руб.
Большая Очаковская 2Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2022 г.от 9 403 020 руб.
Измайловский 11Москва, Восточный округ, район Измайлово, м. Измайловскаяот 14 988 200 руб.
Лермонтовский 542 кв. 2025 г.от 8 942 330 руб.
Митинский лесМосква, район Митино, м. Пятницкое шоссе1 кв. 2024 г.от 5 586 000 руб.
Михайловский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект2 кв. 2024 г.от 7 026 670 руб.
Большая Академическая 85Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Окружная МЦК4 кв. 2023 г.от 7 481 320 руб.
Волжский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Текстильщики, м. Текстильщики1 кв. 2024 г.от 6 498 630 руб.
Никольские ЛугаМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово4 кв. 2023 г.от 5 466 750 руб.
Ильинские лугаКрасногорский район, п. Ильинское-Усово4 кв. 2023 г.от 4 726 250 руб.
Оранж паркг. Котельники2 кв. 2022 г.--
Матвеевский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная2 кв. 2024 г.от 7 416 570 руб.
Новохохловская 15Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский3 кв. 2023 г.от 6 756 000 руб.
Красноказарменная 15Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная4 кв. 2023 г.от 12 640 700 руб.
Жулебино паркЛюберецкий район, г. Люберцы1 кв. 2024 г.от 6 128 670 руб.
ПоларМосква, Северный округ, район Северное Медведково, м. Медведково1 кв. 2026 г.от 6 066 000 руб.
Лефортово паркМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная1 кв. 2021 г.от 9 370 940 руб.
Зеленый ПаркМосква, Зеленоградский округ, район Старое Крюково3 кв. 2024 г.от 5 011 720 руб.
Мичуринский паркМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная3 кв. 2024 г.от 6 954 200 руб.
Кузьминский лесг. Котельники2 кв. 2022 г.от 9 152 000 руб.
Митино паркКрасногорский район, г. Красногорскот 16 358 400 руб.
ШереметьевскийМосква, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская4 кв. 2022 г.от 15 474 200 руб.
ЮтановоМосква, Южный округ, район Чертаново Южное, м. Аннино3 кв. 2024 г.от 6 958 560 руб.
Столичные поляныМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевскаяот 7 312 000 руб.
Сигнальный 16Москва, Северный округ, район Отрадное, м. Владыкино4 кв. 2022 г.от 8 410 000 руб.
Люберцы паркЛюберецкий район, г. Люберцы1 кв. 2023 г.от 6 842 760 руб.
Сокольнический Вал 1Москва, Восточный округ, район Сокольники, м. Сокольники4 кв. 2023 г.от 7 125 250 руб.
Лосиноостровский паркМосква, Восточный округ, район Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского1 кв. 2024 г.от 6 354 070 руб.
Второй НагатинскийМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская3 кв. 2023 г.от 6 756 050 руб.
ЯрославскийМытищинский район, г. МытищиСданот 15 084 400 руб.
VangardenМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Аминьевская1 кв. 2024 г.от 9 177 860 руб.
Кавказский бульвар 51Москва, Южный округ, район Царицыно, м. Кантемировская2 кв. 2024 г.от 6 505 310 руб.
Ясеневая 14Москва, Южный округ, район Орехово-Борисово Южное, м. Домодедовскаяот 17 707 600 руб.
Holland parkМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак1 кв. 2024 г.от 7 992 000 руб.
Ильменский 17Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. СелигерскаяСдан--
Восточное БутовоЛенинский район2 кв. 2024 г.от 4 442 350 руб.
Перовское 2Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская МЦК4 кв. 2023 г.от 7 115 400 руб.
Полярная 25Москва, Северо-Восточный округ, район Южное Медведково, м. Медведково1 кв. 2024 г.от 6 994 000 руб.
Мещерский лесМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Говорово4 кв. 2023 г.от 8 008 750 руб.
Волоколамское 24Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Стрешнево МЦК1 кв. 2023 г.от 7 433 520 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные проекты компании Инград (июль 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
МиловидноеЛенинский район, п. Развилка1 кв. 2024 г.от 5 317 150 руб.
ОдинградОдинцовский район, г. Одинцово2 кв. 2022 г.от 8 236 740 руб.
Новое ПушкиноПушкинский район, г. Пушкино4 кв. 2027 г.от 5 644 840 руб.
ForiverМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Автозаводская4 кв. 2023 г.от 21 423 100 руб.
Одинград. Семейный кварталОдинцовский район, г. Одинцово4 кв. 2024 г.от 5 074 830 руб.
ПреображениеМосква, Восточный округ, район Богородское, м. Бульвар Рокоссовского МЦК4 кв. 2021 г.от 15 544 600 руб.
TopHillsМосква, Южный округ, район Нагорный, м. Нагорная2 кв. 2023 г.от 14 892 700 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все