Девелоперы нашли мост спасения
На днях Московский арбитражный суд зарегистрировал иск, поданный Центральным научно-исследовательским институтом типового и экспериментального проектирования жилых и общественных зданий (ЦНИИЭП жилища), о банкротстве строительной компании «СХолдинг». Казалось бы, то, о чем так много твердили на рынке, началось – банкротство девелоперов. Но и в этом случае, как и в случае, описанном аналитическим центром www.irn.ru в статье «Девелоперов спасут новые хозяева», по всей видимости, произойдет лишь формальное банкротство, которое не приведет к распродаже недвижимости по заниженным ценам.
Bridge-bank
Для того, чтобы избежать фактического банкротства, то есть сохранить права собственности на свои активы, российские финансовые компании придумали схему, которую теперь пытаются перенять и девелоперские структуры. Одним из ярких примеров применения этой схемы был треугольник, состоявший из Объединенного национального экспортно-импортного банка (ОНЭКСИМБанка), принадлежавшего финансово-промышленной группе (ФПГ) «Интеррос», самой группы и Росбанка, в который Интеррос в сентябре 1998 года переименовал купленный им незадолго до этого маленький банк «Независимость». Эта схема была с успехом опробована во время прошлого кризиса – в 1998 году. И есть все основания полагать, что и во время этого кризиса она принесет удачу ее потенциальным исполнителям.
Дело в том, что ОНЭКСИМБанк был в 1998 году третьим в стране банком по величине собственного капитала и входил в топ-1000 крупнейших банков мира. На 1 января 1998 года собственный капитал ОНЭКСИМБанка составлял 5,5 млрд руб. ОНЭКСИМБанк отставал по этому параметру лишь от Внешторгбанка на 1 млрд руб. и от Сбербанка на 18,6 млрд руб. И это не удивительно, ведь ОНЭКСИМБанк был финансовым центром Интерроса, который в то время контролировал российское акционерное общество (РАО) «Норильский никель» и одну из крупнейших нефтяных компаний «Сиданко», производившую в то время 20 млн т нефти в год и занимавшую VI место в рэнкинге нефтяных компаний России.
Однако к моменту дефолта российского правительства у ОНЭКСИМБанка было порядка $1,3 млрд долгов перед нерезидентами, которые банк назанимал еще в период, когда доллар стоил 6 руб. И после падения рубля относительно доллара в 4 раза эти обязательства тоже выросли в 4 раза. При этом, формально, ОНЭКСИМБанк мог бы расплатиться с кредиторами гособлигациями, которых у него к моменту дефолта российского правительства накопилось на балансе на общую сумму около 5,7 млрд руб., то есть примерно столько же, сколько и обязательств перед западными банками. Но в связи с объявлением дефолта российским правительством по своим обязательствам все действия с бумагами по государственным краткосрочным обязательствам (ГКО) и облигациям федерального займа (ОФЗ) оказались «замороженными», и ОНЭКСИМБанк был близок к банкротству.
Еще больше осложнялось положение ОНЭКСИМБанка тем, что в России стало резко сокращаться производство, и, соответственно, стали падать обороты по корсчетам банка. Так в период с августа по ноябрь 1998 года среднемесячные рублевые обороты сократились в ОНЭКСИМБанке почти в 5 раз. В итоге к 1 ноябрю убытки ОНЭКСИМБанка, не считая обязательств перед нерезидентами, составили 2 млрд руб.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
В итоге, на свет появился Росбанк, который получил расширенную валютную лицензию в сентябре 1998 года. А уже, буквально, через 1,5 месяца банк, который до этого не фигурировал даже в списке 1000 крупнейших банков России, попадает в топ-50, где занимает тридцать первое место в общем рэнкинге российских банков по размеру собственного капитала. И это неудивительно, ведь с августа по ноябрь 1998 года среднемесячные рублевые обороты в Росбанке увеличились в 34 раза. Таких темпов не демонстрировал ни до этого, ни после этого ни один из банков в России. А спустя еще 2 месяца он уже входит в топ-20, передвинувшись на тринадцатое место, с капиталом примерно в 1 млрд руб. При этом собственный капитал ОНЭКСИМБанка за тот же период – с сентября 1998 года по февраль 1999 года – уменьшился на 1 млрд руб.
Схожую схему использовали представители банка «Менатеп» создав банки «Менатеп-СПб» и «ДИБ», представители «Российского кредита», создав ИМПЭКСБАНК, и представители «СБС-Агро», создав группу «Общество взаимного кредита» (ОВК). На западе эту схему назвали созданием bridge-bank, то есть банка-моста, за счет которого можно, не оплатив долгов, вполне законным путем сохранить свои активы.
Недострой
По всей видимости, девелоперы решили перенести эту банковскую схему на свой рынок. При этом стоит отметить, что во время кризиса 1998 года, от схемы, примененной банкирами, помимо обычных кредиторов в виде юрлиц пострадали и физлица-вкладчики, которые, по факту, тоже являются кредиторами банка. В случае с рынком недвижимости такие эксцессы, теоретически, тоже могут происходить. Ведь основными активами девелоперов являются объекты как завершенного, так и незавершенного строительства. И при переводе активов из одной фирмы в другую, на балансе старой останутся и обязательства перед дольщиками.
Однако рассчитывать на то, что проблем с обманутыми дольщиками будет много, пока не приходится. Для того, чтобы это понять, достаточно посмотреть на ситуацию с иском о банкротстве СХолдинга. Речь идет всего об 1 доме (около 30 тыс. кв. м застройки), тогда как за все время своей деятельности СХолдинг и связанные с ним компании построили порядка 600 тыс. кв. м. Преимущественно, девелоперы предпочитают «заморозить» строительство и передать эту «замороженную» стройку вместе с другими активами новой компании до лучших времен. Тем более, что Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (ФФСРЖС) уже предложил схему по завершению всех «замороженных» строек. Аналитический центр www.irn.ru писал об этом в статье «Государство нашло деньги для помощи дольщикам». При этом, естественно, старую компанию необходимо обанкротить.
Иск о признании ЗАО «Корпорация СХолдинг» банкротом был зарегистрирован в Арбитражном суде Москвы 31 марта 2009 года. Представители ЦНИИЭП жилища заявили, что институт разрабатывал для «СХолдинга» жилые дома серии С-222 в Москве и Московской области. Проблемы возникли в связи с проектированием здания по улице Велозаводской дома №2, который должен был быть построен на базе панели, запатентованной бывшим начальником Управления формирования градостроительных программ правительства Москвы Алексеем Шепелем. Этот дом должен был быть сдан еще в 2004 году. Однако строительство до сих пор не завершено. И хотя в начале 2009 года правительство Москвы пообещало дольщикам СХолдинга, что на завершение строительства будут выделены деньги, сроки сдачи объекта в строй так и не были оговорены.
На данный момент Алексей Шепель является генеральным директором S.Holding (общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Спарта Холдинг Корпорэйшн», зарегистрированное, по данным СКРИН, в апреле 2008 года). Формально, S.Holding и СХолдинг не имеют друг другу никакого отношения, то есть ни одна из них не является по отношению к другой дочерней или материнской компанией. Однако, по данным СКРИН, адрес и телефон СХолдинга совпадают с адресом и телефоном, указанными на сайте S.Holding. Кроме того, как сообщает газета «Коммерсантъ», по данным ЕГРЮЛ, Алексею Шепелю до сих пор принадлежит 90% СХолдинга. Наконец, на сайте S.Holding в качестве одного из проектов компании представлен и дом №2 по улице Велозаводской.
Следует отметить, что это уже не первый иск ЦНИИЭП жилища к СХолдингу. Институт уже выиграл ряд претензий на общую сумму 8 млн руб. Однако спустя почти год после этого ни один из 7 исполнительных листов не был погашен. В результате институт подал иск о банкротстве застройщика. При этом, как сообщает газета «РБК daily», представители СХолдинга предлагали свой вариант решения вопроса, они предложили погасить долг, передав в собственность ЦНИИЭП жилища 1 квартиры в недостроенном доме №2 по Велозаводской улице. Но представители института от этого отказались, так как общая сумма исков составляет 15 млн руб., что в 3-4 раза превышает стоимость любой квартиры в указанном доме.
Ребрендинг
И СХолдинг не одинок. Схожую схему использует МИАН, который в конце прошлого года был переименован в Kopernik Group. При этом следует отметить, что в свое время МИАН потратил немало усилий для создания зонтичного бренда, в котором были объединены помимо риэлтерского бизнеса еще девелоперский, эксплутационный и телекоммуникационный. Таким образом представители МИАНа хотели донести до рынка информацию, что МИАН – это не просто агентство недвижимости, это многопрофильная группа, в которой трудятся профессионалы различных специальностей, и поэтому МИАН может оказывать услуги очень широкого профиля. Объединение разрозненных предприятий в единую группу компаний (ГК) МИАН произошло в период с июня 2004 по октябрь 2005 года. Тогда же было создано закрытое акционерное общество (ЗАО) «МИАН», которая стала управляющей компанией по отношению ко всем предприятиям группы. Однако уже спустя год у ГК «МИАН» возникли проблемы. Налоговые органы предъявили к ЗАО «МИАН» иск на общую сумму 1,2 млрд руб.
Федеральная налоговая служба (ФНС) обвинила представителей МИАН в том, что они в 2002-2003 годах при строительстве жилых объектов продавали права на квартиры за векселя связанных с ней фирм лишь в качестве агента. Это, по мнению ФНС, позволяло занижать выручку, выводить деньги в сторонние структуры, и таким образом уклоняться от уплаты налогов, занижая налогооблагаемую базу. ЗАО «МИАН» более года оспаривала эти иски, но в итоге проиграла. Однако налоговые органы не успели подать иск о банкротстве компании. Это сделала саратовская инвестиционно-финансовая компания (ИФК) «Гианея», которой ЗАО «МИАН» было должно 1,4 млн руб. Иск о банкротстве ЗАО «МИАН» был зарегистрирован Арбитражным судом Москвы в июле 2007 года, а 20 мая 2008 года суд ввел в ЗАО «МИАН» процедуру наблюдения, назначив в качестве временного управляющего Анатолия Кропотина. Спустя еще 5 месяцев, тот же суд признал ЗАО «МИАН» банкротом и ввел в компании процедуру конкурсного производства, назначив Анатолия Кропотина уже в качестве конкурсного управляющего.
При этом представители налоговых органов не получили права голоса на общем собрании кредиторов, так как ЗАО «МИАН» в марте 2008 года уплатила тело долга в размере 600 млн руб., воздержавшись от выплаты неустоек, пеней и штрафов, которые набежали с 2002 по 2006 годы. При этом сумма обязательств ЗАО «МИАН» составляет порядка 5,5 млрд руб., из которых около 80% – это кредиты. В то же время, из 44 заимодателей МИАНа подало требования о включении в реестр только 10, а включено было лишь 8, общая сумма претензий которых составляет порядка 3 млрд руб.
Примечательно, что кредиторами ЗАО «МИАН» на сумму 500 млн руб. являются ЗАО «Гранд Инвест», ЗАО «Корпорация МИАН» и ЗАО «Новостройки столицы», учредителем которых, по данным «СПАРК-Интерфакса», является ООО «МИАН-Инфо», которая входила в состав ГК «МИАН», а теперь входит в состав Kopernik Group. Кроме того, вплоть до марта 2008 года ЗАО «МИАН-Девелопмент» было совладельцем ООО «Инрестрой», претензии которого к ЗАО «МИАН» также включены в реестр кредиторов. Кроме того, хотя представители ГК «МИАН» всячески открещивались от связи с ЗАО «МИАН» и заявляли, что ЗАО «МИАН» выведена из состава группы еще в 2006 году, на официальном сайте этой группы до недавнего времени говорилось, что из 10 предприятий, входивших в состав ГК «МИАН», в качестве ключевых выступали ЗАО «МИАН», «МИАН-Девелопмент», «МИАН-Сервис», «МИАН-Инфо» и «МИАН - агентство недвижимости».
Следует учесть, что зонтичный бренд приносит пользу всей группе тогда и только тогда, когда ни одна из компаний не испытывает серьезных проблем. В случае, подобном истории с МИАН логичней было бы каким-либо образом провести ребрендинг. Представители МИАН это и сделали. В течение октября 2008 года они провели очередную реструктуризацию бизнеса. Это, по их словам, было необходимо для того, чтобы провести различие между риэлтерским и девелоперским бизнесами группы, хотя еще 4 года назад, задача ставилась прямо противоположная. И если 4 года назад группа унаследовала название своего риэлтерского агентства, то теперь общее имя группе дал девелоперский бизнес, который переименовали из «МИАН-Девелопмент» в Kopernik Labs. Кроме девелоперского в группу также войдет и риэлтерский бизнес, которому сохранили прежнее название – агентство недвижимости «МИАН». Также в Kopernik Group входит брокерская компания Kopernik Partners, ООО «МИАН-Инфо» и Центральный научно-исследовательский и проектный институт строительных конструкций имени Мельникова.
Не преемственно
Однако налоговики всячески стараются воскресить свое влияние на банкротство ЗАО «МИАН». В августе прошлого года Московская налоговая инспекция №45 доначислила ЗАО «МИАН» еще 200 млн руб. налоговых недоимок. А 3 апреля 2009 года Арбитражный суд Москвы приступил к рассмотрению этого дела. В случае, если представители ФНС выиграют это дело, они смогут в суде оспаривать решения, принимаемые на собрании кредиторов, и действия, предпринимаемые конкурсным управляющим, а также требовать его замены, так как он был назначен без их участия, то есть рассчитывать на то, что их интересы будут удовлетворены, им не приходится.
В таком случае единственной целью налоговиков могут быть активы Kopernik Group, которые в 2007 году, по собственным оценкам группы, составляли порядка $1,3 млрд. А чистые активы ЗАО «МИАН» в середине 2006 года, когда она еще не была выведена из состава группы, стоили порядка $700 млн. Между тем, на данный момент все имущество ЗАО «МИАН» оценивается конкурсным управляющим примерно в 2 млрд руб. или в 10 раз меньше, чем 2,5 года назад. Однако рассчитывать на то, что налоговикам удастся добиться передачи требований по долгам от ЗАО «МИАН» к Kopernik Group, вряд ли стоит. Ведь, как показал опыт 1998 года, российский закон такого рода преемственности не предусматривает.
В первых 2 примерах примечательно то, что основной владелец активов всячески пытается открещиваться от потенциального банкрота. Однако недавно появился и другой способ решения проблем с потенциальными кредиторами. Компания сама себя объявляет банкротом. Казалось бы, какая ей в этом случае может быть выгода? Но выгода может быть, если компания управлялась партнерами. По очень похожей схеме действует санкт-петербургская девелоперская компания «Макромир».
Буквально в самом начале кризиса – конце лета - начале осени 2008 года – один из 2 совладельцев Макромира – Павел Андреев – продал другому совладельцу – Андрею Рогачеву – свой пакет акций в английской компании Fire&Cooper, которой принадлежит 99% ООО «Макромир». А проблемы у Макромира начались в январе 2009 года вслед за тем, как компания всего лишь на 3 дня задержала выплату купона по облигациям. После этого в конце января 2009 года фирма «ЛЭК Истейт», входящая в группу «ЛЭК», принадлежащую также Павлу Андрееву и Андрею Рогачеву, направила в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области иск о взыскании с Макромира примерно 300 млн руб (около $9 млн). В результате суд постановил арестовать счета и активы Макромира. А теперь представители Макромира потребовали признать компанию банкротом.
Скорее всего, формально, банкротства девелоперов будут иметь место. Однако, по мнению аналитического центра www.irn.ru, фактического банкротства не произойдет, так как активы останутся в руках тех же бенефициаров, что и до банкротства, а кредиторам не вернут ни денег, ни активов. Таким образом, последним не придется распродавать эти самые девелоперские активы, и в отличие от ситуации в Испании, описанной «Индикаторами рынка недвижимости» в статье «Рынок жилья России похож на испанский», в России не произойдет дополнительного снижения цен на жилье.
