На этой неделе участники рынка продолжили подводить итоги минувшего октября. По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, столичные девелоперы реализовали за месяц 206 тыс. кв. м, что на 43% меньше по сравнению с тем же месяцем прошлого года. В январе – октябре 2026 года в столице было продано 2,1 млн кв. м, это на 30% меньше, чем за аналогичный период 2025 года.
Снижается не только общая площадь реализованного жилья, но и число заключенных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Продажи массовых новостроек в Москве, например, в октябре просели на 63% в годовой динамике: по итогам месяца на первичном рынке массового сегмента Москвы было зарегистрировано 0,9 тыс. сделок по ДДУ (-24% за месяц, -63% за год), сообщили в «Метриум». При этом доля сделок с привлечением ипотечного кредита в октябре составила 76% (+2 п.п. за месяц).
Банки и заемщики постепенно адаптировались к изменениям условий семейной ипотеки, отмечают в ДОМ.РФ. Недельные выдачи в течение месяца ускорялись: с 2,7 тыс. кредитов (5–11 октября) до 4,6 тыс. (26 октября-1 ноября). Однако результат последней недели пока на 27% ниже средних значений июля–августа — периода умеренного спроса, не подогретого новостями о модификации программы. В ДОМ.РФ ожидают, что адаптация к новым условиям «Семейной ипотеки» продолжится и в ноябре. По оценкам ДОМ.РФ, в дальнейшем будет выдаваться порядка 5-5,5 тыс. кредитов еженедельно.
Впрочем, в Москве семейная ипотека уже стала адресной — по совокупности факторов всплеска спроса перед ее ужесточением в столице практически не было. Как и не случилось ажиотажа в июне – тогда пересмотреть условия семейной ипотеки должны были с 1 июля, но позже отложили до октября. Это говорит о том, что властям удалось добиться основной цели — перейти от широких адресных программ к узким целевым, поддерживающим только тех, кому действительно нужна помощь, и сократить спекулятивные и инвестиционные схемы, расплодившиеся на фоне широких льготных ипотечных программ.
Не смотря на сокращение льгот, выдачи ипотеки растут в целом по стране: по предварительным оценкам ВТБ, объем ипотечных выдач в России по итогам десяти месяцев составил порядка 3,8 трлн рублей. Показатель превышает результат аналогичного периода 2025 года на 23%.
В октябре рынок жилищного кредитования ожидаемо «остудился» после ажиотажа предыдущего месяца на фоне изменений условий семейной госпрограммы. Объём выдач за октябрь эксперты банка оценивают в 308 млрд рублей. Для сравнения: в сентябре общерыночные продажи ипотеки превысили 617 млрд рублей, а годом ранее в октябре - порядка 484 млрд рублей.
«Динамика октября — это техническая перестройка рынка после ажиотажного спроса на «семейную ипотеку» в сентябре. Фундаментальные факторы остаются положительными: по итогам года ждём прироста рынка на уровне 7,5% к показателю 2025 года. Главный драйвер — рыночная ипотека. Прогнозируем объём выдач по ней на уровне около 2,1 трлн рублей — это будет более чем вдвое выше результата прошлого года», — делился ранее начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин, слова которого приводятся в сообщении.
Россиянам нужна не доступная ипотека, а доступное жилье, заявила на этой неделе председатель Центрального банка (ЦБ) России Эльвира Набиуллина. По ее словам, ранее действовавшие льготные программы обеспечивали «крайне доступную стоимость ипотеки для ее получателей», однако выгода нивелировалась из-за резкого удорожания жилья. При этом те граждане, на кого льготы не распространялись, столкнулись со снижением доступности недвижимости.
«Гражданам нужна не доступная ипотека, им нужно доступное жилье. А доступность жилья зависит не только от процентной ставки, но и от цены квадратного метра и, по сути дела, того объема долга, который людям надо брать»‚ — отметила она.
В последние годы произошла подмена понятия «доступное жилье» понятием «доступная ипотека», отмечал ранее руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Рынок недвижимости становится все более сюрреалистичным, когда завышается стоимость жилья ради занижения ставок, но при этом люди вынуждены переплачивать «по всем фронтам».
При этом дорожают не квартиры, а комбо-продукты застройщиков: последние годы на рынке новостроек вместо продажи квартир застройщики фактически перешли к продаже комбо-продукта, который представляет собой квартиру + финансовую схему ее приобретения. Финансовая схема, такая как льготная ипотека, субсидированная ипотека, траншевая ипотека, рассрочка и т.п. ведет к завышению цены квартиры, а точнее комбо-продукт оказывается дороже, чем просто «голая» квартира. Чем более «выгодной» схема покупки становится для покупателя, тем дороже она обходится застройщику. Следовательно, тем большую сумму застройщик добавляет к цене квартиры, что и создает иллюзию роста цен на новостройки. Но при этом сама квартира-новостройка не дорожает. Более того, в условиях стагнирующего рынка она может даже ползти по цене вниз. Дорожает лишь суммарный комбо-продукт = квартира + фин.схема за счет роста затрат застройщика на «улучшение» условий покупки, т.е. за счет слагаемого «фин.схема». Поэтому и аналитика цен на новостройки потеряла смысл.