Властям наконец удалось сделать семейную ипотеку адресной

Только ленивый не отчитался об ажиотаже на рынке новостроек перед 1 октября, когда вступили в силу очередные ограничения по семейной ипотеке. О резком росте ипотечных выдач сообщили в Сбере, ВТБ, банке ДОМ.РФ и не только. Однако, как показывает статистика по сделкам столичного Управления Росреестра, на Москву этого спроса не хватило.

Так, на первичном рынке жилья Москвы в сентябре 2026 года было зарегистрировано 4 902 договора участия в долевом строительстве в отношении жилой недвижимости. На первый взгляд, рост к августу почти на треть (+32,8%), но август был крайне провальным месяцем, и сравнивать с ним некорректно. Если сопоставить сентябрь с июлем, прирост гораздо скромнее — всего около 10%. Примерно та же картина наблюдается и по отношению к предыдущим месяцам года: прирост есть, но незначительный.

А вот по сравнению с сентябрем 2025-го зафиксирован провал на треть (-33%). При том что прошлый сентябрь ажиотажным не был. Таким образом, нынешний прирост — скорее сезонная активизация, нежели всплеск спроса.

Для сравнения: реальный ажиотаж наблюдался перед предыдущим ужесточением семейной ипотеки — в ноябре-декабре 2025 года. Относительно тех значений текущий уровень ниже вдвое: в декабре было зафиксировано 11 237 сделок, в ноябре — 8 285. А текущий сентябрь уступает даже январю, половина которого приходится на выходные дни.

Ещё более показательная ситуация — в сегменте ипотечного кредитования. Ведь новостройки приобретаются не только с привлечением ипотеки, но и за счет собственных средств и рассрочек, которые снова могут занять до половины рынка новостроек. Поэтому корректнее анализировать динамику непосредственно ипотеки: в сентябре 2026 года было зарегистрировано 6 807 договоров ипотечного жилищного кредитования на первичном и вторичном рынках недвижимости. Показатель вырос к августу (6 143) на 11%, к аналогичному месяцу 2025 года (11 372) снизился на 40% и уступает всем остальным месяцам текущего года кроме провального августа.

То есть оснований говорить о взлете ипотеки нет. Даже ДДУ продемонстрировали более заметный прирост, и есть основания полагать, что он обеспечен в первую очередь рассрочками, а не ипотекой.

Тем временем на вторичном рынке ситуация относительно стабильная, так как здесь не было перекашивающих рынок льготных программ. Наблюдаются лишь небольшие вариации от месяца к месяцу. В сентябре 2026-го, например, продажи на вторичке были чуть выше провального августа, но чуть ниже прошлого сентября – плюс-минус 4-5%, что находится в пределах статистической погрешности. Весь год вторичка колеблется в диапазоне 10–12 тысяч сделок в месяц. Это пример сбалансированного, стабильного рынка без перекосов.

«По совокупности факторов всплеска спроса перед ужесточением семейной ипотеки с 1 октября в Москве практически не было. Как и не случилось ажиотажа в июне – тогда пересмотреть условия семейной ипотеки должны были с 1 июля, но позже отложили до октября. Это говорит о том, что властям удалось добиться основной цели — перейти от широких адресных программ к узким целевым, поддерживающим только тех, кому действительно нужна помощь, и сократить спекулятивные и инвестиционные схемы, расплодившиеся на фоне широких льготных ипотечных программ. Массовую льготную ипотеку свернули давно, семейную решили оставить — но уже февральских ужесточений хватило, чтобы «прикрутить» массовый спрос. Октябрьские ограничения — правильные, логичные и давно назревшие. С их учетом семейная ипотека наконец стала еще более адресной — такой, какой она, вероятно, должна была быть изначально, чтобы не надувать пузырь на рынке недвижимости», — прокомментировал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.