Рынок новостроек становится все более сюрреалистичным, представляя собой «Королевство кривых зеркал». Факты таковы: рыночная ипотека почти умерла, льготную сильно «порезали», а снижение ставок обещает быть медленным и печальным. Казалось бы, это должно остудить рынок и в части цен, и с точки зрения объемов продаж. Но несмотря ни на что продажи идут, о чем свидетельствует статистика Росреестра, а ценники продолжают ползти вверх, впрочем радоваться преждевременно, отмечают эксперты www.irn.ru.
Дело в том, что сегодня примерно половину «продаж» на рынке новостроек делают рассрочки. Конечно, в зависимости от проекта и политики конкретного застройщика эта цифра может быть как ниже, так и существенно выше. Но, тем не менее, факт остается фактом: рассрочки занимают достаточно существенную долю в структуре сделок, что уже беспокоит даже Центробанк.
Так, по данным регулятора, около 1 триллиона рублей – объем средств, которые не пришли на счета-эскроу при продаже жилья на первичном рынке недвижимости. Как пояснили в ЦБ, сделки были, но на эскроу сумма еще не пришла, а большая часть из них – это рассрочка. То есть рассрочка – это не совсем продажа квартиры, а скорее ее резервирование. И превратится ли в конечном итоге этот объем резервирований в реальные сделки, которые, кстати, уже учли в статистике, – большой вопрос. И если в условном «завтра» существенная доля рассрочек в сделки так и не превратится, то образуется провал по продажам, а все эти недопроданные квартиры вернутся обратно на рынок. Подробно об этом мы рассказывали в материале «Рассрочки на рынке новостроек – это мина замедленного действия».
При этом сами рассрочки сейчас стали менее честными, чем раньше, и как правило ведут к завышению цены. В прежние годы рассрочки обычно были процентными, т.к. деньги имеют стоимость во времени, а вот цена была одинаковая как при покупке в рассрочку, так и без нее. Но в последние годы стала очень популярной тенденция всю «выгоду» для покупателей закладывать в цену. Сейчас почти все застройщики анонсируют беспроцентные рассрочки, только вот цена при покупке в рассрочку завышается. Это как раз и создает эффект роста цен на новостройки, причем не только в ценах предложения, но и в реальных сделках, куда также попадают все рассрочки.
А подвох состоит в том, что перепродать потом новостройку по цене покупки у застройщика невозможно! То есть цены на новостройки действительно растут, но растут они виртуально лишь для покупателей новостроек. Так по данным ЦИАН, например, ценовой разрыв между новостройками и вторичкой в начале 2025 года достиг 20%. По данным IRN.RU цифры аналогичные – чтобы потом выскочить из купленной у застройщика квартиры придется дать скидку от цены покупки от 15% и более.
Примечательно, что указанные перекосы в перспективе 1-2 лет могут вызвать вовсе не дефицит, а затоваривание рынка! С одной стороны, по понятным причинам застройщики сейчас стали выводить на рынок меньше новых объектов. Но с другой стороны, существенная часть не купленных, а лишь зарезервированных с помощью рассрочек новостроек, может скомпенсировать недостаток нового строительства в перспективе ближайших лет, если вернется на рынок. Помимо рассрочек такой же риск таят в себе все схемы, построенные по принципу «Купи сегодня, плати завтра» – субсидированная ипотека с заниженными на первые несколько лет платежами, траншевая ипотека и т.д. Также уже сейчас в геометрической прогрессии растет число неплатежей по ипотеке. И хотя пока их общий объем невелик, но он очевидно будет расти и дальше как снежный ком. Вот и вопрос не получим ли мы в итоге затоваривание рынка вместо обещанного дефицита?
«По сути дела, рынок новостроек в 2025 году превратился в «Королевство кривых зеркал». Цены на новостройки растут, только по этим ценам можно лишь купить квартиру, переплатив застройщику, но нельзя потом ее продать, вернув хотя бы свои деньги. Объемы продаж остаются высокими, только это теперь как бы не совсем продажи и если убрать такие квазипродажи из статистики, то получится, что рынок движется вовсе не к дефициту, а скорее к затовариванию – комментирует руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.