Во второй половине июля участники рынка продолжили подводить итоги первого полугодия 2026 года: спрос все еще оставляет желать лучшего, номинальный рост цен в целом по стране перестал обгонять инфляцию, но доступнее квартиры не становятся. Покупатели демонстрируют запрос на сугубо базовые ценности при выборе жилья, в то время как застройщики все активнее смещают фокус в премиальные и элитные форматы. Но обо всем по порядку.
Так, за первое полугодие 2026 года цены на первичном рынке, согласно Индексу цен ДОМ.РФ, выросли на 3,6%, что ниже накопленной инфляции (4,2%). Таким образом, в реальном выражении новостройки с начала года подешевели примерно на 0,5%. При этом в шести субъектах РФ цены снизились даже номинально. Опережают инфляцию среди крупнейших рынков только столичные агломерации. Хотя и в Москве темпы роста цен на квартиры замедлились.
Рост цен притормаживается на фоне снижения спроса, который не смогли «разбудить» даже новости об очередном ужесточении условий семейной ипотеки. Статистика по сделкам за июнь 2026 года наглядно демонстрирует: никакого панического спроса и ажиотажного всплеска, который ждали и о котором говорили участники рынка, не произошло. Несмотря на многочисленные заголовки о грядущих ограничениях семейной ипотеки, активность покупателей на этот раз осталась на среднестатистическом уровне но не более того.
Всего в январе-июне 2026 года в Москве было зарегистрировано 38 918 ДДУ в отношении жилой и нежилой недвижимости, что на 30% ниже результата первого полугодия 2025 года (55 622 ДДУ). В доступном ценовом сегменте спрос просел еще заметнее – практически вдвое: по подсчетам «Метриум», в первом полугодии 2026 года на рынке новостроек массового сегмента зарегистрировано 7,1 тыс. сделок (-53% к предыдущему полугодию, -49% за год).
Предложение в массовом сегменте тоже сокращается: по итогам первого полугодия экспонировалось 9,6 тыс. лотов, подсчитали в «Метриум», это на 35% меньше, чем год назад.
Причем доступное предложение в новостройках Москвы сокращается быстрее, чем рынок пополняется новыми объектами: по оценкам КОР.ЭКСПИ (CORE.XP), к началу июля 2026 года наиболее существенное снижение экспозиции зафиксировано именно в массовых сегментах. В комфорт-классе объем предложения уменьшился на 34% год к году и составил 4,7 тыс. лотов. В бизнес-классе показатель снизился на 15%, до 20,1 тыс. объектов.
Одновременно высокобюджетные форматы продолжают укреплять свои позиции: в премиум-классе экспонируется 4,5 тыс. лотов, что на 11% выше уровня прошлого года, а в делюкс-классе — 1,1 тыс. (+20% год к году). В результате структура рынка меняется: доля массового жилья сокращается, тогда как дорогие сегменты постепенно усиливают свое присутствие.
За пять лет, по данным совместного исследования ОКТОБЕР ГРУП (OCTOBER GROUP) и аналитической платформы bnMAP.pro, доля среднего класса – сегментов комфорт и бизнес – в общем объеме строительства в «старой» Москве снизилась с 80,5% до 75%, а 25% рынка теперь занимают элитные и премиальные новостройки.
«Новостройки превращаются в роскошь, а не в средство проживания», заявил руководитель IRN.RU Олег Репченко в эфире «Радио РБК». Застройщики почти перестали строить жилье, доступное для народа, рынок новостроек мигрирует в дорогой сегмент – бизнес-класс, премиум и элитку. Новостройки, особенно если это не мизерные студии, а квартиры для жизни нормальной площади порядка 100 кв. м, становятся малодоступной роскошью и строится в основном для богатых людей. Причем речь идет не только о центральных локациях: строительство премиального жилья за пределами центра Москвы выросло на 64% за 5 лет.
При этом большинству жителей новостроек важны базовые характеристики комфортной среды, а не сервисы, что следует в том числе из исследования компании «Колди». Так, согласно результатам проведенного компанией опроса, самым важным фактором при выборе жилого комплекса оказались тишина и приватность — этот вариант выбрали 72% респондентов. Почти столько же (69%) назвали определяющим высокий уровень безопасности. Для 54% важен большой зеленый закрытый двор, для 44% — наличие достаточного количества парковочных мест. При этом клубную инфраструктуру значимым преимуществом считают лишь 9% опрошенных, а сервис уровня пятизвездочного отеля — 12%.
Подведем итог: цены на новостройки номинально растут медленнее инфляции, однако доступность жилья не повышается из-за сжатия предложения в массовом сегменте и переориентации девелоперов на премиальные форматы. Спрос смещается в сторону базовых ценностей, но застройщики всё чаще выводят на рынок дорогое жильё, что делает новостройки товаром для обеспеченных слоёв. В итоге разрыв между потребительскими ожиданиями и реальным предложением углубляется, а массовый покупатель оказывается в зоне растущей недоступности даже при формально стагнирующих ценах.