Обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам 1-го полугодия 2026 года

По итогам 1 полугодия 2026 года все макросегменты рынка готового жилья Московского региона показали умеренный прирост цен. Это стало результатом как перетока спроса с перегретого рынка новостроек, так и некоторого удешевления ипотеки в условиях постепенного снижения ключевой ставки. Впрочем, дальнейшее ее снижение теперь оказалось под вопросом, но об этом чуть позже.

По данным аналитического центра www.irn.ru, средняя стоимость готового жилья как в «старой», так и в Новой Москве прибавила за полугодие 4,8% и достигла отметок 299,5 тысяч и 218,5 тысячи рублей за квадратный метр (без учета элитного жилья). Подмосковье подорожало за полгода чуть меньше на 3,8% до 161,8 тысяч рублей за «квадрат». Таким образом, пока рост цен на вторичку с начала 2026 года по всем сегментам находится примерно на уровне официальной инфляции, которая по данным Росстата составила за полугодие 4,2%.

Динамика цен на готовое жилье Новой Москвы и Подмосковья имеет свои особенности. Если в «старой» Москве в лидерах прироста цен за полугодие присутствуют однокомнатные квартиры, то на территориях за МКАД это уже не так. В Новой Москве в лидерах оказались двушки, за ними следуют трешки, а однушки наоборот ушли в аутсайдеры. В Подмосковье прирост цен на двушки примерно равен однушкам, а отставание от них трешек меньше, чем в «старой» Москве. Все это означает, что люди готовы уходить за МКАД ради квартир большей площади.

В разрезе типов домов динамика цен в Новой Москве и Подмосковье во многом напоминает старомосковскую. Везде панель опережает монолит-кирпич, но если в «старой» Москве в хорошем плюсе по приросту цен находится также и старая панель: пятиэтажки и другие панельные дома советской эпохи, то в Подмосковье этот сегмент стагнирует, показывая, что за МКАД люди готовы уходить все же за более современным, хоть и относительно недорогим жильем.

Впрочем, покупатели готовы уходить за МКАД не слишком далеко. Поэтому по итогам полугодия более близкие к «старой» Москве территории показали гораздо больший прирост цен, чем более удаленные. Так Новомосковский округ существенно опередил по динамике цен Троицкий округ, а ближнее Подмосковье – среднее и дальнее.

• Индексы цен на квартиры в Москве, Новой Москве и Подмосковью вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Одним из факторов активизации спроса на рынке вторичного жилья является некоторое удешевление ипотеки, особенно критичное для спроса в сегменте Новой Москвы и Подмосковья. Ключевая ставка снижается уже год с 21% до 14,25% годовых, в результате чего рыночная ипотека на вторичку подешевела с заградительных 25-30% в начале 2025 года до менее 20% годовых сейчас, что все равно слишком много. И все надежды участников рынка связаны с дальнейшим снижением ставок, что казалось бы способно оживить рынок недвижимости еще больше.

Впрочем, на горизонте стали сгущаться тучи. Многие обратили внимание, что на недавнем заседании совета директоров ЦБ 19 июня 2026 года шаг снижения ключевой ставки сократился до символических 0,25%, а риторика стала более жесткой. Причины такого положения дел специалисты IRN.RU собрали в обзоре «Пространство для снижения ключевой ставки сокращается».

Не исключено, что дальнейшего снижения ставки уже не будет, а вот риск ее нового повышения возрастает. По мнению руководителя IRN.RU в перспективе года ключевая ставка, скорее всего, зависнет вблизи отметки в 14% годовых, как объясняется в статье «Сможет ли Центробанк победить инфляцию?».