Ажиотажный спрос на льготные ипотечные программы, подогреваемый слухами об их отмене, зачастую приводит заемщиков к убыткам, заявил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире радиостанции «Комсомольская правда».
Слушать эфир (интервью эксперта с 4.00 мин.)
Он напомнил, что январь 2026 года продемонстрировал аномально высокий спрос на рынке жилья на фоне ужесточении условий льготной «Семейной ипотеки». Заемщики, стремясь успеть оформить кредит на пока еще более выгодных условиях, создали значительный всплеск активности. Этот ажиотаж наиболее заметен на рынке новостроек, однако волна затронула и вторичный рынок. Ведь рынки взаимосвязаны: многие покупатели продают жилье на вторичном рынке, чтобы, добавив ипотечные средства, приобрести новостройку.
Рост спроса в преддверии ужесточения условий госпрограмм – привычная практика для рынка недвижимости.
«Была массовая льготная ипотека, ее тоже каждый год собирались свернуть, но все-таки продлевали (в итоге ее полностью отменили летом 2024 года). И каждый раз, когда появлялась информация, что «халяву» закроют, то вызывало ажиотажный спрос. На самом деле, какой-то иррациональный спрос к халяве у нашего населения. Люди не понимают, что они гораздо больше теряют на семейной ипотеке, чем выигрывают. По той простой причине, что да, они получают льготный процент, но при этом в новостройках они процентов 20-30 переплачивают за квартиру», — пояснил эксперт.
Именно в цене объекта кроется главная ловушка для покупателя: на первичном рынке он платит не только за квартиру, но и за способ ее покупки – льготную ипотеку, субсидированную ипотеку, траншевую, рассрочку и т.п.. Этот комбо-продукт оказывается дороже, чем просто «голая» квартира.
Заемщик фокусируется на льготной ставке, но упускает из виду ключевую переменную — стоимость самой квартиры, которую в случае необходимости невозможно реализовать по той же цене на вторичном рынке. При перепродаже выясняется, что реальная рыночная стоимость квартиры ниже, чем цена покупки, и льготная ставка не компенсирует эту переплату.
«К сожалению, есть иррациональность в действиях людей», — констатировал эксперт, призвав потенциальных заемщиков более взвешенно оценивать общую стоимость владения жильем, а не концентрироваться только на одном, пусть и выгодном, условии кредитования.
Что касается ценовой динамики, то, по мнению эксперта, январский прирост среднего уровня стоимости готового жилья в Москве на 0,7%, не должен сильно пугать. Повышенная активность, сопровождавшаяся некоторым ростом цен, стала намечаться еще с осени 2025 года, как только стало известно о грядущих изменениях в госпрограмме. При этом согласно индексу IRN.RU, по итогам 2025 года цены на готовое жилье выросли примерно на 5%, что соответствовало уровню инфляции.
«В отличие от раздутых цен на новостройки, которым не помешала бы корректировка вниз, вторичка не перегрета так сильно и дешевле новостроек на 20-30%. Поэтому она и дальше, скорее всего, будет подрастать примерно на уровне инфляции», — считает аналитик.
Он отметил, что уже к лету темпы роста цен замедлятся, как это обычно происходит в сезонном цикле. По итогам 2026 года цены на вторичном рынке могут вырасти на плюс-минус 5%, в то время как первичный рынок после январского всплеска может столкнуться с периодом стагнации и корректировки.
«Не думаю, что весь год будет каким-то суперактивным. Скорее, наоборот, в целом на рынке будет господствовать стагнация», — заключил Олег Репченко.
Ранее эксперты www.irn.ru отмечали, что тренд на сворачивание широких льготных программ появился давно, власти рассматривают возможность сделать поддержку более адресной, например, «привязав» ставку по семейной ипотеке к количеству детей, чтобы стимулировать создание именно многодетных семей. Причин такой политики несколько: ограничение инфляции, возвращение госпрограмме изначальной функции повышения рождаемости и снижение нагрузки на бюджет. Ведь субсидирование процентных ставок — это огромная нагрузка не только на текущий бюджет, но и на будущие периоды, создающая долгосрочные обязательства государства. Ожидать полной отмены, скорее всего, не стоит — социальный контекст слишком важен. Однако существенное ужесточение условий — повышение ставок, введение жестких критериев по числу детей, ограничения по регионам или, например, площади приобретаемых квартир — выглядит неизбежным. Подробнее мы рассказывали в статье Семейную ипотеку, скорее всего, «порежут».