Российский рынок ипотеки на фоне начавшегося снижения ключевой ставки демонстрирует обнадеживающие сигналы после длительного спада. Однако, несмотря на позитивную динамику, о возвращении массовой ипотеки говорить пока рано.
Как сообщили на этой неделе в ДОМ.РФ, в третьем квартале 2025 года темп снижения выдач ипотеки в стране по количеству замедлился (-17% г/г после -55% г/г в первом полугодии 2025 г.), а в денежном выражении ипотека и вовсе перешла к росту (+4% г/г после -47% в первом полугодии).
«Ипотечный спрос в III кв. 2025 г. поддержал восстановление продаж: снижение ставок увеличило доступность кредитов и вернуло долю покупок на первичном рынке с использованием ипотеки к уровню 2024 г.», - подчеркивали в ДОМ.РФ.
О том, что покупатели жилья стали чаще брать ипотеку, сообщили и в VSN Group. По данным компании, в октябре 2025-го доля ипотечных сделок на рынке новостроек в границах старой Москвы в сегментах «комфорт» и «бизнес» составила 64%, увеличившись на 4% относительно предыдущего сентября.
«Покупатели начали чаще брать ипотеку, и, безусловно, этому в немалой степени способствуют снижение ключевой ставки и отложенный спрос, накопившийся за время стагнации рынка», — отмечала генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.
Напомним, Совет директоров Банка России в 2025 году уже четырежды пересматривал ключевую ставку. В последний раз – в конце октября, снизив ключевую ставку на 50 б.п., до 16,5% годовых. Начавшееся снижение «ключа» оживило рынок ипотеки, о чем говорил и заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин в ходе бизнес-форума «Россия – Оман»: «Начала появляться рыночная ипотека. Ее доля в последний год составляла 18%, что очень мало. А без рынка ипотеке, конечно, развиваться тяжело», – отмечал Хуснуллин.
Но массовой ипотека в России, по его словам, станет при ставке в 5-6%.
«Ипотека должна быть под 5-6%, тогда она будет массовой. Если ставка будет ниже 10%, то ипотека начнет оживать», - сказал Хуснуллин.
А пока, хотя снижение ключевой ставки формально и смягчило условия получения ипотеки, но принципиально картину не изменило. Как подсчитали в М2, в первом квартале 2025 года, когда ключевая ставка была 21%, а средняя ставка по ипотеке достигала 28,5%, ежемесячный платеж за однушку составлял порядка 78 тыс. рублей, за двушку — около 107 тыс. рублей, а требуемый доход находился на уровне от 155 тыс. и 215 тыс. рублей соответственно. В третьем квартале 2025 года, когда «ключ» снизился до 18%, а потом и до 17%, а одобренная ипотечная ставка по рыночным программам до 23,3%, платеж за однокомнатную квартиру при такой ставке уменьшился до 65 тыс. рублей, за двухкомнатную — до 88,5 тыс. рублей. Требуемый доход составил от 130 тыс. и от 175 тыс. рублей соответственно. То есть доступность сильно не увеличилась.
Ждать ставок по ипотеке ниже 10%, которые способны разморозить массовый спрос, в обозримом будущем не стоит: по прогнозу IRN.RU, до конца 2025 года ключевая ставка в лучшем случае будет снижена до 16%, а к следующему лету – до 15%, возможно до 14% при хорошем раскладе. Это подтверждает и политика крупнейших российских банков, которые еще в октябре взяли курс на повышение ставок по вкладам, не смотря на снижение ключевой ставки, а в ноябре продолжили его. При этом установленные банками ставки можно рассматривать как их неявный внутренний прогноз по ставкам в экономике. Тот факт, что по краткосрочным депозитам предлагают до 16–17% годовых означает, что банки закладывают в модели сохранение высокой ключевой ставки как минимум до конца 2025 — начала 2026 года. Долгосрочные же вклады под 15% на срок до полутора лет говорят об ожидании дальнейшего, но незначительного снижения «ключа» к середине 2026 года. См. «Ипотека вряд ли станет дешевле 16-18%».