Снижение ключевой ставки формально смягчило условия получения ипотеки, но принципиально картину не изменило. Рыночная ипотека остается труднодоступной: для покупки однушки необходимо зарабатывать как минимум на 30% больше среднего уровня, имея при этом накопления на первоначальный взнос, говорится в сообщении М2, где подсчитали, как за год изменился уровень необходимого дохода для получения ипотеки.
Для анализа использованы данные Росстата о средней стоимости 1 кв. м жилья и среднемесячной номинальной начисленной зарплате. Ситуация смоделирована для покупки на вторичном рынке в ипотеку однокомнатной квартиры площадью 37,1 кв. м и двухкомнатной квартиры площадью 50,7 кв. м с первоначальным взносом 30% и сроком кредитования в 25 лет.
Как напоминается в сообщении, Центробанк повысил ключевую ставку до максимальных в истории 21% 25 октября прошлого года. Это привело к росту ставки по рыночной ипотеке. В четвёртом квартале 2024 года средняя ставка по одобренным ипотечным заявкам составила 22,4%. В результате ежемесячный платёж по ипотеке за однокомнатную квартиру на вторичном рынке достиг 55,5 тыс. рублей, за двухкомнатную — 76 тыс. рублей. То есть необходимый для банка доход семьи — от 110 тыс. и от 150 тыс. рублей соответственно. При этом средняя зарплата в стране в этот период была порядка 100 тыс. рублей.
В первом квартале 2025 года ЦБ дважды сохранял ключ на уровне 21%. А с 1 января в силу вступил ипотечный стандарт, направленный против завышения стоимости жилья. На фоне политики Банка России рыночная ипотека оставалась дорогой — средняя ставка достигала 28,5%. Ежемесячный платёж за однушку при такой ставке составлял порядка 78 тыс. рублей, за двушку — около 107 тыс. рублей. Требуемый доход находился на уровне от 155 тыс. и 215 тыс. рублей соответственно. При этом средняя зарплата в этот период составляла 92 тыс. рублей.
Во втором квартале 2025 года, после первого снижения ключевой ставки, 6 июня, до 20% годовых, рыночные кредиты немного подешевели. Средняя ставка по одобренным ипотечным заявкам составила 26,7% годовых. Платёж за однокомнатную квартиру при такой ставке снизился до 74 тыс. рублей, за двухкомнатную — до 100 тыс. рублей. Требуемый доход составил от 150 тыс. и от 200 тыс. рублей соответственно при средней зарплате в 100 тыс. рублей.
В третьем квартале 2025 года ЦБ дважды снизил ключ: 25 июля — до 18%, 12 сентября — до 17%. В результате одобренная ипотечная ставка по рыночным программам снизилась до 23,3%. Платёж за однокомнатную квартиру при такой ставке уменьшился до 65 тыс. рублей, за двухкомнатную — до 88,5 тыс. рублей. Требуемый доход составил от 130 тыс. и от 175 тыс. рублей соответственно. То есть снижение ключевой ставки формально смягчило условия, но принципиально картину не изменило.
Льготная ипотека все это время были значительно доступнее рыночной, в частности семейная. Здесь платёж за однушку составлял около 30–35 тыс. рублей, за двушку — порядка 40–47 тыс. рублей. А минимальный требуемый доход — 70 тыс. и 90 тыс. рублей соответственно.
Ранее аналитики www.irn.ru сообщали, что начало снижения ключевой ставки, вопреки ожиданиям, не разморозило, а, напротив, «заморозило» спрос на жилье. По мнению руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, ждать разгона спроса не стоит – эпоха дешевых денег закончилась, и в обозримой перспективе ипотека вряд ли станет дешевле 16-18%.