В минувшую пятницу 24 октября 2025 года российский Центробанк вновь снизил ключевую ставку. Правда на этот раз уже подзабытым малым шагом в 0,5 п.п. с 17% до 16,5% годовых. Участники рынка недвижимости традиционно встретили это снижение с восторгом – по их мнению вот уже совсем скоро ипотека станет доступной. Реакция всех финансовых рынков была полностью противоположной и ознаменовалась обвалом котировок.
Причиной стало ухудшение прогноза ЦБ по ключевой ставке на 2026 год: вместо диапазона 12-13% теперь актуален диапазон 13-15%. Но куда интереснее, по мнению экспертов www.irn.ru, стал даже не пресс-релиз ЦБ, не обновленный прогноз, и даже не речь Эльвиры Набиуллиной по итогам заседания, а ее ответ на один из вопросов о том почему бы сейчас не снизить ключевую ставку хотя бы до 12%. Этот ответ полезно прочитать целиком:
«Давайте представим вариант, – спрогнозировала глава ЦБ, – что Центральный банк, несмотря на эти инфляционные риски, динамику инфляции, мы снижаем ставку до 12%. Что будет происходить? Первое - увеличится спрос на кредиты. Все пойдут за кредитами. Это повлечет за собой всплеск спроса. Но предложение товаров, услуг на рынке не может вырасти так же быстро, потому что все ресурсы для расширения производства, в первую очередь рабочая сила, они уже задействованы. Результат, на мой взгляд, очевиден. Инфляция очень быстро станет выше 12%. А что это означает? Если при этом ставка будет оставаться даже 12%, пойдет лавинообразный процесс. Потому что реальная ставка, она будет отрицательной. И это толкнет и кредит, и спрос еще выше, цены будут расти еще быстрее и так по кругу.
И инфляция, она не просто останется высокой в этом случае, она будет из месяца в месяц ускоряться. И мне кажется, опыт других стран очень красноречиво показывает, да и можно вспомнить наш опыт 90-х годов, что это очень быстро приводит к быстрому разгону инфляции и даже к гиперинфляции. Это ровно то, как развивается инфляционная спираль, и хочу подчеркнуть, всегда и везде.
Кроме того, надо учитывать, что если у нас вырастет спрос, то вырастет спрос и на импортные товары. Желание сберегать в рублях уменьшится, потому что ставки не будут компенсировать инфляцию. Это означает, что сильно ослабнет валютный курс. И в итоге и импортные товары, и отечественные, они станут менее доступными. В конечном счете это все ударит по благосостоянию граждан. И с инфляцией все равно придется бороться, но уже более жесткими мерами и радикально более высокой ставкой», – резюмировала Эльвира Набиуллина.
Сухой остаток такой: в нынешних условиях снижение ключевой ставки до 12% может привести к финансовому апокалипсису – новому разгону инфляции с риском свалиться в гиперинфляцию. Примеры есть и хорошо известны: наша страна в 1990-х + ряд не озвученных стран, которые тем не менее хорошо известны: от Турции и Аргентины до Зимбабве. А для преодоления гиперинфляции, получившей последние годы ярлык «Турецкий сценарий» потребуется не просто вновь начать повышать ставку, но и возможно даже вывести ее выше прежнего максимума, т.е. выше 21%.
Проще говоря, в обозримом будущем ключевой ставки в 12% мы не увидим. Скорее всего, медленное и печальное сползание ставки вниз в 2026 году будет происходить к верхней границе прогноза ЦБ (упомянутые выше 13-15%) – к 15%. К слову, эта траектория ставки полностью соответствует прогнозу IRN.RU, данному еще в начале октября: 16-17% до конца 2025 года и 14-15% к середине 2026.
Но если в обозримом будущем нереально ожидать ключевую ставку на уровне даже 12%, а скорее она будет ближе к 15%, то для рынка недвижимости это означает две важные вещи:
1.Ипотека будет оставаться дороже 15% годовых, если не считать льготных программ от государства и субсидированной ипотеки от застройщиков, которая ведет к завышению цен новостроек.
Обычно ставки по ипотеке на 2-3% выше «ключа», поэтому если «ключ» по 12% сейчас нереален, то и ипотека даже по 15% - тоже. Скорее при ключевой ставке 14-15% мы увидим рыночную ипотеку в среднем по 16-18%.
2.Депозиты в недвижимость не побегут, по крайней мере массово.
Как показывает исследование, проведенное IRN.RU, для массового перетока депозитов в недвижимость ставки по депозитам должный уйти ниже 10% годовых. Принимая во внимание, что депозиты обычно на 2-3% ниже «ключа», это как раз могло бы произойти при ключевой ставке 12%. Но при «ключе» около 15% еще нет. Более того, сейчас банки напротив пошли по пути повышения ставок по депозитам, предлагая на горизонте полугода-года до 15-16% годовых.
Все это означает, что еще год рынок недвижимости должен будет прожить без доступной ипотеки и без депозитных денег. Впрочем, как ранее писал IRN.RU – сами виноваты...