Рынок жилья эконом класса: ждать дефицита или изобилия?

Действительно, Куркино – в чем-то уникальный район: он и внешне отличается от других спальных районов Москвы, и застраивался комплексно и продуманно, здесь более интересные планировочные решения квартир, поскольку это монолитно-кирпичные дома по индивидуальным проектам и т.д. Соответственно, сегодня он вполне обоснованно является одним из самых дорогих районов Москвы за МКАД.

В принципе, вы можете самостоятельно отслеживать и анализировать состояние цен в этом районе в режиме онлайн с нашими новыми сервисами. Вам в помощь Аналитический паспорт района, где можно увидеть динамику и прогноз цен в районе на ближайшее время, также можете сравнить его с аналогичными районами с помощью сервиса Сравнение цен на жилье или увидеть, какое место он занимает в Рейтингах районов и как оно меняется. В том числе имеется опция «сравнить с Москвой», где видно, когда рост цен на жилье в Куркино опережал средний по столице. Но общий вывод такой: скорее всего, независимо от поведения цен на жилье в Москве, Куркино останется одним из самых устойчивых районов столицы по стоимости жилья.

Транспортная доступность – это одно из слабых мест и недостатков этого района в отличие от соседнего Митино, куда протянули метро, от того же Бутово и других аналогов за МКАД. В настоящее время идет реконструкция Ленинградского шоссе, что должно несколько улучшить транспортную доступность всего сектора. Но мне все-таки кажется, что этот район больше подходит для тех, кому не нужно ежедневно к определенному времени ездить в офис.

Мы сейчас заметно переделываем и совершенствуем www.irn.ru – смотрите, как будет выглядеть сайт уже в апреле этого года. И это одна из задач, которую мы перед собой поставили. Но мы не хотим делать очередной «мертвый» форум, каких немало на различных интернет-площадках, а хотим создать живое сообщество. Как это лучше сделать, мы сейчас решаем, чтобы до конца текущего года реализовать эту идею.
Особо отмечу, что вы всегда можете написать нам свое замечание или комментарий по электронной почте. Также мы стали проводить регулярные онлайн-конференции, чтобы иметь возможность интерактивно общаться с посетителями сайта и не только высказывать собственное мнение, но и иметь обратную связь.

Во многом мы с Вами согласны, что говорить об окончании кризиса пока рано, и недавно мы как раз рассуждали на эту тему в материале Кризис в США и Европе прогрессирует. Что касается тренда повышения на рынке вторичного жилья, то, на наш взгляд, он как таковой отсутствует. Скорее, как говорят фондовые аналитики, это небольшой «отскок» после существенного падения. Мы наблюдаем рост цен с осени прошлого года на несколько процентов. В первую очередь, это объясняется чисто психологически – на рынке появилась хоть какая-то жизнь, соответственно продавцы поспешили ценники задрать фактически на ту же величину торга. Отчасти подросли средние показатели, потому что самые дешевые предложения начали вымываться с рынка, и, наконец, наибольший прирост виден в долларовом индексе опять же с учетом понижения курса доллара. И здесь, на наш взгляд, показательнее смотреть на рублевый индекс.Таким образом инвестировать в недвижимость в ожидании баснословных доходов от краткосрочных спекулятивных сделок, как было раньше, сегодня, очевидно, не стоит. Лучше использовать недвижимость как консервативный инструмент, который может приносить небольшой фиксированный доход от сдачи в аренду. При этом какого-то дальнейшего провала тоже не ожидаем, потому что потребность в жилье большая, дефицит сохраняется и по крайней мере в Москве скорого избытка предложений тоже не будет, поэтому скорее всего будут происходить коньюнктурные вариации вверх-вниз, но какого-то существенного движения ни в ту, ни в другую сторону не будет.

Более подробно мы будем обсуждать эту тему на традиционном Круглом столе «Индикаторов рынка недвижимости» в рамках выставки «Недвижимость – 2010» в ЦДХ – «Рынок недвижимости в 2010 году: рост по объемам, а не по ценам». Будет интересное обсуждение с участием представителей приглашенных застройщиков. Все желающие присутствовать должны обязательно аккредитоваться.

Глобально ситуация на рынке от этого проекта не сильно зависит – динамика цен и без него, думаю, складывалась бы подобным образом. Другое дело, что пример показал, где находится емкость массового спроса и какова должна быть глубина дисконта, чтобы продажи зашкаливали, как это было до кризиса. Не будь этого примера, цены упали бы в среднем примерно настолько же, продажи носили бы единичный характер и не было бы понятно, докуда падать дальше, чтобы продажи стали массовыми. Не захлебнется ли спрос…? Думаю, что захлебнется, потому что эластичность по цене сейчас довольно низкая и для покупателей в эконом-классе важна каждая тысяча долларов. Учитывая, что среднерыночная цена сейчас порядка 125 тыс. руб. за кВ.м по Москве и в общем-то при этом ценнике продажи на той же «вторичке» и в целом по основной массе новостроек пока минимальны, мне представляется, что 100 тыс. руб. за кВ.м – это та самая психологическая планка, при которой спрос будет и после которой продажи могут сильно тормознуться.

Мне представляется, что Вы видите ситуацию только с одного ракурса. Когда пошла информация об оживлении на рынке, каждый уважающий себя продавец подкорректировал ценник, но при этом сроки экспозиции квартир нередко составляют по полгода. Я готов поверить, что в почти готовых новостройках покупателю уже не уступают, но вот на вторичке ситуация другая. И по нашей информации, здесь  покупателю с живыми деньгами уступает любой продавец.
Что касается массовых строек, то никто и не говорил, что в Москве проекты начнут сыпаться как из рога изобилия и сейчас все резко построится. Потому что даже небольшие сложности финансово-технического характера требуют времени на решение. Вы мыслите категориями «здесь» и «сейчас», а речь идет о достаточно продолжительных циклах и среднесрочных тенденциях. Года 2 должно пройти, чтобы начали сказываться изменения и появилось что-то новое. Самая острая фаза кризиса была в 2009 году и понятно, что тогда многого не приходилось ожидать, но уже с этого года проектов будет больше. 
К тому же не забывайте, что речь идет в целом о России. Если внимательно следите за ситуацией, Вы можете видеть, что с начала этого года практически ежемесячно появляется информация о новых масштабных строителных объектах, в том числе и в Московском регионе. Их перечень мы приводим в нашей свежей статье Россию завалят дешевым жильем.

«Цены» Минрегиона всегда были существенно ниже рыночных – в среднем раза в 2, поскольку они используются для номинальных расчетов и фактически представляют собой голую строительную себестоимость без учета инвестиционных затрат девелоперов – стоимости земли, различных обременений и т.п. Поэтому я бы не рекомендовал на них ориентироваться.

Готовых данных по Сибирскому региону у нас сейчас нет, поэтому  воздержусь от конкретики на этот счет. Что касается нашего понимания неких общих принципов, как рассчитывать «справедливую цену» и может ли рыночная стоимость опуститься до нее, то как раз недавно мы посвятили этому вопросу статью Справедливая цена на квартиры в Москве – 2.000$ за метр.

Господин Кудрин всегда занимал консервативную позицию в отношении рынка недвижимости и он последовательно ее выдерживает. Понятно, что он имеет в виду: в целом экономическая ситуация далека от идеальной, прежнего инвестиционного бума и переизбытка свободных средств, который выражался в докризисные времена в росте зарплат, больших бонусах, доступном кредитовании, больших инвестиционных бюджетах, которые приходили в Россию, высоких темпах роста фондового рынка и т.п., в настоящее время не наблюдается. Предпосылок для серьезного экономического скачка в ближайшие годы во всем мире также нет. Поэтому и ожидать скорого отскока и былых темпов роста цен на недвижимость не стоит. Так что, несмотря на желание многих видеть радужную картину – что все сейчас быстро вырастет  и вернется к докризисному состоянию, нам кажется, что консервативная позиция более оправдана.

У нас опять же есть собственная статья на эту тему – Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза. Она написана на примере московского региона, хотя применима ко всей России, потому что падение цен в среднем по стране также составило порядка 30% - от 20 до 50% в зависимости от региона.
Основная причина проблемы – это административные препоны на пути застройщиков, забюрократизирование  отрасли, что не дает строить жилье в достаточном количестве - на фоне общего недостатка  жилья, который наблюдается не только в Московском регионе, но и по всей России. Поэтому и цены на него в сравнении с платежеспособностью населения оказываются завышенными, и для многих людей собственная квартира действительно по-прежнему остается мечтой.

В первую очередь - не надо связывать такие понятия, как восстановление рынка и цены – рынок может прекрасно себя чувствовать и развиваться без всякого роста цен. Ипотека здесь тоже не играет «первую скрипку». Основное, что нужно для решения проблемы, как я уже начал говорить – это политическая воля по разбюрократизации региональных рынков, что позволило бы застройщикам получать землю под строительство и оформлять всю разрешительную документацию на подключение к инженерным сетям на доступных, понятных условиях без завышенных трафиков и излишних проволочек. Это в свою очередь приведет к увеличению объемов строительства.  Соответственно, чем ниже цены, по которым застройщики смогут выводить жилье на рынок, тем лучше  будут идти продажи, причем без всякой ипотеки. То есть ипотека может быть дополнительным фактором, стимулирующим продажи, но не надо рассматривать ее как панацею от всех бед. Повторюсь: главное, чтобы у застройщиков была возможность строить и делать это в разумные сроки, чтобы из-за административных проволочек стройки не растягивались непрогнозируемо на годы, так как это сильно увеличивает себестоимость, и чтобы все, что необходимо для строительства, доставалось застройщикам от государства по разумным ценам.

На загородном рынке существует гораздо большая дифференциация, чем на квартирном, потому что поселки все разные, дома нетиповые. Поэтому в данном сегменте и «вилка» цен гораздо шире. Но по отдельным домам, в отличие от того, насколько удачный сам поселок, построен он или нет, в каком он состоянии, насколько он грамотный или бестолковый и т.п., может либо продолжиться коррекция, либо цены останутся на месте, либо даже немного уйдут в плюс. Единой динамики не будет.
Касаемо второго дна, здесь ситуация двоякая. С одной стороны, я не вижу у рынка предпосылок свалиться на второе дно. Похоже, что снизу его от более глубокого падения удерживают с одной стороны – ограниченное предложение, с другой – высокая потребность людей в жилье. И, как мне кажется, если брать вторичку, то скорее всего, показатели вниз не пойдут. Но может быть вариант неявной коррекции, например, когда 3 года цены будут оставаться на месте. При наличии инфляции в размере 10% в год это по сути означает падение цен на 30% от реальной стоимости.
С другой стороны, модель второго дна может реализоваться, но не совсем так, как это принято считать. Я имею в виду, что упадет не весь рынок. Мы видели, что отдельные проекты новостроек, когда застройщикам нужно продать большой объем жилья, вполне могут успешно продаваться с большим дисконтом, яркий пример – все то же «Марфино». То есть, когда средняя цена жилья по Москве составляла 125 тыс. за кВ.м, они продавали квадрат от 70 тыс. руб. – скидка от среднерыночной цены превышала 30%. И может оказаться так, что вторичка и основной объем жилья с очень ограниченными продажами будут стоять на прежних ценах, а вот реальный рынок, где будут основной объем продаж и основная оборачиваемость, уйдет ниже рынка с дисконтом на треть - по сути как раз на так называемое «второе дно».

Тема аренды крайне неоднозначна. С одной стороны, доходность от сдачи в аренду крайне невысока – в Москве это порядка 5-6% годовых (по любому жилью, а не только бизнес-класса). И по российским реалиям это мало: те же госбанки дают по депозитам около 10% годовых. Раньше все на это не обращали внимания, потому что основную прибыль давал прирост стоимости жилья – условно говоря, неважно, за сколько сдавать в аренду, главное, что квартира на 50% подорожала. Сейчас, когда особой доходности от спекулятивных сделок нет, многие рассуждают так: лучше эту квартиру продать, а деньги положить хотя бы на тот же депозит и получать больше без всяких хлопот и рисков. С другой стороны, по мировым меркам доходность в районе 5% годовых – это очень даже неплохо. Примерно столько у них аренда и дает, притом, что банки обеспечивают порядка 2-3 % годовых.
Казалось бы, в свете текущей экономической ситуации аренда должна дорожать первой, как более мобильный рынок. Однако, несмотря на попытки арендодателей поднять цены, проходит месяц-другой, и они откатываются назад – рынок не принимает подорожание. И тому есть вполне понятная причина – ограниченная платежеспособность людей, которые снимают жилье. Для арендатора, если у него, к примеру, есть 30 тыс. руб. дохода в месяц, каждые 2 тысячи на счету. Если говорить о бизнес-классе, то он достаточно дорогой, можно даже сказать, неадекватно дорогой, и был во многом сформирован экспатами и компаниями, которые снимали жилье под иностранцев. А когда они сгинули, оказалось, что по таким ценам мало кто готов снимать. Таким образом, аренда оказалась сегодня в патовом состоянии: с одной стороны, без прироста стоимости квадратного метра она не слишком выгодна, с другой, расти ей особо некуда. Более подробно с нашими рассуждениями на эту тему Вы можете ознакомиться в материалах Аренда жилья запрещает квартирам дорожать и Аренда жилья дешевеет вопреки прогнозам и ожиданиям.

Ровно по той причине, что им нужны деньги на продолжение стройки. Судите сами. У застройщиков  есть  два варианта: либо взять деньги у банка и платить ему немалые проценты, либо взять деньги у населения, но проценты не платить. Поэтому примерно на величину тех процентов, которые они экономят, они могут скинуть цены и продавать с дисконтом, чтобы стимулировать спрос. Но этот дисконт имеет смысл для застройщика только в том случае, если покупатель даст все деньги сразу. Потому что, если покупатель даст застройщику только часть, то последнему все равно придется идти в банк и недостающие деньги занимать. Тогда в чем смысл? Те, кто упорно держит прежние цены, сидят на банковских кредитах, платят банку проценты, но хотят продать задорого, чтобы компенсировать затраты. Те, кто продает с дисконтом, хочет получить все деньги сразу и быстро, чтобы продолжать стройку без кредитов.  Разумеется, застройщику не интересно выходить с антикризисными – демпинговыми ценами, чтобы продавать покупателям с беспроцентной рассрочкой. Что касается рассрочки под проценты, то она есть у большинства застройщиков.  Так что, на мой взгляд, это вполне понятная и оправданная  стратегия.