Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Каково ваше семейное положение?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
16 февраля 2010 года

Справедливая цена на квартиры в Москве – 2.000$ за метр

Все больше разных оценок приводит к этой цифре

Вопрос о том, какова «справедливая» стоимость жилья в России и, в частности, в Москве, возникает вновь и вновь уже не один год. И это неудивительно – квартирный вопрос не решен у многих наших сограждан, а цены на недвижимость, к сожалению, «кусаются» даже несмотря на некоторую просадку вниз, вызванную недавним кризисом. Поэтому аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» попробовал дать свой ответ на вопрос о справедливой стоимости жилья, к тому же недавно как раз появились новые ориентиры в этом вопросе.
 

Может ли помочь себестоимость строительства?
Казалось бы, главный ориентир для выяснения справедливой цены – себестоимость строительства. Логика здесь очевидна – жилье несправедливо продавать со слишком большими «накрутками» к стоимости его производства. Причем величину этой себестоимости даже не раз озвучивали высшие руководители страны – Президент и Премьер как 30 тыс. рублей за квадратный метр или около 1 тыс. долларов. 

Впрочем, с недвижимостью, в отличие от других товаров, не все так просто. Немало застройщиков вполне смогут смонтировать многоквартирный дом исходя из цены в 30 тыс. рублей за метр, только вот жить в нем будет невозможно. Дело в том, что при строительстве жилья мало смонтировать бетонную «коробку» и даже произвести ее внешнюю и внутреннюю отделку. Дому, во-первых, нужны инженерные коммуникации – электричество, вода, отопление, канализация. Причем мало подтянуть их дому – где-то должны быть построены генерирующие и водозаборные станции, ТЭЦ, очистные сооружения. А все это стоит дополнительных денег, причем существующие мощности, как правило, давно уже перегружены и зачастую требуется строить новые. 

Помимо этого, жилому дому нужны дороги, чтобы до него можно было добраться, парковка, придомовая территория, социальная инфраструктура: школы, детские сады, поликлиники, больницы, спортивные сооружения, парки и т.д. Нужна и сопутствующая коммерческая недвижимость: магазины, службы была, кинотеатры и развлекательные комплексы, рестораны и другие объекты, а также рабочие места для населения. Все это вместе взятое приводит к понятию «стоимость земли». В тайге или в тундре земля дешевая, ее могут отдать и даром, потому что там ничего нет. А в Москве и других городах земля дорогая, потому что там созданы условия для жизни, отдыха и работы. А значит, и застройщик, а потом и все желающие купить квартиру должны за все это заплатить, что очевидно, повышает исходные 30 тыс. рублей за метр. 

Основной вопрос – сколько доплачивать? В мировой практике есть самые разные примеры. И когда цена земли невелика и добавляет к себестоимости строительства всего 10%-20%. И когда земля очень дорогая и превышает строительные затраты в разы. По этой причине в развитых странах нередко можно столкнуться с таким явлением, когда сносят относительно новые здания, величина износа которых позволяет им стоять еще не одно десятилетие, и строят взамен что-то другое. Из-за дорогой земли выгоднее перестраивать здание, нежели мириться с тем, что оно морально устарело или не угадали с его функциональным назначением.
 

Рыночные ориентиры справедливой цены жилья
Выходит, что себестоимость – плохой ориентир для определения «справедливой» цены жилья. Не существует какой-то единой цифры или коэффициента, на который нужно умножить строительную себестоимость, чтобы получить «справедливую» полную цену квадратного метра. И если значительная часть населения России стремится жить в Москве, то кроме рыночных ориентиров ничто не поможет нам судить о вкладе стоимости московской земли в стоимость квартир. И даже проводимая чиновниками время от времени переоценка кадастровой стоимости земли, так или иначе, исходит из сложившегося уровня рыночных расценок на жилье. 

А значит, и в определении «справедливой» цены на квартиры в Москве следует больше исходить из рыночных критериев. И они есть, причем даже несколько. Более того, все они сходятся на примерно одной и той же цифре – около 2 тыс. долларов за метр для наиболее простого и доступного типа жилья – жилья эконом-класса. И в первую очередь здесь на ум приходят типовые панельные дома. А стоимость более дорогих домов бизнес-класса и элитного жилья, соответственно, должна в какой-то разумной пропорции превышать базовую справедливую стоимость жилья эконом-класса. 

Начнем с одного из наиболее важных рыночных критериев – платежеспособного спроса. Как известно, можно назначать любые цены за тот или иной товар, причем даже апеллировать к дороговизне его производства, но если у людей банально нет денег, или возможности их заработать, то ничего купить они все равно не смогут. Недавно журнал www.metrinfo.ru провел специальное социологическое исследование среди москвичей с целью выяснить, какой бюджет люди могут потратить на покупку квартиры. Основной вопрос звучал так: «Как Вы считаете, сколько в среднем должна стоить типовая однокомнатная квартира в хорошем районе Москвы (но не в центре города)?». Наиболее массовым оказался ответ от 1 до 2х млн. рублей, на втором месте – от 2х до 3х млн. При желании можно прочитать подробнее об этом опросе в статье «Народное мнение: типовая квартира в Москве должна стоить 1-2 млн рублей». 

Что значат эти цифры? При характерной площади типовой однокомнатной квартиры в домах эконом-класса около 40 кв.м. и среднем бюджете, который готовы тратить люди, около 2 млн. рублей мы получаем цену 50 тыс. рублей за метр или порядка 2 тыс. долларов. Понятно, что эта цифра «размазана»: если слегка варьировать площадь квартиры от 35 до 45 кв.м., как встречаются в домах типовых серий, а также варьировать бюджет меньше или больше 2х млн. рублей, то и цена за метр будет «плавать». Однако, понимание порядка величины приведенные цифры дают. 

Сразу же следует отметить, что цифра в $2 тыс. за метр уже не раз возникала в рыночных оценках, приводимых ранее аналитическим центром www.irn.ru. Прежде всего, речь идет о ценах реальных продаж. Так главным хитом продажи квартир эконом-класса в Москве в послекризисном 2009 году был район новостроек в Марфино. Продажи там стартовали с цены в 70 тыс. рублей за метр в конце зимы – начале весны 2009 года, и если учесть курс доллара на тот момент, то это было в точности $2 тыс. за метр. При этом по ценам предложения средняя стоимость жилья в Москве снизилась в 2009 году только до $4 тыс. за метр (без учета элитного жилья), однако по этой цене многие квартиры «висели» в продаже почти целый год. А реальный рынок, когда квартиры расходились как горячие пирожки, словно никакого кризиса и нет, существовал в Марфино при цене около $2 тыс. за метр или немногим выше. Другими словами, бюджеты, которые основная масса людей готова платить за жилье согласно социологическому опросу журнала www.metrinfo.ru и бюджеты, которые люди реально платили за новостройки эконом-класса в Москве оказываются очень близкими и находятся на уровне $2 тыс. за метр. 

Еще одна оценка, также приводящая к цифре в $2 тыс. за метр была проведена в статье «Почему недвижимость в Москве подешевела на треть, а не в 3 раза». Там приводилось 2 мысли. Во-первых, по всем макроэкономическим показателям, таким как курсы валют, цены на нефть, индекс РТС, уровень развития ипотеки и т.д. 2009 год оказался сравним с периодом 2004-2005 годов, когда цены на недвижимость в Москве как раз составляли в среднем $2 тыс. за метр. Во-вторых, согласно принципам теханализа и оценке динамики индекса цен на жилье в Москве за последние годы, падение стоимости жилья в кризис вполне могло произойти до $2 тыс. за метр. Впрочем, сейчас стоимость московских квартир стабилизировалась на другом, более высоком уровне в $4 тыс. из-за ряда дополнительных причин – созданного в Москве дефицита жилья, высокой доли придержанных квартир, приобретенных с инвестиционными целями и т.д. Но если мы пытаемся понять именно «справедливую» цену, которая должна была бы быть в нормальных условиях, то разными путями мы все чаще приходим к отметке в $2 тыс. за метр.
 

Что все это значит?
Впрочем, следует быть реалистами. Одно дело – пытаться прикинуть сколько квартиры в Москве должны были бы стоить если бы сложились некие идеалистичные условия, а другое – сколько они стоят в реальности с учетом всех «но». И тем не менее, по мнению специалистов www.irn.ru, ответ на вопрос о том, какова справедливая цена жилья в Москве на основе приведенных данных можно дать вполне определенно. Для типового жилья эконом-класса это порядка $2 тыс. за метр или возможно несколько выше, с учетом просевшего за 2009 год курса доллара, с одной стороны, и некоторого оживления экономики после кризиса, с другой. Соответственно, справедливый уровень цен для более дорогого жилья бизнес-класса экспертно можно обозначить в диапазоне $3-$5 тыс. за метр с учетом свойств дома, а также его расположения в более или менее удачном районе Москвы. Если же говорить об элитном жилье, то тут могут фигурировать любые ценники – понятие «справедливой» цены здесь не очень-то уместно. 

Очевидно, что реальный уровень цен на квартиры в Москве сейчас оказывается заметно выше указанного в этой статье «справедливого» уровня – более $4 тыс. за метр по индексу ИРН. Причем вполне понятно почему. В первую очередь, это ограниченное предложение: и город «не резиновый», и богатых людей здесь, скупивших немалую долю жилья с целью инвестиций, хватает, и затраты на строительство и все согласования в столице наиболее непросты и дорогостоящи. Другой немаловажный фактор – не иссякающий поток в Москву людей из регионов, и отсутствие обратного потока. В других странах мира люди тоже едут учиться, и делать карьеру в столицу – это нормально, но это не носит такой повальный характер, как в России. Также во всем мире принято выйдя на пенсию уезжать из столицы в более комфортные и спокойные провинции, к чему в нашей стране пока не привыкли, да и условия в провинции пока не те. 

А значит, в Москве цены на квартиры будут оставаться выше справедливых, возможно, еще довольно долго. Но этого нельзя сказать об остальной России. В частности, даже в Подмосковье стоимость жилья с приходом кризиса уже скорректировалась до уровня $1,5-$2 тыс. за метр (если не брать ближнее Подмосковье, которое по сути уже интегрировалось в Москву, и по стоимости жилья не уступает московским районам за МКАД). Учитывая, что стоимость монтажных работ в Подмосковье и других регионах России, как и в Москве, порядка 30 тыс. рублей за метр (или немногим ниже), то конечные цены на жилье там порядка $1,5 за метр с учетом стоимости земли и всех дополнительных издержек вполне можно рассматривать как справедливые.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1079 (0 сегодня)


Готовые дома с рассрочкой до двух лет! Выгодные предложения на участке до 19 соток! Коттеджи в КП«Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. Компания: Pragma Development.
Готовые дома с рассрочкой до двух лет! Выгодные предложения на участке до 19 соток! Коттеджи в КП«Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. Компания: Pragma Development.
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Квартиры в ЖК "Наследие" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-174 кв.м. м.Преображенская площадь. от застройщикаГалс-Девелопмент м. Новокузнецкая Новые квартиры у м.Новокузнецкая. 1-3,5-комнатные. Площадь от 56 до 234 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от застройщикаГалс-Девелопмент Жилой комплекс "Re:Form" Торопитесь! 1-5-комнатные апартаменты рядом с м.Преображенская площадь. Площадь от 36 до 153 метров ГК: IV кв. 2015 г. Монолит-кирпич. от 155 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Квартиры у м. Маяковская Новые 1-4-комнатные апартаменты, пентхаусы площадью от 51 метра. рядом с метро Маяковская. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК "Солнечный". Дома готовы! Акция! Монолит-кирпич! Развитая городская инфраструктура г.Раменское! Отличная экология, сосновый бор! Высокая транспортная доступность! Акция! от 53 000 руб./кв.мООО "РамСтрой" Новогорск. Квартиры А вы видели ЖК бизнес-класса с открытым всесезонным бассейном и гольф-полем? Приезжайте и посмотрите! Куркино. от застройщика Квартиры в Одинцово. ЖК Одинбург Рассрочка без %! От 79 000 руб./кв.м. Ипотека. Свой паркинг. Звоните прямо сейчас! от 4,2 млн рублей ЖК "Зеленый Город", 27 км от МКАД Спец.цены! Готовые и строящиеся дома. 5 мин. пеш. до ж/д ст. «Зеленоградская». Лес, детсад, школа. Старт продаж нового корпуса! от 1,9 млн руб.ГК "Домстрой" Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Копить на квартиру больше не нужно! 101 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group Квартиры в г. Химки Спешите! г. Химки. 6 км от МКАД. Квартиры пл. от 45 метров. Монолит-кирпич. 1-5-комнатные квартиры от застройщика ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой Новостройки от А101 5 минут до м.Саларьево. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. Застройщик. ФЗ-214. Старт продаж новой очереди. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент ЖК "Сходня Парк", 12 км от МКАД Квартиры от Застройщика с отделкой и без! Объект застрахован. Сдача в 2017 г. Купи себе квартиру! от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» ЖК «Катюшки 2», г. Лобня Большой выбор квартир. Площадь от 37,4 кв.м. Рядом детский сад, школа, дворец спорта. Мат. Капитал. Ключи! от 2,9 млн руб. ООО «Инвестиции-недвижимость» ЖК «Жемчужина», г. Серпухов 89 км. от МКАД. Скидка 10%. Ключи в день оплаты. Рассрочка. Есть с отделкой. Военная ипотека. Мат. капитал. от 36 800 руб./кв.мГруппа компаний «ПЖИ Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,3 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от метро Пятницкое шоссе! от 2,3 млн рублейUrban Group ЖК "Успенский". Сдача в 2016г. Высокая готовность! Москва-река, лес, чистый воздух. Инфраструктура. Купи квартиру в эко-квартиру! от 66 100 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН ЖК "Солнечная Система". Химки Квартиры с дизайнерской отделкой от 3,5 млн руб. Вся инфраструктура, более 40 вариантов планировок. Таунхаусы «Etude family club» Дома от 129 кв.м. + участок, Пятницкое ш., 6 км. от МКАД, метро, инф-ра, ипотека, рассрочка. от 9,6 млн руб.Pragma Development Квартиры в г. Щелково Торопитесь! г. Щелково. 1-3-комнатные квартиры пл. 35-83 метров. Монолит-кирпич. от 2.3 млн руб. Жилой комплекс "Apila" 21 км от МКАД. Квартиры пл. 25-94 кв.м. Одинцовский район. Монолит. от 3 000 000 руб.АО "ЮИТ СитиСтрой" Микрогород «В лесу» Красногорский район. Квартиры площадью от 26 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры от застройщикаRoseGroup Есть 89 000 руб.? Купи квартиру! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 50 вариантов планировок, дизайнерская отделка. 10 мин.от м. Бульвар Дмитрия Донского от 2,4 млн руб.Urban Group Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group ЖК "Загородный квартал" Торопитесь! 8 км от МКАД. Квартиры площадью 45-190 кв.м. г. Химки. Монолит. от 4,9 млн руб. RDI Group "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры с от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Квартиры рядом с метро Новокосино Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Ипотека с господдержкой, рассрочка 0%. Выгода до 2,8 млн руб. от 3,2 млн руб.НДВ-Недвижимость АП «Южная Долина» Акция «Весенний Аукцион». Квартиры с отделкой. Ключи в 2016г. 15 минут от м Домодедовская стартовая цена от 1,6 млн руб.RDI Старт продаж в ЖК «Мир Митино» Квартиры в Москве от 86 500 руб./кв.м в пешей доступности от м. Пятницкое шоссе. Отличная экология. Паркинг. Звоните! от 86 500 руб./кв.мCapital Group ЖК «Легенда» - скидки до 20%!Н.Москва До 15 июня лучшие условия на покупку! 1-й взнос по ипотеке 90000 руб. Мат.капитал х2. от 2,5 млн руб.ГК «Новые Кварталы» Только до 31 мая скидка 9%! Квартиры по ДДУ от 137 000 руб./кв.м. Всего 2 минуты пешком от метро! Собственный подземный паркинг. Ипотека. от 137 000 руб./кв.мРГ - Девелопмент Апартаменты бизнес-класса ЮЗАО ЖК Букинист в 3 мин. от м.Калужская. Организация жизни с максимальным комфортом! Надежная инвестиция в будущее от 4,6 млн рублейКонцерн "КРОСТ" В мае выгода до 640 000 руб. Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. 214-ФЗ. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,9 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" ЖК «Царицыно»! Успей купить! 100 квартир от 80000 руб./кв.м. Только до 10 июня! Внутри МКАД. 7 мин до метро. 5 мин до парка. Монолит от 2,9 млн руб.ЦНН ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад от 6 млн руб.MR Group ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин. от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. ЖК «Новые Ватутинки» Тест – драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой. Звоните! Новая Москва от застройщикаООО «Инвесттраст» AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75%