Кризис в США и Европе прогрессирует

В первых числах марта 2010 года крупнейшее ипотечное агентство США – Fannie Mae – опубликовало финансовую отчетность по итогам 2009 года. Главным результатом ушедшего финансового года стал для Fannie Mae рост убытков на 24,4%. Для покрытия текущей финансовой деятельности ей необходим очередной денежный транш от правительства США. При этом представители Fannie Mae заявляют, что в течение ближайших 12 месяцев эта помощь может понадобится ему неоднократно. На этот негативный фон накладываются еще и не радужные события в Европе, связанные с ростом дефицита бюджета ряда стран и возможного дефолта в Греции. По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», все это позволяет утверждать, что властям развитых стран пока еще не удалось вывести их из кризиса. И все позитивные явления на рынках недвижимости США и Европы можно сравнить пока больше с лечением симптомов, а не самой болезни.

По данным финансовой отчетности Fannie Mae – крупнейшего ипотечного агентства США, на долю которого приходится 28% от общего объема ипотечной задолженности граждан США, – агентство по итогам 2009 года зафиксировало убытки на сумму $74,4 млрд против $59,8 млрд по итогам 2008 года. И для покрытия убытков, зафиксированным по итогам четвертого квартала 2009 года, Fannie Mae просит у правительства США дополнительные $15 млрд. При этом представители Fannie Mae ожидают, «что компанию ждут убытки и по результатам будущих кварталов», вследствие чего они будут «вынуждены просить у Министерства финансов дополнительное финансирование», цитирует официальное заявление Fannie Mae газета «РБК daily».

Примечательно, что подобное заявление делается на фоне появившихся первых сообщений журнала Forbes о начале роста цен на недвижимость в США. Так, в декабре 2009 года средняя стоимость 1 кв.м. жилья в США впервые за несколько лет «выросла», хотя рост и измеряется пока только в десятых долях процента. Справедливости ради стоит отметить, что некоторые участники американского рынка жилья утверждают, что это связано главным образом с вымыванием с рынка дешевых предложений. На этом фоне Forbes уже делал вывод, что в среднесрочной перспективе на рынке недвижимости США может образоваться дефицит жилья, который и усилит рост цен. Подобная логика постоянно звучит и в отношении цен на квартиры в Москве.

Однако, по мнению аналитического центра www.irn.ru, подобные прогнозы вызывают немало вопросов. Особенно хорошо это видно по результатам деятельности крупнейшего ипотечного агентства в США. Тот факт, что с рынка уходят дешевые предложения вовсе не означает, что покупатели в ближайшее время начнут покупать более дорогие. Для того, чтобы люди могли купить квартиру или дом по более высокой цене необходим рост доходов и накоплений, а исходя из того, что просрочка по ипотечным кредитам, рефинансированным Fannie Mae, продолжает расти, на рост платежеспособности населения участникам американского рынка недвижимости пока вряд ли стоит рассчитывать.

В итоге, цены на жилье в США, скорее всего, будут либо «топтаться на месте», либо продолжат сползать вниз второй волной. Схожая картина наблюдается и в Европе, где в странах ПИГИ (Португалия, Италия, Греция и Испания) экономическая ситуация не только далека от стабильной, но уже из состояния финансовых трудностей перешла, в преддефолтную стадию, например в Греции. По сути, страны ПИГИ близки к хорошо знакомому нам состоянию, в котором Россия оказалась в 1998 году. Впрочем, следует иметь ввиду, что дефолт ПИГИ грозит катастрофическим падением евро, что крайне невыгодно другим членам Евросоюза, поэтому его вряд ли допустят, так же, как и дефлот в США.

Тем не менее, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», пока явно рано говорить о том, что финансовый кризис в мире миновал и недвижимость снова начинает дорожать. Не исключено, что как в США, так и в ряде европейских стран цены на недвижимость еще не достигли окончательного «дна». Это означает, что традиционные финансовые механизмы, как то: залить рынок деньгами и снизить ставки рефинансирования, не выводят из кризиса. А значит, и российским властям для нормализации ситуации в сфере недвижимости и строительства следует не копировать Запад, а искать свои более действенные способы решения проблем.