Индикаторы Рынка Недвижимости
Распечатать эту страницу


25.03.21: Где купить квартиру? Комфортные и перспективные районы Москвы и города Подмосковья

В Москве привыкли к разделению на престижный запад и «пролетарский» восток. Но жизнь меняется. Благодаря открытию новых станций метро, редевелопменту промзон, развитию инфраструктуры и строительству современных жилых комплексов комфортными и востребованными становятся даже те районы, которые раньше были не слишком популярны.

Кроме того, развивается Новая Москва. За несколько лет присоединенные территории из непонятного анклава стали полноценной частью столицы. Многие локации обзавелись собственным метро, к тому же в них формируется городская среда, которая позволяет жить даже с большим комфортом, чем во многих «спальниках» внутри МКАД.

В Подмосковье тоже становится лучше жить – прежде всего благодаря улучшению транспортной доступности из-за строительства Московских центральных диаметров. Благодаря этому транспортная система области интегрируется с московской. А жители некоторых городов могут даже пользоваться метро. Благодаря этому они по транспортной доступности могут составить конкуренцию даже московским окраинам.

Как меняется престиж разных локаций в Московском регионе? Какие районы Москвы и города Подмосковья наиболее популярны среди покупателей? Где найти оптимальное соотношение между комфортом и стоимостью жилья? Читайте ответы экспертов на эти и другие вопросы.

Спикеры:

  • Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»
    Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
  • Коммерческий директор компании Tekta Group
    Tekta Group
Вопросы

1. Редакция IRN.RU:
В каких локациях Москвы и Подмосковья за последнее время наблюдался самый большой рост цен? И какие районы, на ваш взгляд, сейчас наиболее перспективны?

Севастьянова Елизавета

Из-за повышенного спроса на недвижимость в прошлом году цены выросли по всей Москве. В этом году мы наблюдаем стабилизацию спроса, а значит и цены на недвижимость не будут демонстрировать такие темпы, как в прошлом.

Перспективными для проживания традиционно остаются центр Москвы, Западный, Юго-Западный, Северо-Западный и Северный административные округа. В этих направлениях строится жилье бизнес- и премиум-класса. Например, мы сейчас строим несколько проектов бизнес-класса на юго-западном направлении: EVER - в Обручевском районе, ENITEO - в Академическом, квартал на набережной NOW - в Даниловском. Именно сюда стремятся покупатели, для которых важна экология района, наличие в пешей доступности парков и объектов социальной инфраструктуры.

Подробнее о проектах

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
EVERМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская--
EniteoМосква, Юго-Западный округ, район Котловка, м. Крымская МЦК2 кв. 2023 г.от 12 302 320 руб.
Квартал на набережной NOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2021 г.от 12 103 080 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
{literal} {/literal}

 

Репченко Олег

Наибольший прирост цен на вторичном рынке в 2020 году был зафиксирован в самых демократичных округах. Лидером оказался Южный административный округ, в котором цены за год выросли на 19,5%. На втором месте – ЮВАО с приростом 18,4%. Правда, и более дорогие округа продемонстрировали хороший рост. Так, замыкает тройку лидеров по росту цен в 2020 году дорогой и престижный Западный округ: здесь цены на вторичном рынке квартир повысились на 17%. Динамику цен в других округах можно узнать из нашего обзора рынка недвижимости по итогам 2020-го года.

«Замкадье» в прошлом году обогнало «старую» Москву по темпам роста цен. Сильнее всего подорожали города ближнего Подмосковья – там цены на вторичном рынке прибавили 22,1%. На втором месте – районы «старой» Москвы за МКАД (+20,6%), на третьем – среднее Подмосковье (+20%). Новомосковский округ прибавил в цене 18,4%. А вот удаленные от МКАД локации продемонстрировали куда более скромный рост. Так, дальнее Подмосковье подорожало на 13,1%, а Троицкий округ Новой Москвы – на 10,3%.

Если говорить о текущих ценовых трендах, лидерами в старой Москве, по данным IRN.RU, являются Головинский и Алексеевский районы, а также Бирюлево. На основе динамики цен за последние месяцы в них можно ожидать прироста цен на уровне 4-5% в месяц в ближайшей перспективе. В топ-10 по этому показателю также входят Северное Медведково, Таганский, Беговой, Мещанский, Аэропорт с Соколом, Гольяново с Северным Измайлово, а также Красносельский. В них индекс ценового ожидания составляет 3-3,5%.

Видно, что это очень смешанные районы – как из самых дешевых окраин, так и достаточно дорогие локации в центре и рядом. Но все же самые дорогие центральные районы Москвы, такие как Остоженка, Замоскворечье, Якиманка, Арбат и Пресненский, находятся в самом низу рейтинга районов и метро Москвы по текущим ценовым трендам на жильё. Из этого можно сделать вывод, что быстрее цены растут в более демократичных районах в каждом из ценовых сегментов, в то время как самые элитные районы показывают отрицательную динамику». Рейтинг районов по текущим ценовым трендам – это прогнозный показатель прироста/падения цен в ближайшие месяцы на основе сложившегося тренда в каждом районе (см. методологию расчета индекса ожидания).

2. Редакция IRN.RU:
Назовите, пожалуйста, основные признаки, на которые стоит обратить внимание при выборе перспективной локации для собственного проживания и/или для инвестиций.

Севастьянова Елизавета

Интересными локациями для жизни и инвестирования в жилую недвижимость могут стать те районы, где сейчас идет активное развитие метро, МКД, МЦД и планируется открытие новых станций; происходит комплексное освоение территорий бывших промышленных зон или складских комплексов, а на их месте появляются новые жилые кварталы, парки и творческие пространства.

В целом, критерии выбора места для собственного проживания не сильно отличаются от тех, на которые обращают внимание инвесторы. Важными критериями являются расположение объекта; его транспортная доступность; инфраструктурное окружение; экология района; разнообразие и эргономичность планировочных решений; благоустройство внутридомовой и общедомовой территорий. При этом для тех, кто выбирает жилье для себя, большее значение играет социальная инфраструктура: наличие рядом хороших детских садов, школ и вузов, торговых и досуговых центров, парков для прогулок, закрытой благоустроенной территории внутри комплекса. Для частных инвесторов важны транспортная доступность, наличие удобных выездов и крупных дорожных развязок, строительство станций метро, дальнейшее развитие района и окружения. Все это влияет на перспективы доходности жилья для собственного проживания или дальнейшей продажи и сдачи в аренду.

Репченко Олег

При выборе объекта для инвестиций стоит в первую очередь обращать внимание на локации, где ожидается существенное улучшение транспортной доступности – открытие новых станций метро и МЦК, запуск МЦД и т.п. Выгоднее всего покупать жилье примерно за 2-3 года до открытия – то есть когда уже понятны конкретные планы, но рост цен из-за этого фактора еще не отыгран.

Кроме того, инвестировать часто выгоднее в районы комплексной застройки в первых очередях. В них цены растут не только по мере повышения стадии строительной готовности отдельного дома, но и вместе со всем районом.

При покупке для себя обычно обращают внимание на текущую транспортную доступность, инфраструктуру, наличие зеленых зон.

3. Андрей:
Такое ощущение, что в Москве интерес застройщиков к разным районам развивается как-то волнами – то пусто, то густо. Почему так происходит? Какие районы сейчас застраиваются активнее всего? И что это значит для покупателя? Что раз локация интересна девелоперам, то и покупателям стоит ее рассматривать как выгодную? Или наоборот – что там будет большая плотность застройки и высокая конкуренция, которая будет мешать росту цен?

Севастьянова Елизавета

Ощущение неравномерности застройки Москвы возникает потому, что площади для жилищного строительства в разных районах столицы распределены по-разному: где-то осваиваются и реновируются большие территории бывших промзон, где-то - небольшие участки земли. В зависимости от потребностей покупателя, он выбирает тот или иной вариант: конечно, объем спроса всегда тяготеет к большему предложению, а значит потенциально приводит к конкуренции как внутри проекта, так и с ближайшим окружением. И рассматривать ту или иную локацию всегда нужно исходя из целей покупки, будь то стремление выгодно инвестировать финансовые средства или желание выбрать идеальное место для жизни, где есть все необходимое.

Для своих проектов Tekta Group выбирает как уже обжитые районы с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, так и перспективные площадки, имеющие потенциал развития. Например, Академический район всегда славился своей особой атмосферой и интеллигентными жителями, его принято считать образовательной колыбелью Москвы, ведь здесь расположены ведущие вузы страны – МГУ, МГИМО, МФЮА, РУДН, РНИМУ им. Пирогова, РАНХиГС, а также школы, входящие в рейтинг ТОП-20 по Москве. Именно в этом районе через несколько лет появится новый проект бизнес-класса ENITEO, объединяющий современные технологии строительства, эргономичность планировок, близость зеленых парков и усадеб и добрососедские отношения с интеллектуальной элитой Москвы.

Еще один интересный проект бизнес-класса от Tekta Group строится на юге Москвы. Это жилой квартал на набережной NOW. Он возводится в новом однородном районе, где отсутствует старый жилой фонд. Здесь строятся жилые комплексы бизнес-класса, школы и детские садики, прокладываются новые дороги. Всего в 500 метрах от квартала NOW уже построен современный транспортно-пересадочный узел «Технопарк».

4. Александра:
Помимо открытия метро, какие еще факторы могут говорить о возможном росте цен в будущем?

Севастьянова Елизавета

Рост цен на жилые проекты обуславливается рядом факторов. Это и темпы развития района, включая строительство новых дорог, транспортных развязок, станций метро, объектов социальной инфраструктуры. Это и рост себестоимости строительных материалов, приводящих к удорожанию строительства. В конце концов, традиционно недвижимость дорожает по мере роста готовности жилого комплекса. В целом, сейчас вложение на этапе котлована позволяет рассчитывать на доходность до 25% после сдачи объекта.

5. Шамиль:
Какие города Подмосковья привлекательны для покупки квартиры с целью сдачи в аренду? Как оцениваете в этом ключе Котельники, Дзержинский, Видное?

Репченко Олег

При покупке для сдачи в аренду самое важное - это транспортная доступность. Поэтому лучше выбирать города, куда дотянулось метро - например, в тех же Котельниках, а также в Люберцах, Реутове. Если метро рядом с городом нет, обязательно наличие удобных электричек. В Дзержинском железнодорожного сообщения с Москвой нет. В Видном есть, на станция расположена не очень удобно - в удалении от основной застройки города. Однако если рассматривать не только возможный доход от аренды, но и прирост стоимости самой квартиры, инвестиционная привлекательность подмосковных городов зависит не только от транспортной доступности. Например, среднее и дальнее Подмосковье долгое время отставали по темпам роста цен от ближних городов. Теперь же они начинают наверстывать упущенное. Так, дальнее Подмосковье, значительно отстававшее от среднего и ближнего в 2020 г., вырвалось вперед: квартиры на окраинах области в I квартале 2021 г. подорожали на 6,3%, в средней зоне – на 5,7%, в ближней – на 4,3%. Поэтому в рейтинге городов Подмосковья по индексу доходности квартир лидируют отнюдь не самые близкие города:

1. Лосино-Петровский, Свердловский, Монино

2. Селятино, Калининец, Голицыно, Большие Вязёмы

3. Пушкино, Правдинский

6. Елена Жучкина:
На каком расстоянии от метро должна находиться квартира, чтобы она была востребована для сдачи в аренду? Что значит пешая доступность – это какое время и расстояние до метро? Если квартира не в пешей доступности это всегда плохо или тоже можно рассматривать?

Севастьянова Елизавета

Транспортная доступность является одним из главных критериев как при покупке, так и при аренде жилья. Если говорить про пешую доступность, то как правило речь идет о 10-15 минутах ходьбы. Хотя, как вы понимаете, это очень условные обозначения, потому что шаг и скорость у всех разная. Я бы сказала, что пешая доступность - это расстояние до 1,5 км.

Если в пешей доступности нет метро, нужно смотреть на альтернативные варианты транспортной инфраструктуры. С появлением выделенных автобусных полос, МЦК и МЦД метро стало далеко не единственным удобным для перемещения по городу видом транспорта. Поэтому в каждой ситуации надо рассматривать транспортную инфраструктуру комплексно. Что касается проектов Tekta Group, то мы всегда внимательно анализируем данный параметр и перспективы его развития. К примеру, наш новый проект EVER находится в пешей доступности от станции метро Калужская и строящейся станции БКЛ «Воронцовская». А жилой квартал NOW на берегу Москвы-реки расположен всего в 7 минутах ходьбы от метро «Технопарк».

При этом в случае с арендным жильем близкое расположение к метро (например, до 10-15 минут пешком от дома до станции) прибавляет к стоимости аренды примерно 10% по сравнению с более удаленными локациями.

7. Мария:
Здравствуйте! Какие районы сейчас лучше всего подходят для комфортного проживания семьи с детьми? Там должны быть зеленые зоны, хорошие школы - это в первую очередь. Также хотелось бы приятную застройку (сталинки или, наоборот, современный комфорт-класс, главное – не однообразная советская панель). И каковы цены в этих районах? Что лучше в них выбирать – вторичку или новостройки?

Севастьянова Елизавета

Заявленным требованиям в большей степени, на наш взгляд, соответствует юго-запад Москвы с обилием парковых зон для отдыха и, как следствие, хорошей экологией, а также наличием ведущих учебных заведений: вузов и школ. Кроме того, районы этого направления будут активно обновляться в ближайшие годы: на смену советским панельным домам придут новостройки, отвечающие современным представлениям горожан о комфортной жизни. И в этом смысле Tekta Group есть что предложить. Сейчас компания строит два жилых проекта бизнес-класса на юго-западе Москвы: слим-небоскребы ENITEO на границе Академического района и современный квартал EVER в Обручевском районе. Традиционно цены на квартиры на юго-западном направлении чуть выше, что как раз объясняется наличием здесь всего того, что так необходимо семьям с детьми.

Конечно, современные жилые комплексы выделяются на фоне уже построенных объектов и богатством планировочных решений, и качественными материалами строительства, и нестандартными подходами к оформлению входных групп, и продуманным благоустройством дворовых территорий с использованием природных элементов. Так что выбор за вами!

8. Сергей:
В одном из Аналитических обзоров февраля на РБК https://realty.rbc.ru/news/6020dc499a7947dd175532a0 , где портал ссылаясь на исследование внес Подмосковный город Балашиха в ТОП 3, которая "выстрелила" за год по цене относительно прошлого года на 20+ %%. Если предположить что расчет верен, что стало причинами такого быстрого роста и есть ли предпосылки для дальнейшего роста цен. Ранее всегда Балашиха считалась одним из самых недооцененных городов Подмосковья, несмотря на близость и 40 минутную доступность близость электричкой от Курского вокзала.

Репченко Олег

Действительно, Балашиха расположена близко к Москве. Но это очень перегруженный город. В нулевые и в 2010-е годы она активно и порой беспорядочно застраивалась жильем. В результате здесь образовался дефицит инфраструктуры, ее не хватает на новых жителей. Кроме того, такие объемы предложения давят на цены. К тому же, несмотря на близость к Москве, дорогу до центра столицы вряд ли можно назвать комфортной. Электрички обычно переполнены, а шоссе Энтузиастов стоит в пробках.  

9. Анна:
Есть ли в Москве хорошие окраины? Чтобы было не очень дорого, но при этом безопасно и комфортно.

Репченко Олег

Недорогие, но при этом достаточно комфортные с точки зрения транспортной доступности и инфраструктуры окраины - это, например, Люблино, Марьино, Западное Дегунино, а также некоторые районы за МКАД с метро, например, Солнцево, Бутово. Подробнее об этом можно почитать в статье "Где купить квартиру: комфортные и не очень окраины Москвы".

Проекты в упомянутых локациях и по соседству с ними

Люблино Волжская, Люблино
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
ТополяМосква, Юго-Восточный округ, район Марьино, м. Люблино2 кв. 2021 г.от 18 471 272 руб.
Станция «Л»Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино2 кв. 2022 г.от 5 004 250 руб.
МетрополияМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК1 кв. 2024 г.от 8 136 940 руб.
Квартал Новые Котельникиг. Котельники4 кв. 2022 г.от 4 095 120 руб.
ДомашнийМосква, Юго-Восточный округ, район Марьино, м. Марьино4 кв. 2020 г.от 6 950 000 руб.
Кварталы 21/19Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Новохохловская МЦК3 кв. 2021 г.от 8 547 630 руб.
Квартал на набережной NOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2021 г.от 12 103 080 руб.
VitalityМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Дубровка4 кв. 2022 г.от 13 749 600 руб.
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2024 г.от 17 532 360 руб.
River Parkг. Королев2 кв. 2021 г.от 2 500 000 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Марьино Братиславская, Капотня, Марьино
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
ДомашнийМосква, Юго-Восточный округ, район Марьино, м. Марьино4 кв. 2020 г.от 6 950 000 руб.
ТополяМосква, Юго-Восточный округ, район Марьино, м. Люблино2 кв. 2021 г.от 18 471 272 руб.
Квартал Новые Котельникиг. Котельники4 кв. 2022 г.от 4 095 120 руб.
Квартал на набережной NOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2021 г.от 12 103 080 руб.
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2024 г.от 17 532 360 руб.
River Parkг. Королев2 кв. 2021 г.от 2 500 000 руб.
Белая Дача паркг. Котельники1 кв. 2023 г.от 3 987 720 руб.
Котельнические высоткиг. Котельники4 кв. 2018 г.от 4 204 200 руб.
Станция «Л»Москва, Юго-Восточный округ, район Люблино2 кв. 2022 г.от 5 004 250 руб.
Кузьминский лесг. Котельники1 кв. 2022 г.от 5 066 840 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Южное Бутово Бульвар адмирала Ушакова, Бунинская аллея, Коммунарка, Ольховая, Прокшино, Улица Горчакова, Улица Скобелевская, Южное Бутово
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино1 кв. 2023 г.от 5 516 595 руб.
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское4 кв. 2022 г.от 5 258 426 руб.
Район «Белые ночи»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка1 кв. 2023 г.от 4 884 667 руб.
ОстафьевоНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, пос. Рязановское1 кв. 2023 г.от 4 300 000 руб.
Бунинские лугаНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея3 кв. 2023 г.от 4 970 560 руб.
Столичные поляныМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская3 кв. 2021 г.от 6 285 800 руб.
Новая ЗвездаНовая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка2 кв. 2020 г.от 4 416 000 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Солнцево Говорово, Румянцево, Солнцево
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 7 239 000 руб.
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 8 637 798 руб.
ПозитивНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, д. Румянцево2 кв. 2021 г.от 8 348 313 руб.
homecityНовая Москва, м. Румянцево, пос. Московский1 кв. 2022 г.от 8 586 566 руб.
Мещерский лесМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Говорово4 кв. 2020 г.от 15 885 000 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Западное Дегунино Бескудниковский, Верхние Лихоборы, Восточное Дегунино, Дмитровский, Западное Дегунино, Северный, Селигерская
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Любовь и ГолубиМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская3 кв. 2022 г.от 5 397 240 руб.
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская2 кв. 2021 г.от 10 120 090 руб.
Фестиваль ПаркМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал4 кв. 2020 г.от 14 711 753 руб.
Ленинградка 58Москва, Северный округ, район Головинский, м. Балтийская МЦК1 кв. 2021 г.от 19 181 760 руб.
Легендарный квартал на Березовой аллееМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический садот 3 497 506 руб.
Датский кварталМытищинский район, г. Мытищи4 кв. 2023 г.от 5 607 360 руб.
В стремлении к светуМосква, Северный округ, район Лианозово, м. Алтуфьево2 кв. 2022 г.от 5 821 200 руб.
Миниполис РафинадХимкинский район, г. Химки2 кв. 2021 г.от 5 861 916 руб.
Загородный кварталХимкинский район, г. Химкиот 5 900 000 руб.
МаякХимкинский район, г. Химки2 кв. 2019 г.от 7 773 675 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все

 

10. Наталия:
Добрый день. Всегда считалось, то запад и юго-запад – это престижно, а юго-восток – ужас-ужас. Распределение по престижности как-то меняется или сохраняется? Какие районы сейчас можно назвать благополучными, а какие – нет?

Севастьянова Елизавета

Традиционно и неизменно популярны западное и юго-западное направления. Эти локации, а также центр Москвы, северо-запад и север останутся востребованными в классах «бизнес» и «премиум» как девелоперами, так и покупателями. Здесь расположены обжитые районы с развитой транспортной и социальной инфраструктурой.

Но мы видим, что сейчас активно преображаются территории бывших заводов, строятся новые дороги и транспортно-пересадочные узлы, современные торговые центры, обновляются парковые зоны. Так что ранее невостребованные локации в перспективе могут стать более привлекательными для жизни.

11. Михаил Шарапов:
Добрый день!

Два года назад приобрел в ипотеку однокомнатную квартиру в мкрн. Кучино (г. Железнодорожный) с перспективой запуска МЦД, возможного подорожания данной квартиры и последующего обмена на Москву.

Подскажите, пожалуйста, по Вашим оценкам насколько перспективно данное направление (мкрн. Кучино, панельный дом П44-Т, окна с видом на мусорный полигон) с точки зрения роста стоимости после запуска МЦД?

Спасибо.

12. Ольга Сельцова:
В студенческие годы жила на Профсоюзной, очень нравился тот район – особенно если гулять в сторону центра (через «Академическую» к метро «Ленинский проспект» и дальше к «Шаболовской») или в сторону «Университета». Несколько лет назад купила квартиру в Мытищах, но сейчас хочу попробовать перебраться в Москву. Что сейчас можно купить на оранжевой ветке миллионов за 10-12? Есть ли двушки в этом бюджете?

Севастьянова Елизавета

Академический район совмещает в себе тишину старых кварталов, зеленые парки и усадьбы XVIII века, а также близость столичного центра. Именно здесь расположены ведущие вузы страны.

На оранжевой ветке метро, в том числе и на “Академической” сейчас начинают появляться современные жилые проекты, к которым стоит присмотреться. Здесь же наша компания, в частности, строит слим-небоскребы ENITEO, стоимость двухкомнатных квартир евроформата в которых начинается от 12 миллионов рублей, и это уже в предчистовой отделке White Box. В нашем комплексе есть все, что ценят и выбирают жители современных мегаполисов: просторное лобби с помещениями для мойки лап животных и колясочными, системы безопасности с биометрическими считывателями, закрытая дворовая территория без машин, которая распределена на зоны по интересам и возрастам.