Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок жилья эконом класса: ждать дефицита или изобилия?




Существует мнение, что в ближайшее время рынок недвижимости ждет дефицит жилья. Общее снижение объемов строительства, недоступность заемных средств и административные барьеры по получению площадок под застройку мешают девелоперам выходить на новые проекты. Таким образом, в 2010-2011 годах предложение на рынке новостроек может упасть чуть ли не в половину, что приведет к очередному скачку цен на недвижимость. А значит - «эконома» опять не будет…

Есть и другая точка зрения. Рентабельность строительства действительно снизилась, но, как показывают отдельные примеры, жилые проекты могут быть успешно реализованы при минимальной доходности и относительно низких ценах на жилье.  А чтобы получать от своей деятельности больше прибыли, застройщикам требуется наращивать не маржу, а объемы строительства доступного жилья.  Следовательно, число жилых проектов эконом-класса в ближайшее время может вырасти.

Какой сценарий наиболее вероятен? Какие тенденции возобладают на рынке жилой недвижимости в ближайшее время? Как будут меняться цены на квартиры в новостройках?

На вопросы ответил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Спикер:

Вопросы

Наталья Жогова:
Владимир Ресин в Каннах на днях заявил, что объемы строительства в Москве достигнут докризисных показателей через два года, и что строительство социального жилья столичные власти собираются доверить частным застройщикам в обмен на смягчение правил игры на рынке. По его словам, будут относиться к инвесторам, "как к любовнице". Как, на ваш взгляд, это может повлиять на предложение жилья в мск?
Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
С приходом кризиса объем предложения на рынке начнет увеличиваться за счет сокращения доли социального жилья. В последнее время доля социального жилья находилась на уровне 70-80%, а это неправильно, поскольку по сути означает, что один покупатель коммерческой квартиры опосредованно оплачивает 2-3 квартиры очередников – отсюда и цены. По нашему мнению, доля социального жилья не должна превышать 30%, когда покупатель оплачивает полквартиры очередника – это еще куда ни шло. Соответственно, с приходом кризиса денег в бюджете стало меньше и «вытягивать» такую долю социального жилья государство уже не сможет. Если в период постоянного роста цен оно еще как-то могло «навешивать» на застройщиков все больше и больше обременений, то сейчас - при таком их объеме и количестве - строительство может оказаться просто нерентабельным.
Таким образом, доля «социалки» будет порядка 30%, при этом общие объемы строительства года через 2-3 вернутся на докризисный уровень просто по той причине, что в генплане Москвы уже заложено возвещение по 5 млн. кВ.м до 2025 года - подробнее об этом читайте в нашем материале Какой будет Москва в 2025 году. Сейчас застройщики решают свои локальные проблемы, ищут финансирование – это дело техники и по мере общего оздоровления ситуации все чаще заявляют о новых стройках. Сейчас объем новостроек уменьшился примерно на 30% - он составляет сейчас около 3,5 млн. кВ.м, так что, скорее всего, 2010 год станет в этом смысле минимальным, но постепенно объемы строительства восстановятся.

Василий Иванович Теркин:
Интересует Ваше мнение относительно динамики цен на машиноместа в домах бизнес-класса и элитных.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Динамика цен на машиноместа очень неоднозначная и, в отличие от цен на жилье, здесь нет одной общей тенденции. С одной стороны, места в подземных паркингах жилых комплексов зачастую неадекватно дороги и порой в разы превышают стоимость самого автомобиля, с другой – они нужны, удобны и полезны. Соответственно, ситуация очень разнится в зависимости от локальной коньюнктуры районы, от того, есть ли альтернатива паркингу в ЖК. Например, на Новокузнецкой в качестве альтернативы паркингам в элитных домах, расположенных в окрестностях, сдаются машиноместа в 2-х этажном подземном паркинге в торговом комплексе рядом с метро есть, причем стоят они по 5-6 тыс. руб. в месяц. При этом в соседнем элитном доме уже длительное время висит объявление о продаже машиноместа – видимо, пока безуспешно. Потому что у людей нет необходимости покупать его за бешеные деньги, когда есть возможность арендовать. Бывает, что у людей есть возможность парковать машины на охраняемой территории просто во дворе.
Есть и другие примеры, когда у людей вообще нет вариантов и машину вечером не «воткнешь» даже в одном из соседних  переулков. Такая ситуация существует во многих местах на Арбате, на Остоженке. И в таких ситуациях цены держатся на докризисном уровне, а предложения все равно пользуются спросом, потому что вариантов нет и люди готовы покупать или арендовать места по любой цене.
Таким образом, тренды в этом сегменте рынка будут очень разнообразными: что-то будет оставаться баснословно дорогим, а что-то может «просесть» очень сильно.

Петрушин Алексей Валерьевич:
Объясните вкратце как исчисляется индекс IRN .... уж больно недостоверным он становится в последнее время ... Покупательская способность населения низкая, сделок в Москве немного, предложений жилья достаточно, а Ваш индекс снова устремился вверх? И, вообще, за последние годы вы как-то корректировали формулу определения индекса IRN, или она остается неизменной многие годы?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Вопрос методологии очень объемный, здесь нет смысла в деталях его обсуждать. Общее описание есть в разделе Методология на www.irn.ru. Методология постоянно совершенствуется и мы стремимся к наиболее адекватному отражению ситуации.
Если вас смущает рост цен на жилье, который имеет место последние несколько месяцев, то, независимо от общеэкономической ситуации мы вынуждены признать, что цены с осени прошлого года действительно прибавились, хоть и немного – примерно на 3-5%.
Имейте в виду, что растет в основном долларовый индекс стоимости, за счет того, что доллар постоянно слабеет (с прошлого лета он потерял уже порядка 10%). Вы можете заметить, что, как только наступает очередное ослабление доллара, прыгают и долларовые цены. Мы отслеживаем динамику цен в долларах на www.irn.ru, потому что так исторически сложилось, и сейчас мы сохраняем эту традицию, чтобы иметь возможность сравнивать динамику цен за много лет.
Но вы можете также посмотреть рублевый индекс в качестве альтернативы на главной странице сайта www.metrinfo.ru и обнаружить, что там происходит некое «топтание на месте». Поэтому предлагаю смотреть на ситуацию разносторонне и избегать делать резкие выводы.
Кашмач Иван Николаевич:
Добрый день, Олег!
Хочу услышать ваши комментарии про район Куркино в целях покупки ...Так как этот район мне очень нравится и слышу много хорошего о Куркино. Интересует до 100 метров. Какое будущее ждёт Куркино? Цена будет падать или расти? Каково транспортное движение в будущем?
Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Действительно, Куркино – в чем-то уникальный район: он и внешне отличается от других спальных районов Москвы, и застраивался комплексно и продуманно, здесь более интересные планировочные решения квартир, поскольку это монолитно-кирпичные дома по индивидуальным проектам и т.д. Соответственно, сегодня он вполне обоснованно является одним из самых дорогих районов Москвы за МКАД.
В принципе, вы можете самостоятельно отслеживать и анализировать состояние цен в этом районе в режиме онлайн с нашими новыми сервисами. Вам в помощь Аналитический паспорт района, где можно увидеть динамику и прогноз цен в районе на ближайшее время, также можете сравнить его с аналогичными районами с помощью сервиса Сравнение цен на жилье или увидеть, какое место он занимает в Рейтингах районов и как оно меняется.
Также имеется ряд удобных возможностей на портале www.metrinfo.ru: вы можете отслеживать цены на квартиры в Москве по районам в динамике - см раздел "Недвижимость и квартиры в районе Куркино". В том числе имеется опция «сравнить с Москвой», где видно, когда рост цен на жилье в Куркино опережал средний по столице. Но общий вывод такой: скорее всего, независимо от поведения цен на жилье в Москве, Куркино останется одним из самых устойчивых районов столицы по стоимости жилья.
Транспортная доступность – это одно из слабых мест и недостатков этого района в отличие от соседнего Митино, куда протянули метро, от того же Бутово и других аналогов за МКАД. В настоящее время идет реконструкция Ленинградского шоссе, что должно несколько улучшить транспортную доступность всего сектора. Но мне все-таки кажется, что этот район больше подходит для тех, кому не нужно ежедневно к определенному времени ездить в офис.

Белоножко Андрей Анатольевич
Почему у Вас на сайте нет возможности что либо написать читателям (что то типа форума)?  Глядишь, и вы что-нибудь интересного узнали от людей. Скучно читать "умные" рассуждения одних только девелоперов да агентств недвижимости (их позиция понятна - они бабло зарабатывают и всё подчинено этому).

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Мы сейчас заметно переделываем и совершенствуем www.irn.ru – смотрите, как будет выглядеть сайт  уже в апреле этого года. И это одна из задач, которую мы перед собой поставили. Но мы не хотим делать очередной «мертвый» форум, каких немало на различных интернет-площадках, а хотим создать живое сообщество. Как это лучше сделать, мы сейчас решаем, чтобы до конца текущего года реализовать эту идею.
Особо отмечу, что вы всегда можете написать нам свое замечание или комментарий по электронной почте. Также мы стали проводить регулярные онлайн-конференции, чтобы иметь возможность интерактивно общаться с посетителями сайта и не только высказывать собственное мнение, но и иметь обратную связь.
Дьячков Владислав Евгеньевич (Группа компаний "Мортон"):
Олег, добрый день.
Сегодня крупнейшие ипотечные агентства США фиксируют убытки по итогам 2009 года и нуждаются в государственной поддержке, экономическая ситуация в ряде европейских стран близка к преддефолтной. В связи с этим можно смело утверждать, что «дно» мирового финансового кризиса еще не пройдено. Как, по Вашему мнению, все это может отразиться на нашей экономике и на российском рынке недвижимости в частности, учитывая, что кризис «пришел» к нам с запада? Сегодняшний незначительный тренд вверх стоимости жилья это сигнал к инвестициям в недвижимость или это все-таки иллюзия прохождения «дна» и корректировка цен связана со стабильным уровнем цен на нефть (основа российской экономики) и в случае их снижения пружина развернется в обратную сторону?
В рамках каких ближайших мероприятий можно будет услышать аналитические доклады специалистов ИРН?
Спасибо.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Во многом мы с Вами согласны, что говорить об окончании кризиса пока рано, и недавно мы как раз рассуждали на эту тему в материале Кризис в США и Европе прогрессирует. Что касается тренда повышения на рынке вторичного жилья, то, на наш взгляд, он как таковой отсутствует. Скорее, как говорят фондовые аналитики, это небольшой «отскок» после существенного падения. Мы наблюдаем рост цен с осени прошлого года на несколько процентов. В первую очередь, это объясняется чисто психологически – на рынке появилась хоть какая-то жизнь, соответственно продавцы поспешили ценники задрать фактически на ту же величину торга. Отчасти подросли средние показатели, потому что самые дешевые предложения начали вымываться с рынка, и, наконец, наибольший прирост виден в долларовом индексе опять же с учетом понижения курса доллара. И здесь, на наш взгляд, показательнее смотреть на рублевый индекс, который мы публикуем на сайте www.metrinfo.ru (об этом уже говорили сегодня – см. выше).
Таким образом инвестировать в недвижимость в ожидании баснословных доходов от краткосрочных спекулятивных сделок, как было раньше, сегодня, очевидно, не стоит. Лучше использовать недвижимость как консервативный инструмент, который может приносить небольшой фиксированный доход от сдачи в аренду. При этом какого-то дальнейшего провала тоже не ожидаем, потому что потребность в жилье большая, дефицит сохраняется и по крайней мере в Москве скорого избытка предложений тоже не будет, поэтому скорее всего будут происходить коньюнктурные вариации вверх-вниз, но какого-то существенного движения ни в ту, ни в другую сторону не будет.
Более подробно мы будем обсуждать эту тему на традиционном Круглом столе «Индикаторов рынка недвижимости» в рамках выставки «Недвижимость – 2010» в ЦДХ – «Рынок недвижимости в 2010 году: рост по объемам, а не по ценам». Будет интересное обсуждение с участием представителей приглашенных застройщиков. Все желающие присутствовать должны обязательно аккредитоваться.

Сазонов Владимир Вячеславович:
Добрый день!
Как Вы думаете, как складывалась бы ситуация на рынке если бы с апреля-мая прошлого года не был выброшен очень значительный объем доступного жилья эконом-класса (я, конечно, имею ввиду проекты, где эксклюзивно выступал НДВ)? Второй вопрос - не захлебнется ли спрос, если доступные эконом-проекты подойдут к отметке 95-100 тыс. руб. за метр?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Глобально ситуация на рынке от этого проекта не сильно зависит – динамика цен и без него, думаю, складывалась бы подобным образом. Другое дело, что пример показал, где находится емкость массового спроса и какова должна быть глубина дисконта, чтобы продажи зашкаливали, как это было до кризиса. Не будь этого примера, цены упали бы в среднем примерно настолько же, продажи носили бы единичный характер и не было бы понятно, докуда падать дальше, чтобы продажи стали массовыми. Не захлебнется ли спрос…? Думаю, что захлебнется, потому что эластичность по цене сейчас довольно низкая и для покупателей в эконом-классе важна каждая тысяча долларов. Учитывая, что среднерыночная цена сейчас порядка 125 тыс. руб. за кВ.м по Москве и в общем-то при этом ценнике продажи на той же «вторичке» и в целом по основной массе новостроек пока минимальны, мне представляется, что 100 тыс. руб. за кВ.м – это та самая психологическая планка, при которой спрос будет и после которой продажи могут сильно тормознуться.

Морозова Надежда Леонидовна (частный риэлтор - не черный)
В начале кризиса много говорилось и ИРН давал прогноз, что будет много новостроек эконом-класса, острый дефицит которых лично я вижу в Москве с 2004 года. Однако эти идеи оказались лишь "уткой" будучи растиражированными другими СМИ они лишь на несколько месяцев притормозили возвращение прогнувшихся цен к докризисным. Сейчас я, как агент в полях боя, вижу стремительное возвращение к докризисному прайсу на вторичке. Стали рассыпаться альтернативы, т.к. один из участников цепочки легко повышает цену на 400-600 тыс.рублей. Все рушится. Уйти в "первичку" у участников рынка возможности нет, ведь при богатстве панельных вариантов в области клиентам имеющим даже хрущобу в Москве в б-ве нужна только Москва. Рынок эконом-жилья предлагает сейчас лишь рисковые проекты в монолитных домах на низкои стадии возведения. Почему не случилось строительного бума? Ведь деньги у людей есть и без ипотеки. Почему рынок не отреагировал на большой спрос в Москве на качественную панель н ебольших площадей с отделкой, а владельцы земли в Москве решили переждать трудные времена? Аналогично поступили владельцы инвестиционных квартир придерживая их до нового роста, и уйдя в аренду. А ажиотаж вокруг Марфино в сентябре прошлого года и Нахимово в ноябре прошлого и марте этого года, когда весь объем от застройщика улетел за 3-5 дней только подтверждают острый дефицит предложения эконом-класса в популярных сериях домов. Все будущее предложение по панельному коммерческому жилью в 2010-2011 годы в Москве упирается в 10 домов, это строительный бум???

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Мне представляется, что Вы видите ситуацию только с одного ракурса. Когда пошла информация об оживлении на рынке, каждый уважающий себя продавец подкорректировал ценник, но при этом сроки экспозиции квартир нередко составляют по полгода. Я готов поверить, что в почти готовых новостройках покупателю уже не уступают, но вот на вторичке ситуация другая. И по нашей информации, здесь  покупателю с живыми деньгами уступает любой продавец.
Что касается массовых строек, то никто и не говорил, что в Москве проекты начнут сыпаться как из рога изобилия и сейчас все резко построится. Потому что даже небольшие сложности финансово-технического характера требуют времени на решение. Вы мыслите категориями «здесь» и «сейчас», а речь идет о достаточно продолжительных циклах и среднесрочных тенденциях. Года 2 должно пройти, чтобы начали сказываться изменения и появилось что-то новое. Самая острая фаза кризиса была в 2009 году и понятно, что тогда многого не приходилось ожидать, но уже с этого года проектов будет больше. 
К тому же не забывайте, что речь идет в целом о России. Если внимательно следите за ситуацией, Вы можете видеть, что с начала этого года практически ежемесячно появляется информация о новых масштабных строителных объектах, в том числе и в Московском регионе. Их перечень мы приводим в нашей свежей статье Россию завалят дешевым жильем.

Калугина Инна (журнал "Всё про недвижимость", выпускающий редактор):
Минрегион разработал стандарты нового жилья экономического класса и даже озвучил «справедливую цену» в нем — 30 тыс. рублей за кв. метр. Ваше мнение по этому поводу? Возможна ли корректировка этой цены еще на понижение?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

«Цены» Минрегиона всегда были существенно ниже рыночных – в среднем раза в 2, поскольку они используются для номинальных расчетов и фактически представляют собой голую строительную себестоимость без учета инвестиционных затрат девелоперов – стоимости земли, различных обременений и т.п. Поэтому я бы не рекомендовал на них ориентироваться.

Калугина Инна (журнал "Всё про недвижимость", выпускающий редактор):
Возможно ли достижение порога «справедливой цены» и для вторичного рынка недвижимости в Сибирском регионе в частности? Какую методику расчета «справедливой цены» для вторичного рынка недвижимости используете Вы?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Готовых данных по Сибирскому региону у нас сейчас нет, поэтому  воздержусь от конкретики на этот счет. Что касается нашего понимания неких общих принципов, как рассчитывать «справедливую цену» и может ли рыночная стоимость опуститься до нее, то как раз недавно мы посвятили этому вопросу статью Справедливая цена на квартиры в Москве – 2.000$ за метр.

Калугина Инна (журнал "Всё про недвижимость", выпускающий редактор):
Соблазн вернуть рынок в докризисные условия у заинтересованных сильных игроков рынка велик, между тем, господин Кудрин в одном из своих последних выступлений заявил: "С октября 2009 года идет прирост цен на недвижимость, это сделает ее привлекательной. И здесь хочу предостеречь, что таких факторов, которые позволят вырасти ценам до докризисного уровня, не будет». О каких «таких» факторах идет речь, только ли возможный дефицит новостроек и высокие ипотечные ставки имеются в виду?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Господин Кудрин всегда занимал консервативную позицию в отношении рынка недвижимости и он последовательно ее выдерживает. Понятно, что он имеет в виду: в целом экономическая ситуация далека от идеальной, прежнего инвестиционного бума и переизбытка свободных средств, который выражался в докризисные времена в росте зарплат, больших бонусах, доступном кредитовании, больших инвестиционных бюджетах, которые приходили в Россию, высоких темпах роста фондового рынка и т.п., в настоящее время не наблюдается. Предпосылок для серьезного экономического скачка в ближайшие годы во всем мире также нет. Поэтому и ожидать скорого отскока и былых темпов роста цен на недвижимость не стоит. Так что, несмотря на желание многих видеть радужную картину – что все сейчас быстро вырастет  и вернется к докризисному состоянию, нам кажется, что консервативная позиция более оправдана.

Калугина Инна (журнал "Всё про недвижимость", выпускающий редактор):
Почему цены на жилье снижаются не так интенсивно, как того ожидали домохозяйства, планировавшие улучшить жилищные условия в период кризиса за счет обвала цен,(в Кузбассе например снижение за минувший год составило всего 21,5%). Жилье по-прежнему малодоступно, и, если бы не социальные программы в регионе, решение жилищного вопроса оставалось бы несбыточной мечтой.

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

У нас опять же есть собственная статья на эту тему – Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза. Она написана на примере московского региона, хотя применима ко всей России, потому что падение цен в среднем по стране также составило порядка 30% - от 20 до 50% в зависимости от региона.
Основная причина проблемы – это административные препоны на пути застройщиков, забюрократизирование  отрасли, что не дает строить жилье в достаточном количестве - на фоне общего недостатка  жилья, который наблюдается не только в Московском регионе, но и по всей России. Поэтому и цены на него в сравнении с платежеспособностью населения оказываются завышенными, и для многих людей собственная квартира действительно по-прежнему остается мечтой.

Калугина Инна (журнал "Всё про недвижимость", выпускающий редактор):
Помимо развития ипотеки, какие факторы будут способствовать восстановлению региональных рынков недвижимости?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

В первую очередь - не надо связывать такие понятия, как восстановление рынка и цены – рынок может прекрасно себя чувствовать и развиваться без всякого роста цен. Ипотека здесь тоже не играет «первую скрипку». Основное, что нужно для решения проблемы, как я уже начал говорить – это политическая воля по разбюрократизации региональных рынков, что позволило бы застройщикам получать землю под строительство и оформлять всю разрешительную документацию на подключение к инженерным сетям на доступных, понятных условиях без завышенных трафиков и излишних проволочек. Это в свою очередь приведет к увеличению объемов строительства.  Соответственно, чем ниже цены, по которым застройщики смогут выводить жилье на рынок, тем лучше  будут идти продажи, причем без всякой ипотеки. То есть ипотека может быть дополнительным фактором, стимулирующим продажи, но не надо рассматривать ее как панацею от всех бед. Повторюсь: главное, чтобы у застройщиков была возможность строить и делать это в разумные сроки, чтобы из-за административных проволочек стройки не растягивались непрогнозируемо на годы, так как это сильно увеличивает себестоимость, и чтобы все, что необходимо для строительства, доставалось застройщикам от государства по разумным ценам.

Дубровный Константин:
Добрый день, Олег. Каков Ваш прогноз по загородному рынку недвижимости (до 50 км.) на построенные поселки на 2010 год? Второй вопрос: будет ли второе дно в 2010-2011 гг. на рынке недвижимости г. Москвы или мы на "дне" и в дальнейшем только небольшой рост или стагнация цен?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

На загородном рынке существует гораздо большая дифференциация, чем на квартирном, потому что поселки все разные, дома нетиповые. Поэтому в данном сегменте и «вилка» цен гораздо шире. Но по отдельным домам, в отличие от того, насколько удачный сам поселок, построен он или нет, в каком он состоянии, насколько он грамотный или бестолковый и т.п., может либо продолжиться коррекция, либо цены останутся на месте, либо даже немного уйдут в плюс. Единой динамики не будет.
Касаемо второго дна, здесь ситуация двоякая. С одной стороны, я не вижу у рынка предпосылок свалиться на второе дно. Похоже, что снизу его от более глубокого падения удерживают с одной стороны – ограниченное предложение, с другой – высокая потребность людей в жилье. И, как мне кажется, если брать вторичку, то скорее всего, показатели вниз не пойдут. Но может быть вариант неявной коррекции, например, когда 3 года цены будут оставаться на месте. При наличии инфляции в размере 10% в год это по сути означает падение цен на 30% от реальной стоимости.
С другой стороны, модель второго дна может реализоваться, но не совсем так, как это принято считать. Я имею в виду, что упадет не весь рынок. Мы видели, что отдельные проекты новостроек, когда застройщикам нужно продать большой объем жилья, вполне могут успешно продаваться с большим дисконтом, яркий пример – все то же «Марфино». То есть, когда средняя цена жилья по Москве составляла 125 тыс. за кВ.м, они продавали квадрат от 70 тыс. руб. – скидка от среднерыночной цены превышала 30%. И может оказаться так, что вторичка и основной объем жилья с очень ограниченными продажами будут стоять на прежних ценах, а вот реальный рынок, где будут основной объем продаж и основная оборачиваемость, уйдет ниже рынка с дисконтом на треть - по сути как раз на так называемое «второе дно».

Дель Олег Анатольевич:
Добрый день! Какова, на Ваш взгляд, будет динамика роста стоимости аренды жилой недвижимости в Москве (в частности, бизнес-класса)? Какое соотношение цены продажи и стоимости аренды квартиры является сбалансированным с рыночной точки зрения (опираясь на международный опыт)?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Тема аренды крайне неоднозначна. С одной стороны, доходность от сдачи в аренду крайне невысока – в Москве это порядка 5-6% годовых (по любому жилью, а не только бизнес-класса). И по российским реалиям это мало: те же госбанки дают по депозитам около 10% годовых. Раньше все на это не обращали внимания, потому что основную прибыль давал прирост стоимости жилья – условно говоря, неважно, за сколько сдавать в аренду, главное, что квартира на 50% подорожала. Сейчас, когда особой доходности от спекулятивных сделок нет, многие рассуждают так: лучше эту квартиру продать, а деньги положить хотя бы на тот же депозит и получать больше без всяких хлопот и рисков. С другой стороны, по мировым меркам доходность в районе 5% годовых – это очень даже неплохо. Примерно столько у них аренда и дает, притом, что банки обеспечивают порядка 2-3 % годовых.
Казалось бы, в свете текущей экономической ситуации аренда должна дорожать первой, как более мобильный рынок. Однако, несмотря на попытки арендодателей поднять цены, проходит месяц-другой, и они откатываются назад – рынок не принимает подорожание. И тому есть вполне понятная причина – ограниченная платежеспособность людей, которые снимают жилье. Для арендатора, если у него, к примеру, есть 30 тыс. руб. дохода в месяц, каждые 2 тысячи на счету. Если говорить о бизнес-классе, то он достаточно дорогой, можно даже сказать, неадекватно дорогой, и был во многом сформирован экспатами и компаниями, которые снимали жилье под иностранцев. А когда они сгинули, оказалось, что по таким ценам мало кто готов снимать. Таким образом, аренда оказалась сегодня в патовом состоянии: с одной стороны, без прироста стоимости квадратного метра она не слишком выгодна, с другой, расти ей особо некуда. Более подробно с нашими рассуждениями на эту тему Вы можете ознакомиться в материалах Аренда жилья запрещает квартирам дорожать и Аренда жилья дешевеет вопреки прогнозам и ожиданиям.

Савин Валерий Олегович:
Сейчас анонсировано много новостроек эконом класса по "антикризисным" ценам, но все это изобилие распространяется только при условии 100% оплаты. Как по вашему, почему застройщики готовы брать деньги в кредит у банков под большие проценты, но не готовы брать их у населения?

Репченко Олег Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU

Ровно по той причине, что им нужны деньги на продолжение стройки. Судите сами. У застройщиков  есть  два варианта: либо взять деньги у банка и платить ему немалые проценты, либо взять деньги у населения, но проценты не платить. Поэтому примерно на величину тех процентов, которые они экономят, они могут скинуть цены и продавать с дисконтом, чтобы стимулировать спрос. Но этот дисконт имеет смысл для застройщика только в том случае, если покупатель даст все деньги сразу. Потому что, если покупатель даст застройщику только часть, то последнему все равно придется идти в банк и недостающие деньги занимать. Тогда в чем смысл? Те, кто упорно держит прежние цены, сидят на банковских кредитах, платят банку проценты, но хотят продать задорого, чтобы компенсировать затраты. Те, кто продает с дисконтом, хочет получить все деньги сразу и быстро, чтобы продолжать стройку без кредитов.  Разумеется, застройщику не интересно выходить с антикризисными – демпинговыми ценами, чтобы продавать покупателям с беспроцентной рассрочкой. Что касается рассрочки под проценты, то она есть у большинства застройщиков.  Так что, на мой взгляд, это вполне понятная и оправданная  стратегия.

Модератор:
Уважаемые посетители сайта www.irn.ru! Благодарим вас за актуальные и разнообразные вопросы. Мы надеемся, что вы будете проявлять не меньший интерес и к последующим онлайн-конференциям на нашем сайте.
Мы расчитываем проводить подобные беседы регулярно, причем привлекать в качестве спикеров не только наших сотрудников, но и других экспертов рынка, которым вы также сможете задать свои вопросы. Следите за обновлениями раздела!
Если ваша компания заинтересована в проведении собственной онлайн-конференции на www.irn.ru и готова предложить актуальную тему для обсуждения, заполните форму заявки.

 

Просмотров (сегодня/вчера/всего): 0 / 0 / 6535
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
Квартиры у м. Выхино Новые квартиры у м.Выхино. Квартиры в готовых домах. Площадь от 51 до 54 кв.м. Звоните! Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Северном" СКОРО СТАРТ ПРОДАЖ! Готовые квартиры с отделкой "комфорт-класса". 5 мин. пешком до ж/д станции "Долгопрудная" Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Готовые квартиры бизнес-класса на Павелецкой набережной от 14,6 млн руб.! Панорамные виды. До 31 августа машиноместо в подарок! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Изумрудные холмы Квартиры в новых корпусах от 3 млн руб. Заселенный микрорайон с развитой инфраструктурой. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» 2-комнатные квартиры от 4,9 млн руб. С отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Ипотека от 5%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! Сердце Столицы. Дома на набережной сданы. 1 мин. от ЦАО! Потолки 3,2-5,6 м, окна 2,15х6,3 м. 4000 м2 фитнеса. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. Счастье на Ленинском Последние квартиры в готовом доме бизнесс-класса. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Выгода до 2 млн руб.! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Олимпийской Деревне В августе скидка до 1 млн руб. Квартиры в готовом доме. Рядом м. «Юго-Западная». Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Застройщик: Мичуринский 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 10,5 млн, 3-ком - от 15,2 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Чем больше м2, тем комфортнее! Московская прописка! Квартиры с видом на Москва сити! м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Элитные квартиры! Хамовники. Авторский дизайн. Три стиля: классика, современный, ар-деко. Итальянские кухни. Встроенная техника. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Акция! Кладовка в подарок при покупке трехкомнатных квартир, а также квартир евроформата от 70 кв.м. До 31.08.2019 Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Готовые квартиры с ключами от 5,5 млн руб. 5 минут до метро "Рассказовка". Пляж рядом с домом. Ипотека от 5%. от 5,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Соколе Квартиры бизнес-класса с витражными окнами. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Индивидуальные условия! Застройщик: Усиевича 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Финал продаж элитных квартир! Barrin House в Хамовниках. Готовый дом. Паркинг. Охрана. Большой закрытый двор. Фитнес-клуб и детсад в доме. Застройщик: Моснитки. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк ЖК Бизнес-класса. Двор без машин. 3 м. до метро Речной Вокзал. Отделка White Box. Подземный паркинг. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Квартиры бизнес-класса. Скидка до 2 млн руб. на 3-комн. квартиры. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Застройщик: Открытое акционерное общество Московский городской центр продажи недвижимости (ОАО Центр-Инвест ). Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на западе Москвы! Долина Сетунь. Вся Москва как на ладони! Потолки до 4 м, окна 2,1х2,2 м. Консьерж. Паркинг. Охрана. Застройщик: Донстрой-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если таунхаус, то в центре. Свой выход в парк. Совершенные системы комфорта Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Квартиры от 12,1 млн руб. Подземный паркинг. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Дом сдан, выдаём ключи. Звоните! Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,3 млн рублей. Ипотека от 5,5%. Детский сад на территории. Двор без машин. Успейте купить в августе! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Закрытый двор. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Только августе скидка до 6%. Звоните! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Семейная ипотека по ставке от 5%. 5 минут до Москва-Сити. Метро Полежаевская.Трехуровневый подземный паркинг. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,6 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Квартиры в готовых и строящихся корпусах. Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Ипотека от 5,5%. Яркие фасады. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции архитекторов" Квартиры премиум-класса с выгодой до 1,9 млн руб. только до 31.08.! Малоэтажная застройка, подземный паркинг. м.Бауманская Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 16,6 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,3 млн руб! Звоните! от 5,3 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург Студии от 3 млн руб. в г.Одинцово. 11 км до МКАД. Рядом Подушкинский лесопарк. Детский сад на территории - уже открыт. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал в Сколково 25 минут до центра столицы. Спортивные и детские площадки. ЗАО. Ипотека! от 3,5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,5 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.08 Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Сдача в 2019г. Отделка "под чистовую". Закрытый двор без машин. Развитая инфраструктура. Ипотека без первого взноса. Рассрочка 0% квартиры от 2,6 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры от 4,1 млн.! Сдача в 2019г. 15 мин. до метро Ольховая, Коммунарка. Школы, сады и поликлиника в районе от 4,1 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный Квартал Подземная парковка, охраняемый двор без машин, детский и спортивный центр. Останкинский район. Метро Ботанический Сад и Отрадное. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте