Рынок недвижимости Москвы подошел к переломному моменту: цены на новостройки, раздутые льготными программами, начинают терять опору и готовы обвалиться.
Продажи новостроек в столице резко просели еще в феврале, после ужесточения условий семейной ипотеки: на смену декабрьско-январскому ажиотажу, когда покупатели спешили оформить сделки на старых льготных условиях, пришел закономерный спад. В марте активизации рынка новостроек не случилось, как и в апреле, когда продажи на первичном рынке продолжили уступать прошлому году почти вдвое.
Спрос, казалось бы, теплится, но при ближайшем рассмотрении видно, что это уже даже не ипотека, доля которой сжалась примерно до трети. При этом снова выросла доля рассрочки, на которую теперь приходится до половины продаж. Рассрочки являются квазипродажами, то есть это скорее резервирование квартиры, а не полноценная покупка, но без них число сделок по сравнению с прошлым годом рухнуло бы уже не на 40-50%, а на 70-75%.
Что дальше? Дальше — летний сезон с его традиционным затишьем, что может только усугубить стагнацию. Кроме того, впереди маячит очередной виток ужесточения условий выдачи семейной ипотеки с 1 июля 2026 г., что «прикрутит» эту программу еще сильнее и еще больше «сожмет» и без того слабый спрос. Конечно, в преддверии нововведений, в июне, возможен небольшой всплеск активности, но он будет незначительным и краткосрочным: основной спрос на «семейку» был искусственно выдавлен еще в конце прошлого года. А после 1 июля последует новый провал спроса и сделок.
В отличие от рынка новостроек, перекошенного льготными госпрограммами, рынок вторичного жилья чувствует себя относительно неплохо. Продажи продолжают расти, насколько это возможно в текущей ситуации высоких ставок. В том числе, и за счет покупателей, мигрировавших с первички.
Дело в том, что массовые ипотечные льготы прошлых лет привели к разрыву цен между первичкой и вторичкой. В зависимости от методики расчета превышение цен на новостройки над сопоставимой вторичкой составляет от 20% до 50%. Цены на новостройки сложились в эпоху массовой дешевой ипотеки, которой больше нет или почти нет: на фоне дефицитного бюджета власти вынуждены урезать льготы и ждать их расширения в такой ситуации не приходится. Покупатель с перегретых по ценам новостроек, лишенный сверхдешевой ипотеки, просто уходит на вторичный рынок, где цены ниже.
При этом важно понимать, что современная вторичка — это вовсе не обязательно старый советский фонд. Существенную ее долю составляют вчерашние новостройки: инвесторы, набравшие квартир в расчете на дальнейший рост цен, теперь перепродают их как по переуступке, так и в уже сданных домах. Сюда же добавляются те, кто не справляется с ипотекой и хочет «вылезти» из этой истории. По сути, сегодня на вторичном рынке можно купить те же самые новостройки, но уже готовые, без риска недостроя, с возможностью посмотреть не только картинки застройщика, но и реальное состояние дома, работу управляющей компании, оценить контингент соседей. В такой ситуации новостройки без мощной льготной ипотеки оказываются просто неконкурентоспособными и сложившийся здесь завышенный уровень цен становится неактуальным.
В результате новостройки сейчас все больше начинают проигрывать вторичке. По цене они ощутимо дороже, по локации — нередко расположены хуже (окраины и бывшие промзоны против сложившихся обжитых районов), по рискам — выше (затягивание сроков строительства, риск заморозки строек, несоответствие обещанного и реального) и так далее. А теперь не остается и последнего козыря – сжатие льготных ипотечных программ похоже достигло критической массы.
Сегодня разрыв цен между первичкой и вторичкой составляет в среднем около 30%. Закрыть его можно только двумя путями: либо вторичка должна дорожать, либо новостройки – дешеветь и, скорее всего, в ближайшем году будут происходить оба эти процесса.
Рост стоимости вторичного жилья ограничен высокими ставками, которые вряд ли ощутимо снизятся в обозримом будущем, а также ограниченной платежеспособностью населения. За минувшие месяцы индекс стоимости готового жилья в Москве, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, прибавлял примерно на уровне официальной инфляции и, по всей видимости, этот тренд сохранится. Следовательно, большую часть разрыва цен между первичкой и вторичкой должна закрыть именно коррекция цен на новостройки.
Разумеется, застройщики очень не любят не только снижать цены, но даже говорить и слышать об этом. Но тот спад продаж, который мы наблюдаем последние месяцы, просто не оставляет иного выбора. И рассрочки здесь не являются решением, а лишь ограниченной временной мерой, позволяющей потянуть время. Но если говорить о перспективе года, то тренд на снижение стоимости новостроек постепенно будет нарастать.
Другое дело, что многие предпочтут о падении цен не говорить и завуалировать его тем или иным способом, хотя конечно возможны и громкие маркетинговые скидки от отдельных застройщиков. Однако наиболее серьезные дисконты, вероятно, будут предлагаться не публично, а «тихо» — под конкретного покупателя. Также получат широкое развитие скрытые скидки по схеме «больше за те же деньги», например, не снижение заявленной цены квартиры, но включение в нее парковочного места или отделки.
В результате в перспективе 2026 и 2027 годов мы увидим постепенное сближение цен первички и вторички. Цены на вторичное жилье будут медленно карабкаться вверх, отыгрывая инфляцию, а на новостройки – сползать вниз в той или иной форме. А глубина этого снижения будет сильно отличаться от объекта к объекту в зависимости от его качества, а также степени завышенности изначальной цены.