Рассрочки снова могут занять до половины рынка новостроек
Неожиданно для всех буквально за пару месяцев доля рассрочек на рынке новостроек вновь существенно подскочила. Такой вывод можно сделать на основе статистики столичного Росреестра: если в январе 2026 года доля договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) с привлечением кредитных средств составляла 57% от всех ДДУ, то в феврале — уже 40,8%, а в марте — 35,5%. Таким образом, если еще в начале года ипотечными были более половины сделок на рынке новостроек Москвы, то теперь — лишь треть.
Фото: Росреестр
Возникает закономерный вопрос: а за счет чего приобретаются остальные квартиры, если не за счет той или иной ипотечной программы? Выбор невелик: либо покупка за «живые» деньги, либо рассрочка. Покупка за «живые» деньги никогда не занимала большую долю, так как покупателей, уже имеющих всю сумму на покупку квартиры, много быть не может. Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко экспертно оценивает ее в 10-15%. Следовательно, все остальное — это рассрочки.
Вот и получается, что еще в январе 2026 года, когда ипотечными были 57% сделок, плюс 10-15% за «живые деньги», на рассрочку оставалось около 25-30% сделок. Вообще говоря, расцвет рассрочек произошел во второй половине 2024 года после отмены массовой льготной ипотеки. Их доля в продажах новостроек начала резко расти тогда с обычных 5-10% и доходила до 50% в начале 2025 года. Впрочем, все довольно быстро осознали высокие риски рассрочек и для покупателей, и для застройщиков, в результате чего их доля откатилась во второй половине 2025 года ниже 30%.
Теперь же ситуация снова изменилась. Исходя из статистики столичного Росреестра, в марте 2026 года доля ипотечных сделок сжалась до 35,5% плюс добавим еще около 10-15% покупок за «живые» деньги, что в сумме с трудом дотягивает до 50%. Следовательно, доля рассрочек на московском рынке новостроек снова достигла половины!
Этот тренд подтверждают также данные одного из застройщиков – компании Плюс Девелопмент (Plus Development), о чем говорилось в ее пресс-релизе «История повторяется: рассрочка на жилье снова вышла из сумрака». По данным этой компании, весной 2026-го доля сделок с рассрочкой в марте-апреле 2026 г. выросла до 28% в массовом сегменте Москвы против 19-20% в декабре 2025 года. В пресс-релизе отмечалось, что рассрочка растет именно в ответ на падение сделок: застройщикам важно удержать продажи.
«Сегодня мы видим точное повторения сценария 2024 года. В феврале 2026 года вступили в силу изменения в семейной ипотеке. Принцип «одна семья - один льготный кредит», запрет на «донорские» схемы, обязательное участие обоих супругов как созаемщиков и так далее – все это снова обрушило спрос. Все, кто мог, купил квартиру в декабре-январе. В Москве продажи в феврале-марте просели на 40%. Семейная ипотека, как и массовая льготная до нее, поглотила значительную часть спроса, а теперь рынок возвращается к балансу через рассрочку», - объяснялось в сообщении компании Плюс Девелопмент (Plus Development).
Специалисты IRN.RU также отмечают, что обычно доля рассрочек в массовом сегменте ощутимо ниже, чем в бизнес- и премиуме, которые сейчас заняли львиную долю рынка московских новостроек. Поэтому если даже в массовом сегменте доля рассрочек ощутимо подросла, то в более дорогом сегменте она вполне могла достичь если не половины рынка, то близко к этому. В частности, о росте доли рассрочки говорят также в компании РБиАй (RBI). Это следует из пресс-релиза компании с мнением ее представителя о том, повлияет ли очередное снижение ключевой ставки на рынок недвижимости. В нем отмечается, что порядка 40% сделок на сегодняшний день занимает рассрочка, доля которой выросла с конца 2025 г. (в декабре она составляла порядка 34%).
Выходит, что совершенно неожиданно и незаметно для многих рассрочки вернулись и заняли существенно большую долю рынка, нежели еще в конце 2025 – начале 2026 гг. При этом важно понимать, что рассрочки являются миной замедленного действия, о чем неоднократно предупреждали и эксперты www.irn.ru, и Минстрой, и Центробанк.
Так, в июне 2025 г. замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин отмечал, что большое количество рассрочек приносит вред рынку недвижимости. Потому что с учетом рассрочек банки не меняют проектного финансирования, «потому что все идет хорошо». «Количество денежных средств на эскроу, мягко говоря, прирастает не в том объеме, в котором оно должно было прирастать, если бы не было рассрочки», - говорил Стасишин.
В ЦБ подчеркивали, что при рассрочках застройщики могут столкнуться с кредитными рисками и пострадать от низкой наполняемости счетов эскроу по сравнению с продажами через ипотеку. Когда квартира приобретается в рассрочку, на эскроу часто зачисляется всего 5–15% от общей стоимости. Проекты с высоким объемом продаж в рассрочку и низким покрытием задолженности остатками на счетах эскроу могут столкнуться со сложностью привлечения средств для продолжения строительства, что может привести к увеличению сроков строительства и переносу сроков ввода объекта в эксплуатацию.
При этом программы рассрочки могут нести риски не только для застройщиков, но и для покупателей квартир. Ведь покупатели, допустившие задержку платежа, вынуждены или платить неустойку застройщику, или вовсе могут лишиться будущей квартиры, потеряв свои средства. К тому же при переходе в ипотеку покупатели могут столкнуться с высокими ежемесячными платежами, превосходящими первоначальные ожидания, или даже с отказом банка в оформлении ипотеки. Если такие отказы приобретут массовый характер, рынок может столкнуться с появлением избыточного предложения квартир, отмечали в ЦБ.
То есть рассрочки – это достаточно спорный и рискованный инструмент, особенно если его доля становится значительной. Тем не менее, текущая конъюнктура такова, что без рассрочек рынок новостроек ждал бы еще более существенный провал. С учетом того, что продажи новостроек в Москве уже снизились примерно вдвое по сравнению с прошлым годом, отказ от рассрочек привел бы к еще более критическому сжатию. Если доля рассрочек вновь достигла почти половины от оставшихся продаж новостроек, то без рассрочек падение продаж составило бы не 40-50%, а все 70–75%.
Резюмируя: рассрочки — это вынужденная и рискованная альтернатива ипотеке, которую можно использовать только в небольшом объеме. Очередной рост доли рассрочек означает, что рынок новостроек балансирует на грани фола, во многом уповая только на быстрое снижение ключевой ставки, которого может и не случиться. Впрочем, для активизации реальных, а не виртуальных продаж, каковыми являются рассрочки, всегда остается давно забытый инструмент – снижение цен.