В I квартале 2025 г. продажи новостроек стабилизировались и составили в среднем 1,8 млн кв. м в месяц (-8% г/г). В структуре продаж снизилась доля ипотеки и возросли продажи в рассрочку от застройщика и за собственные средства: если в 2023 г. доля продаж за счет собственных средств и рассрочки от застройщика была около 20%, в 2024 г. – 40%, а в марте этого года она выросла до 50%. Об этом говорится в Информационно-аналитическом материале «Обзор финансовой стабильности» за IV квартал 2024 – I квартал 2025 года, опубликованном на сайте регулятора.
«Поэтому объем продаж и распроданность жилья не снизились так, как сократились выдачи ипотеки, а в денежном выражении они даже возросли, поскольку рост цен продолжился. Динамика распроданности квартир в новостройках также не демонстрирует резкого ухудшения. Средняя распроданность квартир на стадии строительства на 1 мая 2025 г. – около 31%, из них с вводом в текущем году – около 55% (годом ранее – 34 и 60% соответственно). В то же время на фоне сокращения спроса застройщики снизили объемы нового строительства: в марте 2025 г. площадь начатых проектов составила 4,3 млн кв. м против 4,7 млн кв. м годом ранее», - говорится в обзоре.
Как отмечается в обзоре, к началу 2025 г. рассрочки заняли первое место в структуре продаж отдельных крупных застройщиков. При этом программы рассрочки могут нести риски как для покупателей, так и для самих застройщиков.
«Покупатели, допустившие задержку платежа, вынуждены или платить неустойку застройщику, или вовсе могут лишиться будущей квартиры, потеряв свои средства. К тому же при переходе в ипотеку покупатели могут столкнуться с высокими ежемесячными платежами, превосходящими первоначальные ожидания, или даже с отказом банка в оформлении ипотеки. Если такие отказы приобретут массовый характер, рынок может столкнуться с появлением избыточного предложения квартир.
При отказе от договора покупатель сможет получить свои средства за вычетом неустойки, при этом их стоимость может обесцениться относительно стоимости жилья. В целом отсутствие профессиональных кредиторов при предоставлении рассрочки приводит к искажению оценки реальной долговой нагрузки граждан, ведь информация об обязательствах по рассрочкам не попадает в бюро кредитных историй, а контроль за такими операциями практически отсутствует.
При этом застройщики могут столкнуться с кредитными рисками и пострадать от низкой наполняемости счетов эскроу по сравнению с продажами через ипотеку. Когда квартира приобретается в рассрочку, на эскроу часто зачисляется всего 5–15% от общей стоимости. Проекты с высоким объемом продаж в рассрочку и низким покрытием задолженности остатками на счетах эскроу могут столкнуться со сложностью привлечения средств для продолжения строительства, что может привести к увеличению сроков строительства и переносу сроков ввода объекта в эксплуатацию.
«Учитывая, что программы рассрочки несут риски, Банк России не поддерживает расширения разрешенных практик рассрочки (не только рассрочки от застройщика на период строительства объекта, но и рассрочки после ввода дома в эксплуатацию). Банки, предоставляющие проектное финансирование, должны внимательно отслеживать масштаб использования рассрочки застройщиками и их возможные риски», - говорится в сообщении.