В 2024-2025 гг. в период супердорогой ипотеки, ставки по которой превышали 30%, популярность набрала рассрочка от застройщика, которая казалась решением: въезжай сейчас, а плати потом, когда ставки по ипотеке снизятся. Но «потом» не наступило. Покупатели без «подушки безопасности», рассчитывавшие лишь на скорое смягчение денежно-кредитной политики ЦБ, оказались в ловушке очередных выплат. Вместе с экспертами разбирались, кто покупает жилье в долг у застройщика, почему часть клиентов не может расплатиться и стоит ли ждать обвала рынка.
Пик популярности рассрочек пришелся на конец 2024 г. – начало 2025 г.. Тогда их доля в дорогом сегменте доходила до 40-60%, в массовом – до 30-40%, вспоминает эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Иван Золотарёв. Переломный момент наступил ближе ко второму полугодию 2025 г.: доля таких продаж стала снижаться. В среднем по 2025 г. году доля рассрочек была на уровне 12%, с начала 2026 года - 5%. В «старой» Москве доля рассрочек, безусловно, больше, потому что здесь сконцентрирован бизнес-класс, а в этом сегменте девелоперы держали долю рассрочек 35-70%.
«В Москве доля рассрочек традиционно выше, чем в Московской области, так как данный инструмент активнее применяется в новостройках класса бизнес и выше, – соглашается управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. – В свою очередь, на подмосковном рынке преобладают массовые проекты. Но в последние два года доля покупок квартир с помощью рассрочки существенно выросла и в комплексах комфорт-класса. И все же главным драйвером потребительской активности в этом сегменте остается семейная ипотека».
По подсчетам основателя «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, сегодня в столичном бизнес-классе три четверти проектов предлагают различные программы рассрочек. Однако спрос на рассрочки постепенно снижается.
«Если в третьем квартале 2025 года рассрочки достигали 35%, то к концу года этот показатель снизился до 18-20%. На начало 2026 года доля рассрочек составляет 15-17%. В массовом сегменте рассрочки менее популярны. Покупатели больше ориентированы на ипотеку, и большая часть сделок приходится на льготные ипотечные программы», – отметила эксперт.
Тем не менее, резкого снижения популярности рассрочек в «Метриум» не наблюдают. Но многие девелоперы сегодня сворачивают эти программы или ужесточают их условия. Дело в том, что на фоне смягчения монетарной политики Центробанка вновь становится больше ипотечных клиентов. Следовательно, исчезает острая потребность привлекать покупателей на рынок новостроек рассрочками.
Еще одна причина сокращения доли рассрочек – в прошлом году часть застройщиков в регионах столкнулись с волной расторжений и стали искусственно ограничивать долю этого инструмента в своих продажах, добавляет Иван Золотарёв из компании «Этажи». Другой важный момент, продолжает эксперт, – сама линейка рассрочек изменилась. Например, рассрочек с минимальным первоначальным взносом стали предлагать значительно меньше. Плюс не стоит забывать про ограничения семейной ипотеки, если раньше покупатели оформляли рассрочки с перспективой перехода на семейную ипотеку в будущем, то теперь чаще они сразу берут льготный кредит, опасаясь новых изменений программы.
Покупателей, использующих рассрочку, директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков, делит на несколько категорий:
Сегодня, по наблюдениям Валерия Кочеткова, в рассрочку входят преимущественно покупатели из второй и третьей категорий. В числе тех, кто идет на расторжение договора – чаще всего это те, кто имел только первоначальный платеж 10%, у кого не было депозитов или вторичной квартиры для продажи, и к моменту закрытия рассрочки нет возможности перейти на ипотеку. В основном, из-за проблем с доходами.
«Около 13-17% покупателей из первой категории предпочитают выйти из ситуации через продажу по договору уступки права требования. Здесь надо понимать, что в такой схеме прибыли нет, в лучшем случае выход из сделки будет в ноль, т.к. при оформлении в рассрочку цена лота была на 15-20% выше рынка того периода, и спустя два года цена данного договора стала в рынке только сейчас», – пояснил эксперт.
По оценке Валерия Кочеткова из «ИНКОМ-Недвижимость», доля расторжений от всего объема рассрочек составляет 5-7%. У Ивана Золотарёва («Этажи») цифры выше: по рассрочкам в Москве на начало осени 2025 года доля расторжений была в диапазоне от 3 до 15% в зависимости от сегмента и конкретного проекта.
«В отдельных проектах, запущенных в 2025 году, доля расторгнутых рассрочек к началу октября достигала 8%, тогда как на начало лета этот показатель был выше 10%. Большинство девелоперов в финансовой модели закладывают расторжение до 15% договоров с рассрочками, поэтому рисковый баланс пока не нарушается», – говорит Иван Золотарёв.
В числе причин расторжений договоров рассрочек он называет, в первую очередь, высокие ставки по рыночной ипотеке, потому что рассрочка часто выступала в качестве промежуточного этапа в ожидании более дешевой ипотеки. Период высоких ставок затянулся, и в этом плане переход на ипотеку становится более затруднительным.
Еще один важный фактор – это рекордный объем рассрочек, продолжает Иван Золотарёв. Рост доли рассрочек в 2024-2025 годах был очень мощным и тем самым создал некоторый пул отложенного риска. Многие сделки были заключены с минимальным первоначальным взносом, с расчетом на дальнейший рост доходов и снижение процентной ставки по рыночной ипотеке.
Также в числе причин – снижение доходов, отсутствие постоянного места работы, сложности с продажей имеющейся недвижимости. Плюс есть и неквалифицированные инвесторы, которые брали рассрочку в расчете на быстрый рост стоимости приобретаемого объекта, а этого не произошло.
Как правило, клиенты отказываются от рассрочек незадолго до окончания срока их действия, перед возможным переходом на ипотеку, обращает внимание Руслан Сырцов («Метриум»). Прежде всего это касается займов, в рамках которых предусмотрена выплата не более 50% от стоимости квартиры до получения ключей.
«Часть клиентов не готова гасить значительный остаток суммы по действующим высоким ипотечным ставкам, несмотря на перспективу скорого выгодного рефинансирования (учитывая благоприятный среднесрочный прогноз Центробанка на 2027 год). Кроме того, хотя рассрочки не отражаются на кредитной истории, не все клиенты имеют возможность, в принципе, получить одобрение на ипотечную заявку к моменту ввода дома. Но предпосылок для массовых расторжений все же нет», – считает Руслан Сырцов.
Как говорят сами девелоперы, ставку на рассрочку, как основной инструмент продаж, они никогда не делали.
«Мы сознательно никогда не делали из рассрочки основной инструмент продаж, фокусирую внимание на сотрудничестве с банками и создании выгодных ипотечных программ, – рассказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. – Доля таких сделок в портфеле Группы не превышает 20%. Подобный уровень сохранялся и на протяжении 2025-го года. Это позволяет не накапливать кредитные риски, ведь наш бизнес – это строительство, а не банковская деятельность».
В части расторжений у этого девелопера цифры минимальные – это единичные случаи, о чем рассказал представитель компании.
По оценке члена совета директоров компании «Плато Девелопмент» Станислава Коновалова, сейчас доля расторжений относительно невелика – не превышает 5%. Но, по оценке эксперта, в 2026 году этот показатель может вырасти.
«Считаю, что в 2026 году показатель может вырасти, так как многие клиенты по мере ввода домов в эксплуатацию могут переходить на ипотеку по текущим, все еще заградительным, рыночным ставкам. Но даже 10-15% расторжений не приведет к коллапсу на рынке. Большинство девелоперов изначально сознавали возможность подобного сценария и учли его при построении финансовых моделей», – сказал Станислав Коновалов.
Тем не менее, несмотря на текущую стабильность, риски остаются. По словам основателя компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, возможные расторжения договоров рассрочки создают финансовую нестабильность, что влияет на стратегии продаж. Однако, по ее прогнозу, в 2026 году всплеска расторжений договоров рассрочки не предвидится – «ставки по рыночной ипотеке становятся все более привлекательными, что делает переход с рассрочки на ипотечный кредит более простым для покупателей».
«Доля расторжений по рассрочкам оценивается сейчас 3-5%, что для некритично, с учетом того, что большинство застройщиков закладывают показатель расторжений на уровне 15% в свою финансовую модель. Если в дальнейшем объекты продаются, причём по выросшим ценам, то устойчивость застройщиков становится только выше», – солидарен Иван Золотарев из компании «Этажи».
Впрочем, эксперт не исключает два сценария, в которых создается опасность для рынка. В первую очередь, это если доля расторжения стабильно будет в диапазоне 20-30% и выше, особенно что касается системообразующих застройщиков, и при этом не получится быстро перепродавать освобождающиеся лоты. И второй момент – если увеличение объема расторжений совпадет с резким ужесточением финансирования девелоперов Центробанком и банками-эскроу-агентами в совокупности с резким ростом стоимости строительства.
«То есть пока рынок адаптируется, застройщики сокращают объемы новых рассрочек, клиентов переводят в субсидированную ипотеку, более жестко смотрят заемщиков. В принципе, сейчас рассрочки в основном распространены больше в премиальных проектах. Поэтому считаю, что массовые расторжения по рассрочкам пока не создают системного риска для рынка. Но в ряде проектов со сроком сдачи в этом и следующем году могут создать определенные трудности из-за дорогой рыночной ипотеки», – подчеркнул эксперт.