На рынке новостроек, который за последние годы превратился в «королевство кривых зеркал», возник очередной парадокс: в то время как в целом по стране может постепенно сформироваться дефицит жилья на фоне сокращения новых проектов, в Москве, напротив, может возникнуть затоваренность дорогим жильем. Причина состоит в том, что застройщики все чаще предпочитают идти в дорогой сегмент, причем нередко происходит необоснованное завышение класса жилья и соответственно его стоимости – те объекты, которые по своим свойствам еще лет 10 назад причислили бы к эконом- или комфорт-классу теперь объявляются бизнес- или премиум-классом.
Напомним, в начале 2025-го на фоне высокой ключевой ставки, которая привела как к удорожанию проектного финансирования для застройщиков, так и к снижению спроса на квартиры из-за дорогой ипотеки, ряд девелоперов приостановили выход новых проектов. В результате в первой половине 2025 г. в целом по стране, по данным ДОМ.РФ, было начато строительство 17,8 млн кв. м — минимальный уровень за последние три года (минус 22% к 6 мес. 2024 г. и 11% к 6 мес. 2023 г.). В Москве стартовало строительство 1,8 млн кв. м, что на 38% меньше аналогичного периода прошлого года. Как отмечал ранее, например, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Антон Медведев, сокращение запусков ожидаемо приведет к дефициту предложения на горизонте двух-трех лет.
Это если говорить в целом по стране и, прежде всего, о доступном жилье – эконом- и комфорт-классах. Но вот в столице, несмотря на снижение запусков новых проектов, формируется затоваренность – правда, в дорогих сегментах. Так, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), сегодня больше половины строящегося жилья в Москве относится к дорогому сегменту – бизнес-класс и выше. Из общего объема строящего сегодня жилья (17,6 млн кв. м) около 38% приходится на бизнес-класс (6,8 млн кв. м), порядка 31% - на комфорт-класс (5,5 млн кв. м), примерно 20% - на элитный сегмент (3,2 млн кв. м) и только чуть более 12% - на типовое жилье (2,2 млн кв. м).
О том, что рынок «старой» Москвы становится рынком высокобюджетного сегмента, говорят и участники рынка, а вот доля жилья доступных сегментов уменьшается. Как подсчитали в SIS Development, доля новостроек стандарт- и комфорт-класса, которые вместе образуют массовый сегмент рынка, в Москве сократилась до 32% от общего числа представленных в продаже всех сегментов рынка. Это исторический минимум.
При этом на высокобюджетный сегмент, по подсчетам НДВ, совокупно приходится 73,8% экспозиции. Как отметили в компании, по итогам июля 2025 г. предложения проектов комфорт-класса в столице снизились на 3,1%, а в целом снижение за год составило почти 37%. При этом проекты элит категории растут как грибы после дождя: за год доля предложений выросла более чем вдвое – на 114,2%.
Структура предложения новостроек «старой» Москвы по классам, кв.м
| Классы | Площадь, кв.м | Динамика,% | |||
| июл.24 | июн.25 | июл.25 | мес/мес | год/год | |
| Бизнес | 1 417 755,6 | 1 440 979,5 | 1 415 452,9 | -1,8% | -0,2% |
| Комфорт | 1 134 472,6 | 738 099,8 | 715 301,1 | -3,1% | -36,9% |
| Премиум | 373 977,1 | 334 859,9 | 335 954,0 | 0,3% | -10,2% |
| Элит | 122 000,0 | 254 990,7 | 261 268,7 | 2,5% | 114,2% |
| Итого | 3 048 205,4 | 2 768 929,9 | 2 727 976,7 | -1,5% | -10,5% |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
А за пять последних лет рынок новостроек бизнес-класса, например, вырос на 39%, сообщили в «Метриум». В 2025 г. этот сегмент рынка достиг рекордного значения по числу представленных к продаже проектов за всю историю рынка – 146. Доля проданных объектов бизнес-класса составила 38%.
По подсчетам специалистов компании, в июне 2025 г. девелоперы в сегменте бизнес-класса предлагали 144 проекта, что составляло 42% от общего числа проектов, представленных к продаже в «старой» Москве. Годом ранее девелоперы реализовывали 134 проекта новостроек бизнес-класса, что составляло 37% от общего числа проектов в «старой» Москве. Между тем пять лет назад, в июне 2020 г., на рынке новостроек Москвы застройщики реализовывали 125 проектов новостроек бизнес-класса.
Казалось бы, а что плохого в миграции от эконома к премиуму? Не является ли это показателем роста уровня жизни? Но проблема как раз и состоит в том, что далеко не всегда высокий заявленный статус проекта действительно соответствует его потребительским характеристикам. Нередко оказывается, что от премиума там только цена и красивые буклеты, а все остальное от локации и плотности застройки до планировок и обеспеченности машиноместами больше соответствуют эконому, о чем мы уже рассказывали в материале «Застройщики перестарались с дорогим жильем в Москве».
В результате распроданность дорогого жилья в Москве все еще отстает от его строительной готовности. Этот факт говорит о возможном затоваривании рынка в высокобюджетном сегменте. Ведь нормальное состояние рынка – это когда распроданность объектов соответствует их строительной готовности: по мере того, как жилье строится, оно и продается.
Распроданность и стройготовность жилья в Москве в зависимости от класса недвижимости
| Класс недвижимости | Объем жил. строительства | Распроданность | Стройготовность | Отношение распроданности к стройготовности |
| Типовой | 2 221 224 | 59% | 56% | 106% |
| Комфорт | 5 514 259 | 51% | 51% | 101% |
| Бизнес | 6 785 300 | 45% | 50% | 91% |
| Элитный | 3 155 060 | 33% | 40% | 82% |
Источник: данные ЕИСЖС
Так, в бизнес-классе отношение распроданности к стройготовности остается на уровне 91%, в элитном – 82%, по данным ЕИСЖС. А вот в традиционно «народных» сегментах – эконом- и комфорт-классе – эти величины примерно равны или даже превышают 100%. Такого жилья в столице, особенно в ее «старых» границах, остается все меньше, а вот в дорогом сегменте формируется затоваренность.
Проблема может оказаться еще серьезнее из-за рассрочек. Дело в том, что за минувший год именно в дорогом сегменте до половины жилья продавалось в рассрочку, то есть это не проданные, а по сути только зарезервированные квартиры. И если часть покупателей в рассрочку в итоге не смогут выплатить всю сумму, то нераспроданность дорогого сегмента только увеличится. Об этой проблеме мы рассказывали в статье «Рассрочки на рынке новостроек – это мина замедленного действия»
«Одной из причин возникшего «классового» перекоса на рынке новостроек «старой» Москвы, о которой обычно предпочитают не говорить, стало необоснованное завышение застройщиками класса жилья. Сегодня к бизнес-, премиум-, и элит-сегменту в столице нередко относят проекты с чрезмерно высокой плотностью застройки, расположенные на стесненных площадках в непрестижных районах среди дорог и промзон, с неинтересной архитектурой «бетонных коробок», необеспеченные в должной мере лифтами, паркингами и т.п. То есть жилье эконом- и комфорт-классов в Москве по-прежнему строят, причем в не меньшем объеме, чем ранее, только теперь такое жилье стали преподносить покупателям как бизнес- и премиум-класс. Как результат – такие «квази-бизнес» и «квази-элитка» зависают на рынке, в то время как доступное жилье в Москве найти все сложнее», - комментирует руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.