Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
28 декабря 2010 года

Обзор рынка недвижимости по итогам 2010 года


Недвижимость в Москве (www.irn.ru)Конец 2010К нач 10
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 4.548 пункт. +12,1 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) -0,37 %/мес -1,3 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) +2,13 б/деп +0,2 б/д

Как уже не раз отмечал аналитический центр www.irn.ru, весь 2010 год происходила «утряска» рынка недвижимости. Так, если в докризисные годы примерно одинаковыми темпами дорожало практически все независимо от типа жилья и соответствия цены качеству объекта, а после кризиса практически любая недвижимость просела в цене, то в 2010 году на рынке наконец начался процесс отделения «пшеницы» от «плевел». На первое место вышли потребительские свойства жилья, а также соответствие цены платежеспособности покупателей. В результате в наиболее выгодном положении оказалось современное и качественное жилье экономкласса при разумной стоимости. В то же время устаревший морально и физически старый жилой фонд, так же как и неадекватно дорогие современные квартиры бизнес-класса и элитное жилье, во многом «подвисли» в воздухе.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» за 2010 год индекс стоимости жилья в Москве вырос примерно на 12%. При этом величина прироста в зависимости от типа жилья и района Москвы находится в диапазоне от 5,3% до 16,6%. Сразу следует отметить, что на сегодняшнем рынке величина дисконта или торга в размере 5-10% является вполне уместной, а заявленные цены далеко не всегда отражают реальную стоимость объектов. Поэтому с учетом данного фактора (величина реальных цен на 5-10% ниже заявленных) и «вилки» прироста за 2010 год в пределах 5,3-16,6% правильнее говорить о том, что некоторые квартиры прибавили в 2010 году порядка 5-10% стоимости, а другие остались при прежней цене или же потеряли порядка 5%. А значит, наиболее интересно понять, какое жилье идет вверх и, по всей видимости, будет дорожать и дальше, а какое «топчется на месте» или даже готово сползти по цене вниз или потребует дисконта для продажи в случае неблагоприятной конъюнктуры рынка.

Как показывают приведенные ниже таблицы, в наибольшем приросте оказывается сегмент современных панельных домов или, другими словами, качественный экономкласс по умеренной цене. Даже современные монолитно-кирпичные дома, больше соответствующие сегменту бизнес-класса и, соответственно, более дорогие, отстают, как и сегменты более старой, хоть и относительно недорогой панели. В «хвосте» по итогам 2010 года старая «элитка» - «сталинки», цековки, кирпичные дома советской эпохи, причем вполне понятно почему. Нередко за квартиры в таких домах просят не меньшие деньги, чем за современное жилье бизнес и элиткласса, в то время как дома советской эпохи зачастую уже не соответствуют духу нашего времени: не имеют нормального паркинга, им характерен неоднородный социальный состав жильцов, устаревшая отделка подъездов, отсутствие охраны и систем безопасности и т.д. Отсюда и наибольшее несоответствие цены качеству жилья.

Примечательно и распределение динамики цен по комнатности квартир. В наибольшем плюсе оказались однокомнатные квартиры и трехкомнатные квартиры. Первый сегмент – наиболее ликвидный, востребованный и недорогой класс жилья, приемлемый для одиноких людей либо бездетных пар. Второй – самый оптимальный с экономической точки зрения вариант для семьи. При  этом промежуточный сегмент двухкомнатных квартир, который для одного или двух человек пусть и желателен, но великоват и дорог, а для полноценной семьи – маловат, отстает по динамике цен. Как и сегмент многокомнатных квартир, более характерный уже для дорогого жилья.

Схожая картина наблюдается и в разрезе географии по сегментам районы Москвы и округа Москвы. В наибольшем плюсе в основном не элитные и не самые дешевые, а наиболее интересные и достаточно популярные среди людей районы города. Среди них: Профсоюзная, Новые Черемушки, Проспект Вернадского, Полежаевская, Беговая, Кунцевская, Чертаново, Тульская, Преображенская площадь, Первомайская, Измайловская, Строгино, Рижская, Алексеевская, Академическая и другие. А вот в «хвосте» есть достаточно дорогие элитные районы центральной части столицы: Фрунзенская, Спортивная, Белорусская, Сухаревская, Проспект Мира, Цветной бульвар, Трубная, Достоевская, Площадь Суворова, Арбатская, Библиотека имени Ленина, Смоленская, Боровицкая, Александровский Сад, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская. И с тем же успехом в «хвосте» присутствуют самые дешевые удаленные районы: Зеленоград, Жулебино, Некрасовка, Ново-Переделкино, Южнопортовый, Медведково, Бабушкинская, Рязанский проспект.

Если же говорить об округах, то лидирует также «середняк»: Юго-Западный округ, Северо-Западный округ, Восточный округ. В аутсайдерах: Центральный округ, Западный округ и все районы за МКАД. Также следует отметить, что прирост цен по таким сегментам, как «дорогое жилье» (20% самых дорогих по цене метра квартир) и «дешевое жилье» (20% самых дешевых по цене метра квартир), оказывается в равной мере меньше среднегородского прироста.


Недвижимость в Москве (www.irn.ru)Дек10Янв10
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4070 11,3%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 4172 11,3%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 4483 13,7%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4389 10,1%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) 5217 9,9%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 5100 10,9%
     
Все панельные и блочные дома 4242 12,1%
Все монолитные и кирпичные дома 4902 10,3%

Квартиры в Москве (www.irn.ru)Дек10Янв10
Однокомнатные квартиры 4549 13,1%
Двухкомнатные квартиры 4516 10,7%
Трехкомнатные квартиры 4428 13,5%
Многокомнатные квартиры 4713 10,2%

Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru)Дек10Янв10
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир) 6610 10,2%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) 3454 10,2%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 1,91 0,0%

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Физика Подробнее об индексах >>


Рейтинги округов и районов г. Москвы в декабре 2010 года >>


Что все это значит? По сути уже в 2010 году рынок недвижимости предъявил высокие требования к соотношению цены и качества объектов недвижимости. И не важна причина несоответствия цены качеству. Будь то старый жилой фонд – ветхое физически, устаревшее морально и не престижное с точки зрения расположения жилье, за которое хозяева хотят неадекватных денег. Или же современные элитные дома или новостройки, а также жилье бизнес-класса в дорогих районах города, но по совсем негуманным ценам. Оно может и доступно, но только олигархам, которые все себе уже давно купили, но зачастую неподъемно даже для верхней части среднего класса, на которую, казалось бы, такое жилье и должно быть ориентировано.

Поэтому и получается, что все такие квартиры с неадекватным соотношением цены и качества, причем неважно, к какому сегменту они относятся – эконому, бизнес или элитному, пробуксовывают на нынешнем рынке. Да, они могут формально прибавить за год порядка 10% на фоне общего оживления рынка, но тут же готовы отступить назад на тот же процент или дальше больше в виде торга под конкретного покупателя. А реально готова вырасти в цене только та часть объектов, стоимость которых изначально была умеренной, адекватной послекризисному рынку, причем при удовлетворительном качестве объекта.

Аналитический центр www.irn.ru отмечал эти обстоятельства еще 2 года назад в самом начале финансового кризиса: независимо от класса жилья динамика цен будет зависеть от адекватности соотношения цены и качества объекта. Проще говоря, на посткризисном рынке в плане прогноза и динамики цен все квартиры правильнее делить не на эконом, бизнес или элиткласс, а всего на 2 группы: жилье с адекватным и неадекватным соотношением цены и качества, как говорилось в статье «Недвижимость в 2009 году: когда оживет рынок?». И 2010 год еще раз показал справедливость этого виденья ситуации.

Помимо всего прочего следует отметить, что активизация рынка недвижимости и большая часть указанного в 2010 году прироста цен пришлась на первое полугодие. При этом осень 2010 года во многом принесла разочарования. От нее многие участники рынка ждали скорого возврата стоимости квадратного метра к докризисным максимумам, а вместо того минувшая осень по активности и приросту цен оказалась слабее как осени 2009 года, так и весны 2010 года. А значит, сейчас рынок не обладает потенциалом для быстрого ценового взлета, и адекватное соотношение цены и качества объекта будет оставаться определяющим и в 2011 году. Об этом подробнее рассказывает прогноз рынка недвижимости на 2011 год.


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1026 (0 сегодня)


У Вас есть уникальная возможность, при высокой готовности дома, купить квартиру по доступной цене! Квартиры в ЖК "Успенский". Ключи в 2016г. Полная инфраструктура: ТЦ, школы, детсад и др. Рублево-Успенское ш. 24-й км от МКАД.
Готовые дома с рассрочкой до двух лет! Выгодные предложения на участке до 19 соток! Коттеджи в КП«Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. Компания: Pragma Development.
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
м. Новокузнецкая Новые квартиры у м.Новокузнецкая. 1-3,5-комнатные. Площадь от 56 до 234 кв.м. Монолит-кирпич. от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК "Успенский". Сдача в 2016г. Высокая готовность! Москва-река, лес, чистый воздух. Инфраструктура. Купи квартиру в эко-квартиру! от 69 155 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» ЖК "Сходня Парк", 12 км от МКАД Квартиры от Застройщика с отделкой и без! Объект застрахован. Сдача в 2017 г. Купи себе квартиру! от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 30 июня. Вся инфраструктура, дворы. от 2,3 млн руб.Urban Group ЖК "Зеленый Город", 27 км от МКАД Спец.цены! Готовые и строящиеся дома. 5 мин. пеш. до ж/д ст. «Зеленоградская». Лес, детсад, школа. Старт продаж нового корпуса! от 1,9 млн руб.ГК "Домстрой" Копить на квартиру больше не нужно! 95,5 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group Квартиры в г. Химки 1-5-комнатные квартиры площадью от 45 метров. г. Химки. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от застройщика Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group Новогорск. Квартиры А вы видели ЖК бизнес-класса с открытым всесезонным бассейном и гольф-полем? Приезжайте и посмотрите! Куркино. от застройщика ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин. от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. ЖК «Жемчужина», г. Серпухов 89 км. от МКАД. Скидка 10%. Ключи в день оплаты. Рассрочка. Есть с отделкой. Военная ипотека. Мат. капитал. от 36 800 руб./кв.мГруппа компаний «ПЖИ Жилой комплекс "Apila" Торопитесь! Современные студии,2-4-комнатные квартиры. Одинцовский район. Площадь от 25 до 94 кв.м. Монолит. от 3 000 000 руб.АО "ЮИТ СитиСтрой" "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры с от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК "Сады Пекина" Спешите! Современные 1-4-комнатные апартаменты, пентхаусы площадью от 51 метра. рядом с метро Маяковская. Монолит. от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК "BALCHUG RESIDENCE" В продаже 1-5-комнатные апартаменты площадью 57-287 кв.м. 5 мин. пешком от м.Новокузнецкая. Уточняйте подробности по телефону. от 23 млн руб! ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК "Re:Form" Торопитесь! Новые апартаменты у м.Преображенская площадь. 1-5-комнатные. Площадь от 36 до 153 кв.м. Монолит-кирпич. от 155 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой АП «Южная Долина» Акция «Весенний Аукцион». Квартиры с отделкой. Ключи в 2016г. 15 минут от м Домодедовская стартовая цена от 1,6 млн руб.RDI Только до 31 мая скидка 9%! Квартиры по ДДУ от 137 000 руб./кв.м. Всего 2 минуты пешком от метро! Собственный подземный паркинг. Ипотека. от 137 000 руб./кв.мРГ - Девелопмент Только до 31 мая! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! Скидка 9% до 31.05!Торопитесь! Квартиры от 145 000 руб./кв.м! Всего 15 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Собственный подземный паркинг. от 145 500 руб./кв.мРГ - Девелопмент Квартиры у м. Беговая Новые 1-3-комнатные апартаменты пл. от 29 метров. рядом с метро Беговая. Монолит. Звоните! от 4,6 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Новостройки от А101 5 минут до м.Саларьево. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. Застройщик. ФЗ-214. Старт продаж новой очереди. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент Квартиры рядом с метро Новокосино Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Ипотека с господдержкой, рассрочка 0%. Выгода до 2,8 млн руб. от 3,2 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Загородный квартал" 8 км от МКАД. Квартиры пл. 45-190 кв.м. г. Химки. Монолит. Спешите! от 4,9 млн руб. RDI Group м. Преображенская площадь В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-174 кв.м. м.Преображенская площадь. Подробности по телефону! от застройщикаГалс-Девелопмент Микрогород «В лесу» Квартиры пл. 26-117 кв.м. Красногорский район. Монолит-кирпич. от застройщикаRoseGroup ЖК «Новые Ватутинки» Тест – драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой. Звоните! Новая Москва от застройщикаООО «Инвесттраст» Апартаменты бизнес-класса ЮЗАО ЖК Букинист в 3 мин. от м.Калужская. Организация жизни с максимальным комфортом! Надежная инвестиция в будущее от 4,6 млн рублейКонцерн "КРОСТ" Жилой комплекс "Загорье" Торопитесь! Новые квартиры у м.Царицыно. 1-3-комнатные. Площадь от 30 до 140 кв.м. Монолит-кирпич. от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Квартиры в г. Щелково Квартиры площадью 35-83 кв.м. г. Щелково. Монолит-кирпич. Звоните! от 2.3 млн руб. ЖК «Катюшки 2», г. Лобня Большой выбор квартир. Площадь от 37,4 кв.м. Рядом детский сад, школа, дворец спорта. Мат. Капитал. Ключи! от 2,9 млн руб. ООО «Инвестиции-недвижимость» Апартаменты в ЖК "Искра-парк" Новые апартаменты у м.Динамо. 1-4-комнатные. Площадь от 40 до 130 кв.м. Монолит. Звоните! от застройщикаГалс-Девелопмент ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад от 6 млн руб.MR Group AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75% м. Петровско-Разумовская Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 32 метров. рядом с метро Петровско-Разумовская. Монолит. от 4,1 млн рублейООО "НДВ" ЖК «Легенда» - скидки до 20%!Н.Москва До 15 июня лучшие условия на покупку! 1-й взнос по ипотеке 90000 руб. Мат.капитал х2. от 2,5 млн руб.ГК «Новые Кварталы» Коттеджи. Дома готовы! Коттеджи в КП «Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. Рассрочка до 2-х лет!Pragma Development ЖК "Академия Люкс" Спешите! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Юго-Западная. Монолит-кирпич. от ЗастройщикаЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" В мае выгода до 640 000 руб. Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. 214-ФЗ. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,9 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" Старт продаж в ЖК «Мир Митино» Квартиры в Москве от 86 500 руб./кв.м в пешей доступности от м. Пятницкое шоссе. Отличная экология. Паркинг. Звоните! от 86 500 руб./кв.мCapital Group ЖК «Царицыно»! Успей купить! 100 квартир от 80000 руб./кв.м. Только до 10 июня! Внутри МКАД. 7 мин до метро. 5 мин до парка. Монолит от 2,9 млн руб.ЦНН