Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
от
1000 тыс
руб.
от
774 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Обзор рынка недвижимости по итогам 2010 года

Доступен свежий обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2017 года Ипотека добралась до вторичного рынка Перейти

Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)
Дек 10 Ноя 10 Янв 10
Индекс стоимости жилья, Р/м2 140 351 -0,7% +16,0%
Индекс стоимости жилья, $/м2 4 548 -0,3% +12,2%
Индекс стоимости жилья, €/м2 3 442 +3,1% +21,1%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)
Дек 10 Ноя 10
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
-0,4 %/мес. -0,3%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
2,1 б.деп. +0,3 б.д.


Как уже не раз отмечал аналитический центр www.irn.ru, весь 2010 год происходила «утряска» рынка недвижимости. Так, если в докризисные годы примерно одинаковыми темпами дорожало практически все независимо от типа жилья и соответствия цены качеству объекта, а после кризиса практически любая недвижимость просела в цене, то в 2010 году на рынке наконец начался процесс отделения «пшеницы» от «плевел». На первое место вышли потребительские свойства жилья, а также соответствие цены платежеспособности покупателей. В результате в наиболее выгодном положении оказалось современное и качественное жилье экономкласса при разумной стоимости. В то же время устаревший морально и физически старый жилой фонд, так же как и неадекватно дорогие современные квартиры бизнес-класса и элитное жилье, во многом «подвисли» в воздухе.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» за 2010 год индекс стоимости жилья в Москве вырос примерно на 12%. При этом величина прироста в зависимости от типа жилья и района Москвы находится в диапазоне от 5,3% до 16,6%. Сразу следует отметить, что на сегодняшнем рынке величина дисконта или торга в размере 5-10% является вполне уместной, а заявленные цены далеко не всегда отражают реальную стоимость объектов. Поэтому с учетом данного фактора (величина реальных цен на 5-10% ниже заявленных) и «вилки» прироста за 2010 год в пределах 5,3-16,6% правильнее говорить о том, что некоторые квартиры прибавили в 2010 году порядка 5-10% стоимости, а другие остались при прежней цене или же потеряли порядка 5%. А значит, наиболее интересно понять, какое жилье идет вверх и, по всей видимости, будет дорожать и дальше, а какое «топчется на месте» или даже готово сползти по цене вниз или потребует дисконта для продажи в случае неблагоприятной конъюнктуры рынка.

Как показывают приведенные ниже таблицы, в наибольшем приросте оказывается сегмент современных панельных домов или, другими словами, качественный экономкласс по умеренной цене. Даже современные монолитно-кирпичные дома, больше соответствующие сегменту бизнес-класса и, соответственно, более дорогие, отстают, как и сегменты более старой, хоть и относительно недорогой панели. В «хвосте» по итогам 2010 года старая «элитка» - «сталинки», цековки, кирпичные дома советской эпохи, причем вполне понятно почему. Нередко за квартиры в таких домах просят не меньшие деньги, чем за современное жилье бизнес и элиткласса, в то время как дома советской эпохи зачастую уже не соответствуют духу нашего времени: не имеют нормального паркинга, им характерен неоднородный социальный состав жильцов, устаревшая отделка подъездов, отсутствие охраны и систем безопасности и т.д. Отсюда и наибольшее несоответствие цены качеству жилья.

Примечательно и распределение динамики цен по комнатности квартир. В наибольшем плюсе оказались однокомнатные квартиры и трехкомнатные квартиры. Первый сегмент – наиболее ликвидный, востребованный и недорогой класс жилья, приемлемый для одиноких людей либо бездетных пар. Второй – самый оптимальный с экономической точки зрения вариант для семьи. При  этом промежуточный сегмент двухкомнатных квартир, который для одного или двух человек пусть и желателен, но великоват и дорог, а для полноценной семьи – маловат, отстает по динамике цен. Как и сегмент многокомнатных квартир, более характерный уже для дорогого жилья.

Схожая картина наблюдается и в разрезе географии по сегментам районы Москвы и округа Москвы. В наибольшем плюсе в основном не элитные и не самые дешевые, а наиболее интересные и достаточно популярные среди людей районы города. Среди них: Профсоюзная, Новые Черемушки, Проспект Вернадского, Полежаевская, Беговая, Кунцевская, Чертаново, Тульская, Преображенская площадь, Первомайская, Измайловская, Строгино, Рижская, Алексеевская, Академическая и другие. А вот в «хвосте» есть достаточно дорогие элитные районы центральной части столицы: Фрунзенская, Спортивная, Белорусская, Сухаревская, Проспект Мира, Цветной бульвар, Трубная, Достоевская, Площадь Суворова, Арбатская, Библиотека имени Ленина, Смоленская, Боровицкая, Александровский Сад, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская. И с тем же успехом в «хвосте» присутствуют самые дешевые удаленные районы: Зеленоград, Жулебино, Некрасовка, Ново-Переделкино, Южнопортовый, Медведково, Бабушкинская, Рязанский проспект.

Если же говорить об округах, то лидирует также «середняк»: Юго-Западный округ, Северо-Западный округ, Восточный округ. В аутсайдерах: Центральный округ, Западный округ и все районы за МКАД. Также следует отметить, что прирост цен по таким сегментам, как «дорогое жилье» (20% самых дорогих по цене метра квартир) и «дешевое жилье» (20% самых дешевых по цене метра квартир), оказывается в равной мере меньше среднегородского прироста.



Цены на квартиры по типам домов

(www.irn.ru)
РУБ  USD  EUR Дек 10 Янв 10
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 070 +11,3%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 4 172 +11,3%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 4 483 +13,7%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 389 +10,1%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 5 217 +9,9%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 5 100 +10,9%
Все панельные и блочные дома 4 242 +12,1%
Все монолитные и кирпичные дома 4 902 +10,3%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)
РУБ  USD  EUR Дек 10 Янв 10
Однокомнатные квартиры 4 549 +13,1%
Двухкомнатные квартиры 4 516 +10,7%
Трехкомнатные квартиры 4 428 +13,5%
Многокомнатные квартиры 4 713 +10,2%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)
РУБ  USD  EUR Дек 10 Янв 10
Центральный округ 6 787 +8,5%
Северный округ 4 518 +11,2%
Северо-Восточный округ 4 170 +11,1%
Восточный округ 4 162 +11,6%
Юго-Восточный округ 3 824 +11,1%
Южный округ 4 093 +11,6%
Юго-Западный округ 5 337 +13,8%
Западный округ 4 959 +9,9%
Северо-Западный округ 4 539 +13,5%
Все районы за МКАД 3 673 +10,4%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ  USD  EUR Дек 10 Янв 10
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир
6 610 +10,2%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир
3 454 +10,2%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
1,91 0,0%

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Что все это значит? По сути уже в 2010 году рынок недвижимости предъявил высокие требования к соотношению цены и качества объектов недвижимости. И не важна причина несоответствия цены качеству. Будь то старый жилой фонд – ветхое физически, устаревшее морально и не престижное с точки зрения расположения жилье, за которое хозяева хотят неадекватных денег. Или же современные элитные дома или новостройки, а также жилье бизнес-класса в дорогих районах города, но по совсем негуманным ценам. Оно может и доступно, но только олигархам, которые все себе уже давно купили, но зачастую неподъемно даже для верхней части среднего класса, на которую, казалось бы, такое жилье и должно быть ориентировано.

Поэтому и получается, что все такие квартиры с неадекватным соотношением цены и качества, причем неважно, к какому сегменту они относятся – эконому, бизнес или элитному, пробуксовывают на нынешнем рынке. Да, они могут формально прибавить за год порядка 10% на фоне общего оживления рынка, но тут же готовы отступить назад на тот же процент или дальше больше в виде торга под конкретного покупателя. А реально готова вырасти в цене только та часть объектов, стоимость которых изначально была умеренной, адекватной послекризисному рынку, причем при удовлетворительном качестве объекта.

Аналитический центр www.irn.ru отмечал эти обстоятельства еще 2 года назад в самом начале финансового кризиса: независимо от класса жилья динамика цен будет зависеть от адекватности соотношения цены и качества объекта. Проще говоря, на посткризисном рынке в плане прогноза и динамики цен все квартиры правильнее делить не на эконом, бизнес или элиткласс, а всего на 2 группы: жилье с адекватным и неадекватным соотношением цены и качества, как говорилось в статье «Недвижимость в 2009 году: когда оживет рынок?». И 2010 год еще раз показал справедливость этого виденья ситуации.

Помимо всего прочего следует отметить, что активизация рынка недвижимости и большая часть указанного в 2010 году прироста цен пришлась на первое полугодие. При этом осень 2010 года во многом принесла разочарования. От нее многие участники рынка ждали скорого возврата стоимости квадратного метра к докризисным максимумам, а вместо того минувшая осень по активности и приросту цен оказалась слабее как осени 2009 года, так и весны 2010 года. А значит, сейчас рынок не обладает потенциалом для быстрого ценового взлета, и адекватное соотношение цены и качества объекта будет оставаться определяющим и в 2011 году. Об этом подробнее рассказывает прогноз рынка недвижимости на 2011 год.


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1302 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 1 264 200
до 4 898 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "Новое Бисерово 2" Московская область, Ногинский район Студии, 1, 2, 3-комнатные квартиры Площади : 24 - 77 кв.м. вблизи Бисерово с., к.2 (1 этап) вблизи Бисерово с., к.6 (1 этап) вблизи Бисерово с., к.15 (1 этап) вблизи Бисерово с., к.4 (1 этап) вблизи Бисерово с., к.3 (1 этап) Застройщик: Акваспорт, ООО.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 390 340
до 19 664 400 руб.
Узнать подробнее
Жилой комплекс "Нормандия" Москва, Северо-Восточный округ, район Лосиноостровский, м.Бабушкинская, Тайнинская ул., вл.9-11, к.3 1-4-комнатные квартиры Площади : 35 - 113 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Бабушкинская, 5 мин. транспортом Застройщик: ЛС-Риэлти, ООО.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону Экодолье Шолохово Московская область, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Площади : 88 - 393 кв.м. Экодолье Шолохово Экодолье Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово, ООО.
Проектная декларация на рекламируемом сайте