Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
от
999 тыс
руб.
от
937 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость осенью 2017 года?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Обзор рынка недвижимости по итогам 2010 года

Доступен свежий обзор рынка недвижимости по итогам июля 2017 года Рублевые цены вытянул долларовый сегмент Перейти

Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)
Дек 10 Ноя 10 Янв 10
Индекс стоимости жилья, Р/м2 140 351 -0,7% +16,0%
Индекс стоимости жилья, $/м2 4 548 -0,3% +12,2%
Индекс стоимости жилья, €/м2 3 442 +3,1% +21,1%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)
Дек 10 Ноя 10
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
-0,4 %/мес. -0,3%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
2,1 б.деп. +0,3 б.д.


Как уже не раз отмечал аналитический центр www.irn.ru, весь 2010 год происходила «утряска» рынка недвижимости. Так, если в докризисные годы примерно одинаковыми темпами дорожало практически все независимо от типа жилья и соответствия цены качеству объекта, а после кризиса практически любая недвижимость просела в цене, то в 2010 году на рынке наконец начался процесс отделения «пшеницы» от «плевел». На первое место вышли потребительские свойства жилья, а также соответствие цены платежеспособности покупателей. В результате в наиболее выгодном положении оказалось современное и качественное жилье экономкласса при разумной стоимости. В то же время устаревший морально и физически старый жилой фонд, так же как и неадекватно дорогие современные квартиры бизнес-класса и элитное жилье, во многом «подвисли» в воздухе.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» за 2010 год индекс стоимости жилья в Москве вырос примерно на 12%. При этом величина прироста в зависимости от типа жилья и района Москвы находится в диапазоне от 5,3% до 16,6%. Сразу следует отметить, что на сегодняшнем рынке величина дисконта или торга в размере 5-10% является вполне уместной, а заявленные цены далеко не всегда отражают реальную стоимость объектов. Поэтому с учетом данного фактора (величина реальных цен на 5-10% ниже заявленных) и «вилки» прироста за 2010 год в пределах 5,3-16,6% правильнее говорить о том, что некоторые квартиры прибавили в 2010 году порядка 5-10% стоимости, а другие остались при прежней цене или же потеряли порядка 5%. А значит, наиболее интересно понять, какое жилье идет вверх и, по всей видимости, будет дорожать и дальше, а какое «топчется на месте» или даже готово сползти по цене вниз или потребует дисконта для продажи в случае неблагоприятной конъюнктуры рынка.

Как показывают приведенные ниже таблицы, в наибольшем приросте оказывается сегмент современных панельных домов или, другими словами, качественный экономкласс по умеренной цене. Даже современные монолитно-кирпичные дома, больше соответствующие сегменту бизнес-класса и, соответственно, более дорогие, отстают, как и сегменты более старой, хоть и относительно недорогой панели. В «хвосте» по итогам 2010 года старая «элитка» - «сталинки», цековки, кирпичные дома советской эпохи, причем вполне понятно почему. Нередко за квартиры в таких домах просят не меньшие деньги, чем за современное жилье бизнес и элиткласса, в то время как дома советской эпохи зачастую уже не соответствуют духу нашего времени: не имеют нормального паркинга, им характерен неоднородный социальный состав жильцов, устаревшая отделка подъездов, отсутствие охраны и систем безопасности и т.д. Отсюда и наибольшее несоответствие цены качеству жилья.

Примечательно и распределение динамики цен по комнатности квартир. В наибольшем плюсе оказались однокомнатные квартиры и трехкомнатные квартиры. Первый сегмент – наиболее ликвидный, востребованный и недорогой класс жилья, приемлемый для одиноких людей либо бездетных пар. Второй – самый оптимальный с экономической точки зрения вариант для семьи. При  этом промежуточный сегмент двухкомнатных квартир, который для одного или двух человек пусть и желателен, но великоват и дорог, а для полноценной семьи – маловат, отстает по динамике цен. Как и сегмент многокомнатных квартир, более характерный уже для дорогого жилья.

Схожая картина наблюдается и в разрезе географии по сегментам районы Москвы и округа Москвы. В наибольшем плюсе в основном не элитные и не самые дешевые, а наиболее интересные и достаточно популярные среди людей районы города. Среди них: Профсоюзная, Новые Черемушки, Проспект Вернадского, Полежаевская, Беговая, Кунцевская, Чертаново, Тульская, Преображенская площадь, Первомайская, Измайловская, Строгино, Рижская, Алексеевская, Академическая и другие. А вот в «хвосте» есть достаточно дорогие элитные районы центральной части столицы: Фрунзенская, Спортивная, Белорусская, Сухаревская, Проспект Мира, Цветной бульвар, Трубная, Достоевская, Площадь Суворова, Арбатская, Библиотека имени Ленина, Смоленская, Боровицкая, Александровский Сад, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская. И с тем же успехом в «хвосте» присутствуют самые дешевые удаленные районы: Зеленоград, Жулебино, Некрасовка, Ново-Переделкино, Южнопортовый, Медведково, Бабушкинская, Рязанский проспект.

Если же говорить об округах, то лидирует также «середняк»: Юго-Западный округ, Северо-Западный округ, Восточный округ. В аутсайдерах: Центральный округ, Западный округ и все районы за МКАД. Также следует отметить, что прирост цен по таким сегментам, как «дорогое жилье» (20% самых дорогих по цене метра квартир) и «дешевое жилье» (20% самых дешевых по цене метра квартир), оказывается в равной мере меньше среднегородского прироста.



Цены на квартиры по типам домов

(www.irn.ru)
РУБ  USD  EUR Дек 10 Янв 10
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 070 +11,3%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 4 172 +11,3%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 4 483 +13,7%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 389 +10,1%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 5 217 +9,9%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 5 100 +10,9%
Все панельные и блочные дома 4 242 +12,1%
Все монолитные и кирпичные дома 4 902 +10,3%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)
РУБ  USD  EUR Дек 10 Янв 10
Однокомнатные квартиры 4 549 +13,1%
Двухкомнатные квартиры 4 516 +10,7%
Трехкомнатные квартиры 4 428 +13,5%
Многокомнатные квартиры 4 713 +10,2%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)
РУБ  USD  EUR Дек 10 Янв 10
Центральный округ 6 787 +8,5%
Северный округ 4 518 +11,2%
Северо-Восточный округ 4 170 +11,1%
Восточный округ 4 162 +11,6%
Юго-Восточный округ 3 824 +11,1%
Южный округ 4 093 +11,6%
Юго-Западный округ 5 337 +13,8%
Западный округ 4 959 +9,9%
Северо-Западный округ 4 539 +13,5%
Все районы за МКАД 3 673 +10,4%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ  USD  EUR Дек 10 Янв 10
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир
6 610 +10,2%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир
3 454 +10,2%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
1,91 0,0%

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Что все это значит? По сути уже в 2010 году рынок недвижимости предъявил высокие требования к соотношению цены и качества объектов недвижимости. И не важна причина несоответствия цены качеству. Будь то старый жилой фонд – ветхое физически, устаревшее морально и не престижное с точки зрения расположения жилье, за которое хозяева хотят неадекватных денег. Или же современные элитные дома или новостройки, а также жилье бизнес-класса в дорогих районах города, но по совсем негуманным ценам. Оно может и доступно, но только олигархам, которые все себе уже давно купили, но зачастую неподъемно даже для верхней части среднего класса, на которую, казалось бы, такое жилье и должно быть ориентировано.

Поэтому и получается, что все такие квартиры с неадекватным соотношением цены и качества, причем неважно, к какому сегменту они относятся – эконому, бизнес или элитному, пробуксовывают на нынешнем рынке. Да, они могут формально прибавить за год порядка 10% на фоне общего оживления рынка, но тут же готовы отступить назад на тот же процент или дальше больше в виде торга под конкретного покупателя. А реально готова вырасти в цене только та часть объектов, стоимость которых изначально была умеренной, адекватной послекризисному рынку, причем при удовлетворительном качестве объекта.

Аналитический центр www.irn.ru отмечал эти обстоятельства еще 2 года назад в самом начале финансового кризиса: независимо от класса жилья динамика цен будет зависеть от адекватности соотношения цены и качества объекта. Проще говоря, на посткризисном рынке в плане прогноза и динамики цен все квартиры правильнее делить не на эконом, бизнес или элиткласс, а всего на 2 группы: жилье с адекватным и неадекватным соотношением цены и качества, как говорилось в статье «Недвижимость в 2009 году: когда оживет рынок?». И 2010 год еще раз показал справедливость этого виденья ситуации.

Помимо всего прочего следует отметить, что активизация рынка недвижимости и большая часть указанного в 2010 году прироста цен пришлась на первое полугодие. При этом осень 2010 года во многом принесла разочарования. От нее многие участники рынка ждали скорого возврата стоимости квадратного метра к докризисным максимумам, а вместо того минувшая осень по активности и приросту цен оказалась слабее как осени 2009 года, так и весны 2010 года. А значит, сейчас рынок не обладает потенциалом для быстрого ценового взлета, и адекватное соотношение цены и качества объекта будет оставаться определяющим и в 2011 году. Об этом подробнее рассказывает прогноз рынка недвижимости на 2011 год.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1250 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 481 100
до 9 880 000 руб.
Узнать подробнее
Жилой комплекс "Некрасовка" Москва, Юго-Восточный округ, район Некрасовка, м.Выхино 1, 2, 3, 4, 5-комнатные квартиры Площади : 30 - 180 кв.м. м. Выхино, 10 мин. транспортом Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4АБ Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4Г Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4В Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 6, к.5 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.11 Показать все корпуса Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 875 872
до 12 076 785 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Александровы пруды Новая Москва, Калужское шоссе, 30 км. от МКАД Площади : 8 - 26 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2016 г. Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 321 700
до 27 280 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "Пресня Сити" Москва, Центральный округ, район Пресненский, м.Улица 1905 года 1, 2, 3-комнатные квартиры Площади : 42 - 85 кв.м. м. Улица 1905 года, 5 мин. транспортом, м.Улица 1905 года Ходынская ул., д.2, к.3 Ходынская ул., д.2, к.1 Проектная декларация на рекламируемом сайте