Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
На каком этапе сейчас целесообразно покупать новостройку?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
24 декабря 2009 года

Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2009 года


Недвижимость (www.irn.ru)Декабрь 09К нояб 09
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 4.028 пункт. +1,5 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) +0,52 %/мес -0,5 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) 0,75 б/деп +1,5 б/д


Недвижимость (www.irn.ru)Конец 09К нач 09
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 4.028 пункт. -24,1 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) +0,52 %/мес +7,0 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) 0,75 б/деп +3,3 б/д


Пожалуй, основной итог 2009 года на рынке недвижимости Москвы состоит в том, что он развеял самый закоренелый миф этого рынка. Миф о том, что недвижимость в Москве может только дорожать и уж точно никогда не упадет в цене. Оказалось, что может упасть и упасть существенно. И вроде бы такое уже случалось, например, после дефолта 1998 года столичный квадратный метр, как и сейчас, подешевел примерно на треть (в долларовом выражении). Дешевела московская недвижимость и ранее, например, в 1996 году. Но о подобных прецедентах после 2000 года все почему-то решили забыть, вроде как 90-е – это одно, а современная жизнь – совсем другое.

Впрочем, законы рынка никто не отменял, и за продолжительным периодом роста 2001-2008 годов пришел вполне закономерный кризис и коррекция цен на недвижимость вниз. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» еще в первой половине 2008 года указывал на такую возможность, в частности, в статьях «Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости» и «Формула кризиса на рынке недвижимости». Но теперь важнее другое. 2009 год разрушил и еще один стереотип, показав, что снижение цен на недвижимость – вполне нормальная рыночная тенденция, как и их рост, и она вовсе не означает «конец света», коллапс строительной отрасли или «смерть» рынка недвижимости. Напротив, как отмечалось в статьях «Слухи о смерти рынка недвижимости сильно преувеличены» и «Кризис для рынка недвижимости оказался не так страшен, как его малюют» снижение всех количественных показателей оказалось не критичным, зато перед всеми участниками рынка открылись новые возможности для развития и расширения.

В среднем падение цен на квартиры в Москве за 2009 год составило 24,1%. Так индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru изменился с 5.310$ за метр в январе до 4.028$ в декабре 2009 года. Если же говорить о полном снижении еженедельного индекса ИРН с максимального значения в начале октября 2008 года, равного 6.122$ за метр, до текущего уровня в 4.035$, то оно составляет 34%. Также следует отметить, что за последние месяцы за счет ослабления курса доллара стоимость жилья в Москве слегка отыграла падение на уровне нескольких процентов. А в минимуме, который составлял 3.858$ за метр в сентябре 2009 года, полное снижение цен, вызванное нынешним кризисом, достигало 37%. Как уже отмечалось выше, итоговая коррекция стоимости жилья в 2008-2009 годах почти полностью совпадает с величиной коррекции, имевшей место в 1998-1999 годах. Тогда она составила по разным оценкам порядка 30%-35%, или 31,7% по индексу ИРН с 981$ до 670$ за метр.

Впрочем, следует отметить, что затратная часть по строительству жилья просела не меньше. Как неоднократно отмечалось в аналитике от ИРН, снижение цен на стройматериалы, как и на рабочую силу, нередко доходит до 50% от докризисного уровня. Еще сильнее снизилась и рыночная стоимость земли, прежде всего, цена больших участков (речь не идет про дачные участки по несколько соток, а о десятках-сотнях гектар под строительство). Более того, уже появились прецеденты по инициативе досрочного пересмотра в сторону понижения кадастровой оценки земли, что дополнительно снизит затраты на строительство, как отмечено в статье «Объемы строительства жилья вскоре могут заметно возрасти».

Проще говоря, кризис привел к симметричному снижению как розничных цен на недвижимость, так и затрат на строительство, а значит, рентабельность строительного бизнеса по-прежнему сохранилась, как и потенциальный спрос на жилье. В результате, проблемы возникают, в основном, только с теми объектами, где затраты уже понесены по старым докризисным ценам, а продажа квартир происходит уже по новым, просевшим розничным ценам. Есть сложности и у застройщиков, которые до кризиса брали слишком много кредитов, строя «наполеоновские» планы развития. В целом же строительный бизнес по-прежнему остается доходным и востребованным, а значит, в ближайшие годы строить будут и, скорее всего, больше, чем ранее. Ведь если докризисный рост цен позволял больше зарабатывать с каждого метра, но не стимулировал строить много, то теперь застройщики будут больше стараться зарабатывать на обороте.

Также следует отметить, что разброс динамики цен на квартиры по классам жилья, округам и районам Москвы является в 2009 году очень незначительным. Так при изменении общегородского индекса стоимости на 24,1% разброс изменения индексов по типам жилья находится в диапазоне от 23,7% до 24,8%, т.е. менее 1 процентного пункта вверх и вниз. Во многом это связано с макроэкономическим характером изменений на рынке за прошедший год – примерно в равной мере подешевело все. Исключение может составлять только наиболее инертный и нестандартный сегмент элитного жилья и дорогой бизнес-класс, которые не учитываются при расчете индексов. Также чуть больше – 26%-26,5% удешевление в сегменте больших квартир: трехкомнатных и многокомнатных. Это, очевидно, связано с большей полной ценой таких квартир за счет большей площади, что и потребовало дополнительных дисконтов.

Максимальное снижение стоимости жилья в сегментации «округа Москвы» также не вызывает вопросов. В лидерах – минус 26,2% – Юго-восточный округ, наименее престижный и экологически неблагоприятный в столице. Второе и третье место также делит восток Москвы – Восточный округ и Северо-восточный округ – по 25,1% соответственно. При этом наименьшее снижение вовсе не у Центрального округа и не у Запада столицы. В лидерах – Северный округ с 22,9% и районы за МКАД – 23,8%. По сути, это относительно неплохое и, нередко, новое жилье, которое изначально было по невысоким ценам – отсюда и меньше удешевление.

Лидеры по снижению цен в сегментации «районы Москвы» – до минус 30%: Чистые пруды, Тургеневская, Красные ворота, Комсомольская, Сретенский бульвар, Чертаново Центральное, Чертаново Северное, Теплый стан, Выхино, Лосиноостровский, Ярославский, Зеленоград, Северное Измайлово, Гольяново, Марьина роща, Савеловский. Наименьшее снижение – всего 15,3% в Куркино, очевидно, благодаря уникальности этого района и относительно невысокой цене по сравнению с аналогами нового монолитно-кирпичного жилья в пределах МКАД. Другие московские районы с наименьшим снижением – порядка 20%: Якиманка, Арбат, Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк победы, Сокол, Аэропорт, Митино, Динамо.


Недвижимость (www.irn.ru)Кон09Нач09
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3658 -24,8%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 3749 -23,8%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 3938 -24,5%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3947 -24,6%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) 4704 -24,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 4540 -23,7%
     
Все панельные и блочные дома 3782 -24,4%
Все монолитные и кирпичные дома 4397 -24,1%


Квартиры в Москве (www.irn.ru)Кон09Нач09
Однокомнатные квартиры 3987 -24,2%
Двухкомнатные квартиры 4038 -23,7%
Трехкомнатные квартиры 3904 -26,0%
Многокомнатные квартиры 4209 -26,5%


Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru)Кон09Нач09
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир) 5936 -24,7%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) 3137 -23,4%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 1,89 -1,7%


  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Физика Подробнее об индексах >>

Рейтинги округов и районов г. Москвы в декабре 2009 года>>


Если весь последний год динамику цен на недвижимость в Москве и России определяли, в основном, макроэкономические тенденции то теперь, по мере стабилизации стоимости квадратного метра, на первый план начинают выходить локальные факторы, связанные с местной конъюнктурой рынка. В зависимости от них не только в разных сегментах и городах России, но даже в разных районах Москвы и на разные квартиры в пределах одного района динамика цен может быть разной – что-то слегка в плюс, а что-то, по-прежнему, дальше в минус. Специалисты аналитического центра www.irn.ru называют такую динамику «утряской рынка», когда цены на разное жилье могут меняться разнонаправлено, при этом средние показатели, скорее всего, будут оставаться почти неизменными.

Более подробному анализу ожидаемой динамики цен на разные классы недвижимости посвящен прогноз рынка недвижимости Москвы и России на 2010 год по сегментам. Что же касается более тонкой оценки текущих трендов на московском рынке жилья вплоть до каждой конкретной квартиры, то здесь оказываются полезными онлайн-калькуляторы сайта www.irn.ru, в частности, «оценка недвижимости» в режиме онлайн, оценка аренды квартир в Москве, прогноз стоимости квартир в Москве, агентство недвижимости онлайн и другие.


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
958 (1 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,2 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,2 млн рублейUrban Group Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Летняя акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" Летние скидки до 10%! Жилой дом бизнес-класса рядом с метро и центром Москвы. Большие просторные квартиры. Развитая инфраструктура. от 215 000 руб./кв.мМангазея Девелопмент Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и прудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Жилой комплекс "Загорье" Современные 1-3-комнатные квартиры площадью от 30 метров. рядом с метро Царицыно. Монолит-кирпич. Торопитесь! oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Родной город. Октябрьское поле Суперцены на однокомнатные квартиры! Всего 7 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Скидка 3% при 100% оплате. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент Жилой комплекс "Маяк" 1-4-комнатные квартиры пл. от 49 метров. г. Химки. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» Квартиры в ЖК "TriBeCa" В продаже 1-5-комнатные апартаменты, пентхаусы площадью 38-329 кв.м. 7 мин. пешком, м.Бауманская от м.Бауманская. Подробности по телефону! от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE Скидка 7% на 5 апартаментов! Квартал клубныx особняков на набережной Москвы-реки в самом центре Москвы. Сдача в 2016 году. Рассрочка 0%! от 23 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК "Art Residence" 1-5-комнатные апартаменты рядом с м.Белорусская. Площадь от 30 до 552 метров Монолит-кирпич. от 264 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE The American Dream , 58 от МКАД Коттеджи в 58 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Коммуникации. Площади 130-340 кв.м. от 6 350 тыс. руб.Fenix Group Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивать с ЖК Новогорск. Курорт в Куркино! ЖК "Видный Берег" Квартиры площадью 28-106 кв.м. Ленинский район. Монолит-кирпич. Торопитесь! Квартиры у м. Калужская Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 51 метра. рядом с метро Калужская. Монолит. Звоните! от 192000 руб. кв.мФлэт и Ко Квартиры в г. Одинцово г. Одинцово. Квартиры пл. от 29 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры Подробности по телефону! Жилой комплекс "О7" Торопитесь! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Юго-Западная. Площадь от 44 до 118 метров ГК: III кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 148 000 руб./кв.мООО "НДВ" ЖК "Кварталы 21" 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Рязанский проспект. Площадь от 38 до 80 метров П-44Т. Уточняйте подробности по телефону. ЖК "Родной город. Каховская" Торопитесь! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Каховская. Площадь от 34 до 114 метров Монолит. от ЗастройщикаРГ - Девелопмент Квартиры в г. Щелково Торопитесь! г. Щелково. 1-3-комнатные квартиры площадью 35-83 метров. Монолит-кирпич. от 2.3 млн руб. Жилой комплекс "Лица" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Беговая. Площадь от 48 до 170 метров Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Capital Group Жилой комплекс "RiverPark" Новые квартиры у м.Коломенская. 1-4-комнатные. Площадь от 31 до 108 кв.м. ЕвроПа. Звоните! ЖК "Новое Бисерово" Спешите! Ногинский район. Студии,1-3-комнатные квартиры площадью 28-79 метров. Монолит-кирпич. от застройщикаОблИнвестСтрой ЖК "Дом на Самаринской" 1-3,5-комнатные квартиры рядом с м.Тульская. Площадь от 40 до 133 метров ГК: I кв. 2016 г. Монолит. Подробности по телефону! от застройщикаНДВ-Недвижимость Квартиры рядом с метро Новокосино Мкр. Новокосино-2. Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Выгода до 2,8 млн руб. Квартиры в наличии! от 2,4 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Квартиры дешевле, чем у застройщика на 200 000 руб. только до 31 июля! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб. ГК «Новые Кварталы» ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы. От 58900 руб./кв.м. Железнодорожный от 58000 руб./кв.мООО «Главстрой Девелопмент» ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,9 млн Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 июля. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 1,9 млн руб.Urban Group Живи в центре Москвы от 4,6 млн Новостройка бизнес-класса у м. ЦСКА (2016 г), Полежаевская. Панорамные окна. Рядом парки. Сдаем уже в 2016! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад MR Group ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 3,1 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ" ЖК «Яуза Парк» ЖК Яуза Парк бизнес-класса! От 7,5 млн рублей. 12 минут от м. "Преображенская площадь. Звоните! МФК «Савеловский сити» Живите рядом с центром от 4 млн руб.! 7минут пешком от м. «Дмитровская». Уникальная архитектура в стиле нью-йоркских небоскребов. Ипотека от Сбербанка. Сдача – декабрь 2016. от ЗастройщикаMR Group ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. Первая очередь готова! Кухня в подарок! от застройщикаGalaxy Group Копить на квартиру больше не нужно! 95,3 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4,7 млн руб. с отделкой. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость Мкр. «Красногорский». Акция! м.Тушинская. Квартиры от 8 200 руб./мес. Школа, детские сады. Рассрочка 0%. Выгода до 650 000 р. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. Новостройки от А101. Старт продаж! 10 минут до м.Саларьево. Успейте купить на старте продаж! От 71 000 руб./кв.м. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент Чертаново Северное мкр. «7Б» 1 и 2-комн. квартиры. Благоустроенный р-н, транспорт. доступность. Ипотека. Мат. Капитал. Рассрочка. Рядом метро. от 7 млн рублейООО «Инвестиции-недвижимость» Таунхаусы «Etude family club» Дома от 129 кв.м. + участок, Пятницкое ш., 6 км. от МКАД, метро, инф-ра, ипотека, рассрочка. Скидки до 2 млн рублей. от 10 млн руб.Pragma Development ЖК "Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб.кв.мФлэт и Ко ЖК «Баркли Медовая долина» Скидка 3%. 40 мин до центра Москвы. Трехкомнатная квартира от 5,1 млн руб. Звоните! Barkli Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщика ООО «Инвесттраст» ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 75000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 3,8 млн руб.; 2к.кв.- от 5,1 млн руб.; 3к.кв.- от 7,0 млн руб. от 75000 руб./кв.мЦНН