Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Каково ваше семейное положение?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
24 декабря 2009 года

Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2009 года


Недвижимость (www.irn.ru)Декабрь 09К нояб 09
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 4.028 пункт. +1,5 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) +0,52 %/мес -0,5 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) 0,75 б/деп +1,5 б/д


Недвижимость (www.irn.ru)Конец 09К нач 09
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье) 4.028 пункт. -24,1 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье) +0,52 %/мес +7,0 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.) 0,75 б/деп +3,3 б/д


Пожалуй, основной итог 2009 года на рынке недвижимости Москвы состоит в том, что он развеял самый закоренелый миф этого рынка. Миф о том, что недвижимость в Москве может только дорожать и уж точно никогда не упадет в цене. Оказалось, что может упасть и упасть существенно. И вроде бы такое уже случалось, например, после дефолта 1998 года столичный квадратный метр, как и сейчас, подешевел примерно на треть (в долларовом выражении). Дешевела московская недвижимость и ранее, например, в 1996 году. Но о подобных прецедентах после 2000 года все почему-то решили забыть, вроде как 90-е – это одно, а современная жизнь – совсем другое.

Впрочем, законы рынка никто не отменял, и за продолжительным периодом роста 2001-2008 годов пришел вполне закономерный кризис и коррекция цен на недвижимость вниз. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» еще в первой половине 2008 года указывал на такую возможность, в частности, в статьях «Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости» и «Формула кризиса на рынке недвижимости». Но теперь важнее другое. 2009 год разрушил и еще один стереотип, показав, что снижение цен на недвижимость – вполне нормальная рыночная тенденция, как и их рост, и она вовсе не означает «конец света», коллапс строительной отрасли или «смерть» рынка недвижимости. Напротив, как отмечалось в статьях «Слухи о смерти рынка недвижимости сильно преувеличены» и «Кризис для рынка недвижимости оказался не так страшен, как его малюют» снижение всех количественных показателей оказалось не критичным, зато перед всеми участниками рынка открылись новые возможности для развития и расширения.

В среднем падение цен на квартиры в Москве за 2009 год составило 24,1%. Так индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru изменился с 5.310$ за метр в январе до 4.028$ в декабре 2009 года. Если же говорить о полном снижении еженедельного индекса ИРН с максимального значения в начале октября 2008 года, равного 6.122$ за метр, до текущего уровня в 4.035$, то оно составляет 34%. Также следует отметить, что за последние месяцы за счет ослабления курса доллара стоимость жилья в Москве слегка отыграла падение на уровне нескольких процентов. А в минимуме, который составлял 3.858$ за метр в сентябре 2009 года, полное снижение цен, вызванное нынешним кризисом, достигало 37%. Как уже отмечалось выше, итоговая коррекция стоимости жилья в 2008-2009 годах почти полностью совпадает с величиной коррекции, имевшей место в 1998-1999 годах. Тогда она составила по разным оценкам порядка 30%-35%, или 31,7% по индексу ИРН с 981$ до 670$ за метр.

Впрочем, следует отметить, что затратная часть по строительству жилья просела не меньше. Как неоднократно отмечалось в аналитике от ИРН, снижение цен на стройматериалы, как и на рабочую силу, нередко доходит до 50% от докризисного уровня. Еще сильнее снизилась и рыночная стоимость земли, прежде всего, цена больших участков (речь не идет про дачные участки по несколько соток, а о десятках-сотнях гектар под строительство). Более того, уже появились прецеденты по инициативе досрочного пересмотра в сторону понижения кадастровой оценки земли, что дополнительно снизит затраты на строительство, как отмечено в статье «Объемы строительства жилья вскоре могут заметно возрасти».

Проще говоря, кризис привел к симметричному снижению как розничных цен на недвижимость, так и затрат на строительство, а значит, рентабельность строительного бизнеса по-прежнему сохранилась, как и потенциальный спрос на жилье. В результате, проблемы возникают, в основном, только с теми объектами, где затраты уже понесены по старым докризисным ценам, а продажа квартир происходит уже по новым, просевшим розничным ценам. Есть сложности и у застройщиков, которые до кризиса брали слишком много кредитов, строя «наполеоновские» планы развития. В целом же строительный бизнес по-прежнему остается доходным и востребованным, а значит, в ближайшие годы строить будут и, скорее всего, больше, чем ранее. Ведь если докризисный рост цен позволял больше зарабатывать с каждого метра, но не стимулировал строить много, то теперь застройщики будут больше стараться зарабатывать на обороте.

Также следует отметить, что разброс динамики цен на квартиры по классам жилья, округам и районам Москвы является в 2009 году очень незначительным. Так при изменении общегородского индекса стоимости на 24,1% разброс изменения индексов по типам жилья находится в диапазоне от 23,7% до 24,8%, т.е. менее 1 процентного пункта вверх и вниз. Во многом это связано с макроэкономическим характером изменений на рынке за прошедший год – примерно в равной мере подешевело все. Исключение может составлять только наиболее инертный и нестандартный сегмент элитного жилья и дорогой бизнес-класс, которые не учитываются при расчете индексов. Также чуть больше – 26%-26,5% удешевление в сегменте больших квартир: трехкомнатных и многокомнатных. Это, очевидно, связано с большей полной ценой таких квартир за счет большей площади, что и потребовало дополнительных дисконтов.

Максимальное снижение стоимости жилья в сегментации «округа Москвы» также не вызывает вопросов. В лидерах – минус 26,2% – Юго-восточный округ, наименее престижный и экологически неблагоприятный в столице. Второе и третье место также делит восток Москвы – Восточный округ и Северо-восточный округ – по 25,1% соответственно. При этом наименьшее снижение вовсе не у Центрального округа и не у Запада столицы. В лидерах – Северный округ с 22,9% и районы за МКАД – 23,8%. По сути, это относительно неплохое и, нередко, новое жилье, которое изначально было по невысоким ценам – отсюда и меньше удешевление.

Лидеры по снижению цен в сегментации «районы Москвы» – до минус 30%: Чистые пруды, Тургеневская, Красные ворота, Комсомольская, Сретенский бульвар, Чертаново Центральное, Чертаново Северное, Теплый стан, Выхино, Лосиноостровский, Ярославский, Зеленоград, Северное Измайлово, Гольяново, Марьина роща, Савеловский. Наименьшее снижение – всего 15,3% в Куркино, очевидно, благодаря уникальности этого района и относительно невысокой цене по сравнению с аналогами нового монолитно-кирпичного жилья в пределах МКАД. Другие московские районы с наименьшим снижением – порядка 20%: Якиманка, Арбат, Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк победы, Сокол, Аэропорт, Митино, Динамо.


Недвижимость (www.irn.ru)Кон09Нач09
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3658 -24,8%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 3749 -23,8%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 3938 -24,5%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3947 -24,6%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) 4704 -24,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 4540 -23,7%
     
Все панельные и блочные дома 3782 -24,4%
Все монолитные и кирпичные дома 4397 -24,1%


Квартиры в Москве (www.irn.ru)Кон09Нач09
Однокомнатные квартиры 3987 -24,2%
Двухкомнатные квартиры 4038 -23,7%
Трехкомнатные квартиры 3904 -26,0%
Многокомнатные квартиры 4209 -26,5%


Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru)Кон09Нач09
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир) 5936 -24,7%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) 3137 -23,4%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 1,89 -1,7%


  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Физика Подробнее об индексах >>

Рейтинги округов и районов г. Москвы в декабре 2009 года>>


Если весь последний год динамику цен на недвижимость в Москве и России определяли, в основном, макроэкономические тенденции то теперь, по мере стабилизации стоимости квадратного метра, на первый план начинают выходить локальные факторы, связанные с местной конъюнктурой рынка. В зависимости от них не только в разных сегментах и городах России, но даже в разных районах Москвы и на разные квартиры в пределах одного района динамика цен может быть разной – что-то слегка в плюс, а что-то, по-прежнему, дальше в минус. Специалисты аналитического центра www.irn.ru называют такую динамику «утряской рынка», когда цены на разное жилье могут меняться разнонаправлено, при этом средние показатели, скорее всего, будут оставаться почти неизменными.

Более подробному анализу ожидаемой динамики цен на разные классы недвижимости посвящен прогноз рынка недвижимости Москвы и России на 2010 год по сегментам. Что же касается более тонкой оценки текущих трендов на московском рынке жилья вплоть до каждой конкретной квартиры, то здесь оказываются полезными онлайн-калькуляторы сайта www.irn.ru, в частности, «оценка недвижимости» в режиме онлайн, оценка аренды квартир в Москве, прогноз стоимости квартир в Москве, агентство недвижимости онлайн и другие.


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
947 (0 сегодня)


Готовые дома с рассрочкой до двух лет! Выгодные предложения на участке до 19 соток! Коттеджи в КП«Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. Компания: Pragma Development.
Комфортные квартиры и студии в крупнейшем строящемся жилом комплексе Москвы. До 10 июня цены от 80000 руб./кв.м: 1кк – от 2,9 млн руб., 2кк – от 3,7 млн руб., 3кк – от 6,9 млн руб. Монолитная технология строительства. Вся инфраструктура: школы, дет.сады, прогулочные и спортивные зоны, подземные/наземные паркинги, ТРЦ. Реализация по 214-ФЗ.
Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК "Сходня Парк" в мкрн. Сходня 12 км от МКАД. Квартиры с отделкой и без. Вся инфраструктура. Дом окружен лесным массивом. Подземный паркинг. Сдача в 2017г. от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» ЖК «Жемчужина», г. Серпухов 89 км. от МКАД. Скидка 10%. Ключи в день оплаты. Рассрочка. Есть с отделкой. Военная ипотека. Мат. капитал. от 36 800 руб./кв.мГруппа компаний «ПЖИ Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и трудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО. от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Квартиры в Одинцово. ЖК Одинбург Рассрочка без %! От 79 000 руб./кв.м. Ипотека. Свой паркинг. Звоните прямо сейчас! от 4,2 млн рублей ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Супер-акции в мае! Скидка 50% на паркинг при покупке LOFT-апартаментов или рассрочка на 3 мес. на апартаменты в готовом доме. от застройщикаGLINCOM Копить на квартиру больше не нужно! 101 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,3 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от метро Пятницкое шоссе! от 2,3 млн рублейUrban Group Только до 31 мая! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры с от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость Есть 89 000 руб.? Купи квартиру! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 50 вариантов планировок, дизайнерская отделка. 10 мин.от м. Бульвар Дмитрия Донского от 2,4 млн руб.Urban Group Чертаново Северное мкр. «7Б» 1 и 2-комн. квартиры. Благоустроенный р-н, транспорт. доступность. Ипотека. Мат. Капитал. Рассрочка. Рядом метро. от 7,2 млн рублейООО «Инвестиции-недвижимость» АП «Южная Долина» Акция «Весенний Аукцион». Квартиры с отделкой. Ключи в 2016г. 15 минут от м Домодедовская стартовая цена от 1,6 млн руб.RDI ЖК "Зеленый Город", 27 км от МКАД Спец.цены! Готовые и строящиеся дома. 5 мин. пеш. до ж/д ст. «Зеленоградская». Лес, детсад, школа. Старт продаж нового корпуса! от 1,9 млн руб.ГК "Домстрой" Новогорск. Квартиры А вы видели ЖК бизнес-класса с открытым всесезонным бассейном и гольф-полем? Приезжайте и посмотрите! Куркино. от застройщика Жилой комплекс "Apila" Одинцовский район. Студии,2-4-комнатные квартиры площадью 25-94 метров. Дом сдан. Монолит. 21 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 3 000 000 руб.АО "ЮИТ СитиСтрой" Микрогород «В лесу» Квартиры пл. 26-117 кв.м. Красногорский район. Монолит-кирпич. Звоните! от застройщикаRoseGroup Новостройки от А101. Новая очередь! 5 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент м. Преображенская площадь В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 48-174 кв.м. м.Преображенская площадь. от застройщикаГалс-Девелопмент Квартиры в г. Химки г. Химки. 6 км от МКАД. Квартиры пл. от 45 метров. Монолит-кирпич. 1-5-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. от застройщика Апартаменты бизнес-класса ЮЗАО ЖК Букинист в 3 мин. от м.Калужская. Организация жизни с максимальным комфортом! Надежная инвестиция в будущее от 4,6 млн рублейКонцерн "КРОСТ" Квартиры рядом с метро Новокосино Монолитные дома комфорт-класса. Выдача ключей. Ипотека с господдержкой, рассрочка 0%. Выгода до 2,8 млн руб. от 3,2 млн руб.НДВ-Недвижимость Скидка 9% до 31.05!Торопитесь! Квартиры от 145 000 руб./кв.м! Всего 15 мин. пешком до м. Октябрьское поле. Собственный подземный паркинг. от 145 500 руб./кв.мРГ - Девелопмент Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group ЖК "Загорье" Новые квартиры у м.Царицыно. 1-3-комнатные. Площадь от 30 до 140 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Квартиры в ЖК "Успенский" Скидка 1945 руб. с каждого 1 кв.м. Вся инфраструктура. Лесной массив, Москва-река! Одинцовский р-н, пос. Горки-10. от 66 100 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» В мае выгода до 640 000 руб. Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. 214-ФЗ. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,9 млн руб.НДВ-Недвижимость Только до 31 мая скидка 9%! Квартиры по ДДУ от 137 000 руб./кв.м. Всего 2 минуты пешком от метро! Собственный подземный паркинг. Ипотека. от 137 000 руб./кв.мРГ - Девелопмент ЖК «Новые Ватутинки» Тест – драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой. Звоните! Новая Москва от застройщикаООО «Инвесттраст» Жилой комплекс "Re:Form" Новые апартаменты у м.Преображенская площадь. 1-5-комнатные. Площадь от 36 до 153 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 155 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость ЖК «Фили Град» Квартиры от 27 до 143 кв.м. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити. 10 мин. от М. Фили. Подземный паркинг, детский сад от 6 млн руб.MR Group ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин. от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. Жилой комплекс "МФК Лайнер" Спешите! 1-3-комнатные апартаменты рядом с м.Беговая. Площадь от 29 до 138 метров Монолит. от 4,6 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Квартиры в г. Химки Современные 1-4-комнатные квартиры, пентхаусы. г. Химки. Площадь от 45 до 190 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 4,9 млн руб. RDI Group Квартиры у м. Динамо Спешите! Современные 1-4-комнатные апартаменты пл. от 40 метров. рядом с метро Динамо. Монолит. от застройщикаГалс-Девелопмент AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75% Жилой комплекс "Город" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 32-107 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Подробности по телефону! от 4,1 млн рублейООО "НДВ" ЖК «Царицыно»! Успей купить! 100 квартир от 80000 руб./кв.м. Только до 10 июня! Внутри МКАД. 7 мин до метро. 5 мин до парка. Монолит от 2,9 млн руб.ЦНН ЖК «Легенда» - скидки до 20%!Н.Москва До 15 июня лучшие условия на покупку! 1-й взнос по ипотеке 90000 руб. Мат.капитал х2. от 2,5 млн руб.ГК «Новые Кварталы» Квартиры у м. Маяковская 1-4-комнатные апартаменты, пентхаусы рядом с м.Маяковская. Площадь от 51 до 157 метров Монолит. от застройщикаГалс-Девелопмент Старт продаж в ЖК «Мир Митино» Квартиры в Москве от 86 500 руб./кв.м в пешей доступности от м. Пятницкое шоссе. Отличная экология. Паркинг. Звоните! от 86 500 руб./кв.мCapital Group ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" м. Новокузнецкая Новые квартиры у м.Новокузнецкая. 1-3,5-комнатные. Площадь от 56 до 234 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от застройщикаГалс-Девелопмент