Подмосковные новостройки: домов больше, этажей меньше

Объемы строительства жилья в Московской области все растут и растут. Игроки рынка недвижимости отмечают постоянное расширение географии застройки и общее развитие Подмосковья (объекты социальной инфраструктуры, дороги). Даже при беглом знакомстве с информацией на эту тему, складывается ощущение, что наиболее динамично развивающийся сегмент жилой недвижимости московского региона – подмосковные новостройки средней удаленности.

В пользу этого довода выступают два фактора. Первый: относительно невысокая стоимость квадратного метра – $2010 по данным исследования www.irn.ru. Второй: довольно ощутимый, по сравнению с московской стагнацией, уровень роста цен – 17% за прошедший год. Вместе они делают рассматриваемый сегмент недвижимости весьма привлекательным и для частного инвестора, и для компании-застройщика. Попробуем разобраться, так ли это на самом деле.

Объекты и объемы
В первую очередь следует заострить внимание на объемах строительства. Согласно полученным результатам исследования рынка новостроек населенных пунктов среднего Подмосковья, проведенного аналитическим центром www.irn.ru, объектов действительно стало строиться на 14,4% больше, чем в 2006 году. Вместе с тем, среднее число квартир в доме сократилось на 8,9%, а вот средняя площадь квартир почти не изменилась и составляет сегодня 61 кв. метр. Выходит, что закономерного увеличения количества квартир по сравнению с прошлым годом не произошло.

Вывод прост: география строительства расширяется, и объектов действительно стало больше, но по мере удаления от столицы они начинают ужиматься. То есть вместо семнадцатиэтажного дома становится целесообразнее строить двенадцатиэтажный. Девелоперам приходится принимать во внимание, что чем дальше от Москвы в область, тем ниже процент потенциальных покупателей и компаниям сложнее реализовать все квартиры в многоэтажных домах. Поэтому, если считать в квадратных метрах, — общий объем рынка вырос всего на 7,1%. Получается, что говорить о стремительном развитии пока рановато, хотя потенциал для этого есть.

Типы и цены
Интересными особенностями отличаются и сами объекты. Из 254 домов 169 возводятся по индивидуальным проектам, характерным для бизнес-класса (типы: монолит-кирпич, монолит, кирпич), и только 85 домов относятся к типовым сериям (панель). Наряду с этим 179 домов имеют «не свободную» планировку, которая наиболее уместна в домах типовых серий предусмотренных для покупателей из эконом-класса. Выходит, что более половины домов, строящихся по индивидуальным проектам, уже имеют внутренние перегородки. То есть, ориентированы на потребителей из нижней ценовой группы, так как наличие внутренних перегородок существенно экономит деньги на необходимом при вселении в новостройку ремонте.

Примечательна и стоимость. Средняя цена квадратного метра в типовом доме - $2004, а в доме по индивидуальному проекту – $2013. Получается, что классифицировать этот сегмент подмосковной недвижимости по типам домов довольно сложно. Вероятнее всего, участникам рынка недвижимости следует подойти к этому вопросу исходя из вторичных признаков: удаленность от МКАД, направление, транспортная доступность, населенный пункт, инфраструктура, локальная география и т.д.

Итого
Скорее всего, новостройки среднего Подмосковья уже приближаются к своему ценовому потолку. Этим и объясняется одинаковая средняя цена на различные типы жилья. Например, в ближайшем Подмосковье, рассчитанном на более состоятельных покупателей эта разница хоть и ощутима, но не слишком значительна, а в дорогой и престижной Москве выражена очень рельефно. Здесь же, на удаленной окраине, главным критерием является абсолютная стоимость квартиры, и она в любом случае не должна быть выше, чем в ближайшем Подмосковье и, тем более, — Москве.

Проведенное аналитическим центром www.irn.ru исследование рынка новостроек населенных пунктов среднего Подмосковья (5-30 км. от МКАД) составляет 286 страниц фактического материала. В нем представлены подробные паспорта всех объектов, их цены и данные о продавцах, а также содержится информация о географии строительства, типах домов/квартир и сроках их сдачи, придомовой территории (инфраструктура, паркинги, охрана, наличие огороженной территории), схемах реализации квартир и цене квадратного метра. Исследование поможет участникам рынка недвижимости составить объективное мнение о положении дел на подмосковном рынке жилья средней удаленности.